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來年挑戰
19. 我們來年面對的挑戰主要是資產泡沫風險和通脹。我會就此作出分析和提出應對策略。
資產泡沫風險
20. 我一直十分關注樓市泡沫風險，不時提醒大家，流動資金充裕與利率超低的環境不可能永遠持續，市民作出置業決定時要小心衡量風險，量力而為。為了減低樓市泡沫風險以確保社會經濟穩定，我在去年二月、四月和八月推出了三輪措施確保樓市健康平穩發展。行政長官也在十月的施政報告宣布了一系列的短、中、長期樓市措施。這些措施在增加住宅單位供應、提高樓市透明度，以及防止按揭信貸過度擴張都收到了一定成效。
21. 美國在去年十一月宣布涉及6,000億美元的第二輪「量化寬鬆」措施，為本來已經熾熱的樓市火上加油。資金泛濫使投機氣氛日趨濃烈，短期交易大幅增加，從豪宅市場蔓延到一般住宅市場。因此我們推出了針對短期交易的額外印花稅，遏止投機活動，金融管理局也進一步收緊銀行按揭貸款的標準。
22. 推出這些措施後，投機活動隨即收斂。一月住宅單位交易相比十一月劇減百分之三十九至約8 000宗，當中短期成交下挫百分之三十四。十二月新申請的住宅按揭貸款宗數按月顯著減少百分之三十七。雖然一月的數字尚未完整，但初步觀察顯示，樓價在十二月下跌百分之零點九後，在一月回升約百分之二至三，新近成交量也有回升迹象。雖然這在一定程度上反映真正用家和長期投資者的需求，但我們對資金泛濫和利率超低可能帶來的樓市泡沫風險會時刻保持警惕。我們決心保持樓市平穩健康發展，會繼續密切監察市況，有需要時我會毫不猶豫再度出手，保障社會經濟及金融穩定。
住宅樓宇
23. 處理中長期樓市問題應從根本着手，確保足夠土地供應。我領導的「房屋用地供應督導小組」，除了檢視和盡快釋放可供房屋發展的用地外，正以具前瞻性及創意的思維，為未來開拓更多土地。
賣地安排
24. 我在去年的財政預算案宣布，繼續以勾地表為主要出售政府土地的制度，同時引入政府主動賣地安排。過去一年，這個雙管齊下的賣地安排運作良好，有效增加了土地供應。
25. 為回應市場對住宅用地的需求，我們今年會採取主動出售的做法，包括：
(一) 在勾地表內，指明4幅住宅用地，在年內由政府主動推出市場作公開拍賣或招標；以及
(二) 在勾地表以外，以招標形式出售5幅住宅用地，透過賣地章程，規定用作興建約共3 000個中小型單位。
26. 下一年度可供出售的住宅用地包括18幅新增土地，連同在早前勾地表內尚未出售的34幅土地，合共有52幅住宅用地，可提供約16 000個單位，較二○一○至一一年度的約9 000個單位，增加超過七成。發展局局長稍後會詳細介紹下年度的賣地安排。
27. 連同在南昌、荃灣、大圍、天水圍和將軍澳鐵路上蓋的招標項目、市建局的兩個重建地盤，以及可轉為熟地的土地契約修訂和無須修訂地契的私人重建項目的每年平均數，下一年度的私人住宅土地供應估計將可提供30 000至40 000個單位，遠遠高於每年平均20 000個的工作指標。西鐵物業發展有限公司已經回應我的要求，重新設計西鐵沿線六個已獲批准總綱發展藍圖和建築圖則的上蓋物業發展項目，此舉將有助增加中小型單位的供應，並會符合將於四月一日生效的限制「發水樓」指引。
公營房屋供應
28. 增加私營房屋土地供應不會影響現時公營房屋供應。政府各有關部門會物色公屋土地，以維持一般公屋申請者平均輪候時間大約三年的目標。
29. 從二○一○至一一年度起的五年期間，新建公屋量預測約為75 000個單位，其中在二○一一至一二年度及二○一二至一三年度，預計分別約有11 200個及16 700個新建公屋單位落成。在上述兩個年度，新建公屋單位約八成四位於市區。
置安心計劃
30. 另一方面，為紓緩夾心階層人士的置業壓力，政府與香港房屋協會合作推出「置安心計劃」，供合資格人士申請。政府已為此預留土地，分別位於青衣、鑽石山、沙田、大埔和屯門等地區，提供合共約5 000個單位。首個位於青衣的發展項目最快將於明年起接受申請，而第二個項目則打算在沙田區推出。我們會為「置安心計劃」物色更多適當的土地。
增加土地供應
31. 為滿足興建公私營房屋的土地需求，我們除會繼續土地用途規劃和城市設計等工作，同時亦需要探討增加土地供應的新方法。我會投放約3億元，探討在維港以外進行適度填海和發展岩洞這兩個新方案，讓發展局在未來幾年進行有關的研究和公眾參與工作，與社會共同商議這個課題。我們會考慮多方面因素，包括工程可行性、成本效益及市民接受程度等，決定如何落實這些構思。
32. 在填海方面，我們會首先檢視在維港以外曾經被考慮作填海的地點，亦會同步進行全面覓地調查，識別其他合適的地方。
33. 在善用岩洞方面，根據土木工程拓展署即將完成的報告，香港的地質極為適合開發岩洞，提供可用的地下空間。我們會研究制訂長遠策略性規劃，在具備岩洞發展潛質的地段預留位置，並會探討把污水處理廠和配水庫等政府設施遷往岩洞的可行性，以期釋放土地供房屋及其他用途。我們稍後會開展進一步規劃及工程研究。
商業樓宇
34. 至於商業樓宇方面，下一年度可出售的土地包括60萬平方米商業／商貿樓面面積。為提升競爭力，我們必須維持穩定及足夠的甲級寫字樓供應，並更積極地進行土地用途規劃、城市設計和地區改善，以及提供更便捷的交通網絡，發展新的優質辦公室羣。
增加寫字樓供應
35. 添馬艦新政府總部啟用後，原中區政府合署中座及東座會轉作律政司的辦公室，而西座則拆卸重建為甲級寫字樓。我們會參考公眾諮詢收集得來的意見，稍後公布用地的設計、規劃和出售細則。此外，我們會繼續籌備將灣仔海傍三座政府辦公大樓的部門陸續搬離現址，騰出土地以增加甲級寫字樓供應。
36. 運輸基建將會帶動寫字樓地帶分散發展。預計於二○一五年完工的南港島線(東段)有助促進黃竹坑一帶的工廠大廈重建作辦公室用途。位於西九龍的廣深港高速鐵路總站上蓋亦已規劃作優質寫字樓發展。此外，為善用沙中線鐵路站的優勢，我們將在啟德發展另一寫字樓樞紐，預期於二○一五年落成的啟德政府辦公大樓，會帶動這新樞紐內商業辦公室的發展。啟德發展計劃與觀塘和九龍灣前工業區轉型成為寫字樓地帶，會產生明顯的協同效應。
活化工業大廈
37. 我們活化工廈的工作亦取得良好進展。截至二○一一年一月底，地政總署已批准12宗工廈整幢改裝和3宗工廈重建，同時正處理22宗申請。大部分獲批的項目均位於觀塘及九龍灣區，可提供額外辦公室樓面，配合經濟需要。我們在年內亦會主動出售兩幅分別位於觀塘和九龍灣的商貿用地，藉此加快這兩區的商業發展。
38. 為支持活化工廈，我們正研究購買工廈改裝為水務署新界西區辦事處。這除了為舊工業區注入新動力外，該署位於旺角核心商業區的原址亦可發展為更具效益的用途。我們更計劃在改裝工廈時盡量加入綠化設計元素，以及環保和節水措施，為綠化現有建築物提供實用參考，以及貫徹政府推動綠色建築政策。
（待續）
完
２０１１年２月２３日（星期三）
香港時間１１時２７分
