立法會十五題：私人房屋的管理費
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問題︰
據悉，投訴物業管理公司（物管公司）服務欠佳及收費過高個案時有發生。根據消費者委員會（消委會）研究報告，過去11年，消委會共接獲近700宗關於物業管理的投訴，當中近五成受訪業主認為管理費金額過高，亦有兩成多業主認為管理費不合理。此外，有市民批評，物管公司收費高、權力大（例如在新冠疫情期間，某藍籌屋苑的物管公司既領取政府「保就業」計劃的津貼，又大幅調高管理費近一成），小業主面對物管公司年年大幅調高管理費，礙於《建築物管理條例》（第344章）規管物管公司上調管理費規限過於寬鬆，亦苦無對策，加上大型屋苑發展商多為旗下屋苑大業主，即使計及所有小業主業權份數，亦不足以更換物管公司（有部分藍籌屋苑的公契更訂明日後選用哪間物管公司），情況有如「眼白白年年被發展商的物管公司搶錢」。就此，政府可否告知本會：
（一） 有否統計，在全港大型私人屋苑中，有多少個屋苑物管公司為有關屋苑發展商的關聯公司；如有，詳情為何；
（二） 有否了解，過去五年，全港大型私人屋苑物管公司上調管理費的平均增幅為何；
（三） 鑑於第344章有關條文訂明，只要管理費加幅不多於五成，便無須經管理委員會或法團召開業主大會決議批准，當局會否考慮修訂第344章以下調有關門檻，保障小業主權益；及
（四） 對於類似上述大型藍籌屋苑發展商在公契內訂明由其子公司的物管公司負責管理該屋苑，而小業主難以集齊足夠業權份數，修改公契並更換發展商的物管公司，有業主形容此情況如同強制光顧，政府有否研究上述情況是否違反競爭原則，以及會否要求競爭事務委員會介入調查？
答覆：
主席：
政府在大廈管理方面的角色是鼓勵和協助業主成立合適的居民組織，包括透過《建築物管理條例》（第344章 ）（《建管條例》）成立業主立案法團（法團），支援業主履行大廈管理的責任。與此同時，在《物業管理服務條例》（第626章）（《物管條例》）下成立的物業管理業監管局（監管局）負責實施物業管理（物管）業界發牌制度，推動物管業專業化，並提高物管業的能力和操守。
就問題的四個部分，經諮詢商務及經濟發展局後，謹回覆如下：
（一）根據監管局的統計，香港有約700多間根據《物管條例》需要持牌的物管公司。就物管公司是否為發展商的關連公司，監管局並無相關統計。
（二）每幢大廈或每個屋苑聘用物管公司所支付的費用和相關費用的調整，會因應大廈或屋苑本身的情況、大廈或屋苑的配套設施、物管公司需要提供的服務等因素而有所不同。監管局並無相關的數字。
（三）《建管條例》訂明法團的組成和運作，包括在財務管理方面的安排。其中，《建管條例》規定法團的管理委員會須按照每年預算，釐定業主須繳付予大廈基金的款額。
根據《建管條例》第21（1A）條，如有關款額較前一水平增加超過50%，則須藉業主大會通過的決議批准。有關條文旨在保障業主，確保在有關費用加幅較高時，必須取得業主的批准；條文並不代表業主只有在管理費加幅超過50%時才有否決的權力。根據《建管條例》附表7第1（6）段，法團可在預算按程序送交或展示日期的一個月內，藉業主通過的決議，否決有關預算。此外，業主可根據《建管條例》附表3第1（2）段，由不少於5%的業主要求管理委員會主席召開法團業主大會，討論就業主所指明的事宜。
（四）《競爭條例》（第 619 章）旨在遏止損害競爭的行為。《競爭條例》下的「第一行為守則」禁止任何妨礙、限制或扭曲在香港競爭的行爲。《競爭條例》的「第二行為守則」則禁止具有相當程度的市場權勢的業務實體濫用該權勢去妨礙、限制或扭曲在香港的競爭，從而產生將競爭對手排除在市場以外之目的或效果，限制消費者的選擇。兩個行為守則均用以規管市場參與者的行為。當競爭事務委員會有「合理因由懷疑」有違反《競爭條例》下行為守則的情況發生時，便可根據《競爭條例》展開調查。至於個別個案是否違反守則，則取決於調查後所確立的事實。
此外，業主可根據大廈公契條文更換管理人。如大廈已成立法團，業主可根據《建管條例》附表7第七段，在業主大會上藉過半票數及不少於50%業權份數支持的業主決議，終止公契經理人的委任。
完
2023年6月21日（星期三）
香港時間12時30分
香港時間12時30分