立法會二十一題：土地契約的續期事宜
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問題：
發展局局長（局長）於二○一九年十一月二十七日回覆本會議員的質詢時表示，地政總署正在整理全港將於二○四七年六月三十日或之前到期的土地契約的資料，並預計有關整理工作會在二○二一年起分階段完成。局長亦表示，地政總署一般會在土地契約屆滿前三年開始處理續期事宜，並正在探討有否較精簡的程序和便捷的方式為土地契約續期。有測量界人士反映，土地契約能否順利和適時獲得續期，以及政府會否在續期時施加額外條件，對土地業權人的權益，以及相關土地及物業的發展、租售、重建及維修保養安排，均會造成重大影響。他們因此希望政府能盡早處理上述土地契約的續期申請，並精簡相關程序。就此，政府可否告知本會：
（一）分別將於未來（i）五年及（ii）六至十年內到期的土地契約的數目，以及所涉地段的用途分項及權益份數等資料；
（二）過去五年，地政總署（i）分別收到、批准及拒絕了多少宗土地契約續期申請，並按續約年期及施加的條件（若有）列出獲批准申請的分項數字、（ii）平均處理每宗申請的時間，以及（iii）拒絕部分申請（如有）的主要原因為何；
（三）整理土地契約資料工作的最新進展，以及整項和各階段的工作的預計完成日期分別為何；有否任何階段的工作出現延誤情況；如有，原因為何；
（四）探討精簡續期程序的工作是否已完成；如是，詳情為何；如否，現時的最新進度，以及已展開超過一年的工作仍未完成的原因；及
（五）地政總署會否考慮（i）把開始處理土地契約續期事宜的日期，由土地契約屆滿前三年提早至五年，以及（ii）承諾在一般情況下會在展開處理後的一年內就續期與否作出決定，以便業權人預早就相關土地及物業的發展、租售、重建及維修保養等安排制訂計劃，以期珍貴的土地資源得以善用？
答覆：
主席：
政府一直有清晰明確的政策，處理期滿土地契約續期的事宜。
根據香港特別行政區（特區）政府於一九九七年七月公布的政策聲明，沒有續期權利的土地契約（不包括短期租約及特殊用途契約），在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價，惟須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三，租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策，特區政府成立後，批出的地契年期一般均為50年並跨越二○四七年。
自特區成立以來，地政總署一直按上述的政策處理期滿土地契約續期事宜。考慮土地契約續期與否的因素包括：原有契約有否出現嚴重違反地契的情況，以及違契情況是否在限期前糾正；如原有契約是基於某種政策考慮（例如推動個別工業的發展）而批出，該政策考慮是否仍然適用等。自上述政策於一九九七年七月生效至今，撇除那些基於政策考慮作特別用途的契約，絕大部分沒有續期權利的期滿契約均獲續期，條款大致參照原有契約條款。
就問題的五個部分，現回覆如下：
（一）就一般商業／住宅／工業用途地段的土地契約而言，根據土地註冊處的資料，二○二一至二○二四年並沒有這類地契到期，二○二五年約有50個地段（按分段地段計算）的地契到期，涉及的權益份數約為300（按照土地註冊處紀錄的分層土地登記冊數目計算）。往後五年（即二○二六至二○三○年）則有約320個一般商業／住宅／工業用途地段（按分段地段計算）的土地契約到期，涉及的權益份數約為8 500（按照土地註冊處紀錄的分層土地登記冊數目計算）。
（二）過去五年（二○一六至二○二○年）並沒有一般商業／住宅／工業用途地段的土地契約到期。
（三）就二○四七年六月二十九日或之前到期的土地契約，約有2 400個一般商業／住宅／工業用途地段（按分段地段計算）的土地契約，相關整理工作已完成，顯示涉及的權益份數約為66 000（按照土地註冊處紀錄的分層土地登記冊數目計算）。至於二○四七年六月三十日到期的土地契約，地政總署正整理相關資料，包括所涉及的地段數目、用途分項及權益份數等資料。由於涉及大量契約，現時預計相關工作將於今年起至二○二二年底分階段完成。
（四）及（五）根據現行安排，地政總署一般會在土地契約屆滿前三年接受相關業權人的續期申請。就個別較複雜或共有業權眾多的個案，署方會考慮提早展開內部工作及籌備相關契約續期事宜，以期順利和適時為土地契約續期。
若土地契約獲批准續期，署方會以適當方式與業權人辦理所須手續和簽立有關文書。如土地屬單一業權，或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排，地政總署一般會與所有業權人簽立土地契約續期文件。如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排（例如單位分拆出售的住宅樓宇），政府會在現有土地契約期滿後，把新契約批予財政司司長法團，再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排，仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。
考慮到上述機制的手續比較繁複（特別是共有業權較多的地段），包括要求地段的所有業權人逐一簽立文件，政府正探討有否其他合適的安排，以較精簡的程序和便捷的方式為土地契約續期，包括探討能否透過法例，對於獲批續期的個案，減省業權人須進行的手續但同時確保有關契約的法律效力。目前一般商業／住宅／工業用途地段的土地契約，到期的年份最早為二○二五年，在此之前政府會適時提出建議並與持分者溝通。
完
2021年4月28日（星期三）
香港時間15時35分
香港時間15時35分