＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
乙、福為民開
7. 社會發展最終目標是要為人民帶來美好生活，這也是我從政的理想。我深信政府的任何努力，也必須要以持續改善市民生活為目標。
房屋政策
目前概況
8. 住屋一向是香港市民最關心的課題。經過政府和市民幾十年來的努力，我們在房屋方面已取得不錯的成績。今天，香港有二百六十萬個住宅單位，約二百三十五萬個住戶中，七十三萬戶居於公屋，三十八萬戶居於資助置業的居所。換言之，全港共有接近一半的住戶正接受政府提供的房屋資助。另外，在一百二十四萬個居住在私人樓宇的住戶中，有八十七萬戶是住在自置物業。整體而言，有接近八成半的住戶現正居於公屋、資助置業房屋，或自置物業。
公共房屋
9. 「安居樂業」是市民的期望，也是政府的願景。對於住屋，政府一向都有承擔。早在一九五四年，石硤尾大火後令五萬多人無家可歸，政府已經啟動公營房屋建設計劃。
10. 除了公屋，政府以前設有「居者有其屋（居屋）計劃」等的資助置業計劃，一方面為公屋居民提供置業的途徑，使他們可騰出公屋單位以編配給有需要人士；另一方面亦協助其他有需要的市民自置居所。
私人市場
11. 私人市場在滿足市民的住屋需要上亦發揮重大作用，為市民提供多元化選擇。九十年代後期，香港經濟先後受到亞洲金融風暴和科網股泡沫爆破的打擊，再加上持續通縮，令香港物業市場承受很大壓力，整體樓價一度下調超過六成，不少業主的物業成為負資產。在二零零二年，政府檢討房屋政策，決定逐步退出房地產市場，其後房屋委員會（房委會）停止興建居屋及其他資助置業計劃。
現行政策
12. 我重申政府在房屋政策上有以下基本原則：第一，我們房屋政策的目標是確保所有香港市民都居有其所。第二，政府有責任通過土地開發供應足夠土地予私人市場，興建多元的住宅單位。第三，政府會提供公共房屋予無法負擔租住私人單位的低收入人士。當私人房屋供應短缺和價格上升，脫離市民購買力時，政府需要介入市場，透過增加土地供應和資助房屋政策，作出調節。過去的居屋計劃便是主要資助計劃。
面對挑戰
13. 近月來檢視房屋市場及聽取社會不同人士意見，我認為香港房屋市場面對以下一系列問題。
保持公屋產量
14. 目前要確保平均每年興建一萬五千個公屋單位，正面對兩大挑戰。首先是香港土地供應緊張，公屋及私人房屋均需要土地。為達到這目標，我們要開發新土地，也需要探討在不影響環境質素的情況下，適當地增加公共屋邨的密度和地積比率。第二個挑戰，是部分社區人士反對公屋建設，我認為這是不合理及不負責任的，置社會整體利益不顧。
私樓價格超出市民負擔能力
15. 現時市民「買樓難」問題源於過去一兩年，住宅物業供應量相對較少，流動資金充裕及利率長時期處於超低水平，令樓市異常熾熱。今年八月的整體樓價比較去年八月上升了近百分之十八。第二季的供款與入息比例是百分之四十七，顯示市民置業的壓力和風險都正在增加。
16. 此外，由於海內外投資者對高價的私人住宅物業需求殷切，發展商近年推出的主要是針對高購買力消費者的樓盤。雖然多年來，二手市場平均佔總成交量超過八成，但中低價和中小型的一手住宅物業在市場上的供應量大大減少。這情況對擬置業的人士，帶來了憂慮及壓力，亦影響整體樓市氣氛，尤其是收入較低，而準備首次置業的家庭，價格超出了他們負擔能力。
土地供應不足
17. 自停建居屋之後，加上私人房屋市場在九十年代後期至二十一世紀初持續低迷，土地的需求大減，相關的規劃和基建工程亦受影響，不利開拓新土地的成效。到樓市開始復蘇，樓價上升，但前幾年賣地少，私人房屋供應也減少，價格進一步上升。要確保樓市健康平穩發展，在未來十年平均每年要提供可興建二萬個私人住宅單位的土地。我去年已宣布以此為指標，務求政府在一段時間內累積一定土地儲備，穩定住宅土地供應。
物業銷售不當手法
18. 近年市民對發展商售樓手法有不滿，認為透明度低，容易受誤導，為進一步加強對一手住宅物業銷售的規管，我在去年表示，運輸及房屋局會成立督導委員會，具體討論立法規管一手樓宇銷售事宜，並於一年內提出切實可行的建議。
舊區房屋的老化
19. 去年馬頭圍道塌樓事件，令我們更加關注日益嚴重的舊區樓宇老化問題，我們隨後提出改善樓宇安全的措施，從立法、執法、支援業主和公眾教育多方面着手，全方位加強樓宇安全。
「劏房」現象
20. 社會大眾關注樓宇失修及僭建問題，也關注「劏房」現象。無疑「劏房」關乎樓宇安全，但同時也是為未符合上樓資格的基層市民提供居住地方。「劏房」不能用一刀切方式去全面取締。
重新定位
公屋興建的長期承擔
21. 根據房委會的公營房屋建設計劃，未來五年共有約七萬五千個公屋單位落成，亦即平均每年有一萬五千個。加上每年收回的單位，預計這建屋量目前可以維持一般輪候冊申請者平均輪候時間約三年的目標。這是政府重要政策，令社會和諧穩定，政策絕對不會改變，若將來需求有變化，會就建屋量作適當調整，以保持此目標。
復建居屋新政策
資助對象
22. 我們清楚知道普羅大眾對樓價不斷上升以及「上車」困難的憂慮，特別是家庭收入在公屋之上，但卻未能負擔所謂「上車盤」的家庭。這些月入低於三萬元的家庭，在目前的樓市情況下，由於他們可以負擔首期及按揭供款有限，所以購買力亦很有限，而市場上符合其購買力的私人住宅物業的供應卻越來越少。
23. 為了回應中低收入家庭的置業訴求，政府提出復建居屋的新政策。新計劃的對象是每月收入低於三萬元，主要是屬首次置業人士的家庭。計劃會提供實用面積約四百至五百平方呎的單位，以可負擔的樓價出售。
24. 政府會撥地推行有關計劃。根據現階段已經物色到的土地，由二零一六至一七年起四年，我們會以總共提供超過一萬七千個有關單位為規劃目標，每年約為二千五百至六千五百個單位，而首個年度可先提供二千五百個單位。將來土地供應增加，我們會以每年平均可以提供五千個單位為規劃目標。為了保持靈活性，每年實際上新建和推出的單位數目，要視乎當時市場的需求情況而定。
25. 我已要求房委會負責提供新居屋計劃下的單位，預期首批單位可於二零一四或一五年預售。為了達到這個目標，房屋署已開始在沙田、荃灣及元朗的選址進行初步規劃及勘探，並會短期內在其他選址開展上述工作。
訂價政策
26. 新居屋計劃的定價及轉售政策要與時並進。我決定將售價與合資格家庭的供樓能力掛鈎。例如一個月入二至三萬元的家庭，我們會把實用面積四百至五百平方呎單位的售價訂在有關家庭可負擔的水平，初步估算為一百五十萬至二百萬元左右。
轉售限制
27. 一如以往的資助出售房屋，新居屋計劃下的單位設有轉售限制。我們現時構思是，業主在購入單位後的五年內出售該單位，只能售予綠表人士或房委會。業主在購入單位五年後出售單位，在向房委會繳付補價後，便可自由出售，以方便業主在私人市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。有鑑於居屋市場轉售並不活躍，我要求房委會認真檢討幫助受惠業主向上流動的措施，在計算補價方面，將單位購入時的資助額視為對業主的貸款，不會跟隨物業市場往後升值而調整，業主把單位在公開市場出售前須償還有關貸款。但在構思細節時，要顧及對現有居屋業主的公平性，以及有關安排始終涉及公帑的資助，也要考慮整體社會的接受程度。
28. 新居屋計劃的執行細節，我會交由房委會進一步釐定，包括綠表人士及非綠表人士的配額比例、非綠表人士的入息及資產上限的準則，單位以可負擔售價為本的基準，以及單位日後的補價安排等。
29. 新居屋計劃的目的，是當私人住宅物業市場因為供求問題，以及內外的宏觀經濟因素，包括利率環境以及其他地區的量化寬鬆措施，令本地樓市出現失衡時，提供緩衝。
30. 當私人住宅物業市場未能提供合理價格以及數量的中小型單位時，政府會透過房委會每年平均最多五千個新居屋單位，協助符合資格的家庭「上車」。當私人住宅物業市場再次能夠提供合理價格以及數量的中小型單位時，我們會調節該年興建以及推出這類資助單位的數目，甚至停止興建以及出售有關單位。
優化置安心計劃
31. 至於收入相對較多，即月入約四萬元以下的家庭，雖然長遠有能力負擔市值樓價，但未能儲蓄到足夠首期的市民，政府會繼續與香港房屋協會（房協）合作，推行「置安心資助房屋計劃」（「置安心」），提供實而不華的中小型單位，讓他們可以先租住「置安心」單位，同時為日後置業作好準備。
32. 「置安心」的定位在新居屋計劃之上，是住屋階梯中的另一選擇。
33. 「置安心」單位的租住期最長五年，其間不會調整租金，讓租客在有預算的情況下，努力儲蓄。另外，計劃會提供租客在租住期間所繳納的一半淨租金的金額，作為租客日後置業時的資助，以協助他們繳付部分首期。
34. 公眾一般認為「置安心」計劃的安排夠彈性，此外，亦有意見認為本港樓市瞬息萬變，假如「置安心」的單位以出售時的市值計算，「先租後買」的家庭可能會在樓市攀升時大失預算。
35. 在細心聆聽了各方意見後，我們會優化「置安心」計劃。首先，「置安心」除了提供「先租後買」的模式外，亦會提供「可租可買」的選擇，讓參加者一開始便以市價直接購買「置安心」單位。
36. 「置安心」單位在首次開賣時的市價，亦是該單位「封頂價」。選擇「先租後買」的參加者在終止租約後的兩年內購買「置安心」單位，在升市時可獲保證以當初訂定的「封頂價」購買，不會因為樓價急升而打亂置業計劃，亦能為儲蓄計劃定下較明確的目標；在跌市時，則可按當時的市價購入有關單位。運輸及房屋局會與房協商討具體執行細節。
37. 政府目前已經為「置安心」預留了多幅土地，提供合共約五千個單位。首個位於青衣的發展項目將會提供約一千個實而不華的中小型單位。有關單位可於明年接受預租申請，並在二零一四年落成。
38. 我們相信，過去一年推出的增加土地供應包括「限呎」或「限量」安排、遏抑投機、確保市場透明度，和防止按揭信貸過度擴張措施，再加上我剛宣布的新居屋計劃，以及優化「置安心」計劃，有助樓市健康平穩發展。
（待續）
完
２０１１年１０月１２日（星期三）
香港時間１１時２８分
