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資產泡沫風險
21. 自金融海嘯爆發以來，多個經濟體系採取擴張性的財政措施和「量化寬鬆」貨幣政策，增加了全球資金流動性，大量資金在短期內流入亞洲，包括本港市場，刺激資產市場的投資活動。由二○○八年第四季至今，流入港元的流動資金已超過6,400億元，增加了資產泡沫形成的潛在風險。我們亦關注一旦資金逆轉或利率回升，資產價格會有大幅的波動，可能會影響金融體系穩定及實體經濟復蘇。
22. 房地產市場的泡沫風險增大，亦引起了市民對置業困難的關注。外來資金流入，推高了豪宅價格，某程度上亦影響中小型樓宇價格，再加上過去兩年供應較低，令部分市民憂慮不能實踐置業安居的計劃。然而，亦有意見認為政府要謹慎行事，慎防公共政策令樓價大幅波動。香港的住宅物業市場是極度敏感的，任何大幅波動對整個經濟、數十萬的小業主和普羅市民也會影響深遠。
23. 政府十分關注房地產市場的情況。今年一月，個別豪宅樓價雖然已重上九七年樓市高峯期的水平，而中小型單位樓價則比九七年高峯期低約百分之二十三。整體樓價較金融海嘯前高百分之八。平均來說，在目前低息環境下，按揭供款佔市民收入的比例尚算健康。以購買實用面積45平方米的單位為例，根據去年第四季數字，一般20年期的按揭供款佔私人住宅住戶入息中位數的百分之三十八左右，較過去20年百分之五十三的平均水平為低。
24. 雖然現時房地產市場尚算穩健，但在全球復蘇及國際資金仍然充裕的情形下，房地產市場泡沫風險增大的壓力是不容忽視的。香港樓價升勢在去年第四季稍為放緩後再度回升，成交亦有所增加。我特別關心，若利率一旦回升至較正常的水平，有些市民的還款負擔可能會增加到他們不可承受的水平，因此，為確保樓市健康平穩發展，我們會在以下四方面推出措施。
25. 第一，我們會從根本層面，即樓宇供應入手。在過去數月，地產商勾地及完成契約修訂及換地申請較前積極，香港鐵路有限公司（港鐵）及市區重建局（市建局）亦應政府的要求，加快推出住宅土地，令未來數年的樓宇供應增加。二○一○年私人住宅新單位落成量會增加至14 300個，而在未來三至四年，我們預計約有53 000個私人住宅單位供應。為進一步增加樓宇供應，我們將會推出以下措施。
26. 首先，在出售政府土地方面，我們認為應維持以市場主導的勾地表為主要制度，同時亦推行優化措施，以增加住宅土地供應。政府已制訂二○一○至一一年度的勾地表，供市場申請。我們會在勾地表內指定數幅市區住宅用地，如未被成功勾出，政府會在未來兩年因應情況安排作公開拍賣或招標。
27. 其次，為了增加中小型住宅的供應，我們會與港鐵及市建局磋商，分別就西鐵物業項目及市區重建項目，提高中小型住宅單位的供應。我們亦準備透過公開招標，出售一幅位於元朗鄰近西鐵朗屏站約1.2公頃的土地作私人住宅用途，並透過賣地條款，包括指定單位的最低數目及單位的面積限制，增加中小型單位的供應。發展局局長會在公布二○一○至一一年度的勾地表時，詳細介紹這些優化土地供應的措施。
28. 另外，目前有超過30萬個居屋單位，包括6萬多個已補地價及25萬多個未補地價的單位。這些單位分別可在公開市場及居屋第二市場買賣。居屋單位價格大部分低於200萬元，分布於全港不同地區，可照顧中低價房屋市場的需要。香港房屋委員會會積極研究如何活化居屋第二市場。
29. 第二，我們會運用適當的稅務措施，增加物業投機的交易成本，減低樓市泡沫風險。我建議由今年四月一日起，將2,000萬元以上的樓宇買賣印花稅稅率，由百分之三點七五提高至百分之四點二五，同時不再容許該等樓宇的買家延交稅款。與此同時，我們會密切監察2,000萬元或以下樓宇買賣的情況，如發現投機過熱，我們會考慮擴大有關措施的適用範圍。
30. 此外，我要提醒市民，稅務局有既定程序追蹤炒賣物業的交易，並會認真跟進每宗個案。如發現物業買賣的行為等同經營生意，稅務局會就買賣利潤向有關人士或公司徵收利得稅。
31. 第三，我們會確保物業市場銷售和物業成交價格具透明度，令市場得以有效運作。行政長官已經在去年十一月宣布三項措施，包括縮短發展商申報買賣合約的時限，以及要求發展商列出單位的實用面積呎價和採用合理模式訂定樓層數目。我們會致力維護市場公平運作，保障買賣雙方都可以在掌握充分信息的情況下交易，不容許市場人士人為地製造信息混亂，企圖操控市場。我已經要求運輸及房屋局局長加強對樓宇買賣的監管，確保市民可以在一個公平及透明的環境下進行樓宇買賣。局方現正探討進一步的措施，加強對銷售未建成一手私人住宅物業的規管。
32. 第四，我們會致力防止按揭信貸過度擴張，以免助長物業市場資產泡沫的形成。金管局已經在去年十月向銀行發出指引，降低2,000萬元或以上樓宇的按揭成數，同時要求銀行審慎處理樓宇按揭申請。我已經要求金管局繼續密切留意有關情況，在有需要時採取進一步的措施，加強對銀行的審慎監管。
33. 政府的政策目標，是確保樓市健康平穩發展。以上四方面的措施，將有助減低樓市泡沫的風險，但同時避免公共政策令樓市出現不必要的波動。在現時外圍仍存有各項變數的情況下，這個平衡尤其重要。政府和監管機構會繼續密切監察有關情況，在有需要的時候推出進一步的措施。
（待續）
完
２０１０年２月２４日（星期三）
香港時間１１時２２分
