運輸及房屋局局長在立法會房屋事務委員會會議就《行政長官2018年施政報告》有關房屋措施開場發言（只有中文）
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
主席：
今日我會向各位委員介紹《行政長官2018年施政報告》（《施政報告》）中與房屋有關的措施。我們已在較早時間把有關討論文件提交秘書處，當中介紹了這些措施的内容，以下我會集中介紹相關重點。
行政長官在《施政報告》提出需檢視《長遠房屋策略》（《長策》）未來十年房屋供應目標中公私營房屋的比例。
按照《長策》，政府每年更新下一個十年的房屋供應目標。我們正就新一個十年期（即二○一九／二○至二○二八／二九年度）的房屋需求進行推算，並會按既定程序於今年稍後公布有關結果。
《施政報告》指出，對於《長策》的十年房屋供應目標中，公私營房屋比例應否維持60：40，社會上有不同意見。在制定下一個十年房屋供應目標的時候，我們會充分考慮這些意見。
《施政報告》提到行政長官於二○一八年六月公布的六項房屋政策新措施。文件的第11、20段及31至41段已有詳細介紹，以下我集中談一談公眾討論觸及的一些課題。
首先是居屋定價的新機制。新機制主要是改變了評估負擔能力的方法。以往在決定折扣率時，我們要求確保每一期出售單位中，最少50%單位的售價是白表家庭可負擔的。新機制在決定整體售價折扣率時，則需要確保每一期出售單位中最少75%單位的售價，是收入在入息中位數的家庭可負擔的。以二○一八年推出的居屋銷售計劃（2018居屋）為例，在新機制下，售價會從三月開售時的七折降低到現時的五二折。不過，這個五二折並不是一個固定的折扣率。未來每一期居屋銷售都會按照上述機制，基於當時的數據，例如當時的非業主家庭入息中位數，來決定整體售價折扣率。因此未來的折扣率可能高於或者低於比今期的五二折。
根據香港房屋委員會（房委會）的一貫做法，單位售價是按推出預售時的整體折扣率（例如2018居屋的五二折）訂定，該售價訂定後將不會改變。但個別單位的實際折扣率則會按買家於選樓時簽訂買賣協議的時間，以該單位的最新評估市值釐定。因此，若期間樓價變動而影響單位的評估市值，該單位的實際折扣率或會與當初公布的整體折扣率有所不同。若樓價上升，個別單位的實際折扣率會相應調升，若樓價下跌，實際折扣率會相應調低。
因應新的定價機制或會令日後房委會推出的資助出售單位以較高折扣率出售，單位的轉讓限制亦應相應作出收緊。就此，房委會已收緊「2018居屋」的轉讓限制。例如，以往居屋業主可即時補價，「2018居屋」的業主則只可在五年後才可補價。我們留意到社會上對轉讓限制的意見紛紜，當中包括支持和反對進一步收緊轉讓限制的意見。房委會會充分考慮社會各界的意見和建議，才決定二○一八綠置居和二○一九居屋的轉讓限制。
另一方面，文件第18段提到，新居屋定價機制會影響香港房屋協會（房協）資助出售房屋的定價，或會對房協造成財政影響。因此，政府會檢視與房協的補地價安排。
六月二十九日宣布的另一項措施，是政府邀請市區重建局（市建局）將其位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」（「首置」）先導項目。「首置」的目標是在樓價持續上升的情況下，協助既不符合申請居屋資格、又未能負擔私營房屋的較高收入家庭，回應他們的置業期望。我們預計馬頭圍道項目可提供450個「首置」單位，最快將於今年十二月預售。市建局已在十月二十三日通過馬頭圍道項目的主要申請資格準則及轉讓限制，並會在今年十一月提交全部「首置」單位的「評估市值」、折扣率及已打折的售價，供政府批核。銷售詳情預計在今年年底公布。
另一個措施是政府會改撥九幅原本計劃在未來數年出售的用地為公營房屋用途。這些用地預料可提供約10 600個公營房屋單位，有助收窄較後期公營房屋的供應短缺。《施政報告》宣布，為了協助房協重建老舊屋邨並藉此增加公營房屋單位的供應，政府決定將其中一幅位於啟德的用地撥給房協用作重建真善美村，然後分期在真善美村原址重建樂民新村。我們正在敲定運用這九幅地作公營房屋的具體建議。
六月公布的第四項措施，是政府會修訂《差餉條例》，向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。政府計劃在二○一八／一九立法年度向立法會提交修訂條例草案。「額外差餉」會在有關修訂條例獲立法會通過並刊憲後生效。雖然「額外差餉」尚未實施，但我們留意到新措施宣布後，不少發展商積極推出「貨尾」單位發售。截至二○一八年九月三十日，約有8 900個「貨尾」單位，較上一季截至六月三十日的數字減少300個單位。我們會繼續密切留意市場情況。
第五項措施，是地政總署已修改「預售樓花同意方案」，以增加市場的透明度和加強對消費者的保障。這新規定已在措施宣布當天（即六月二十九日）即時生效，並適用於地政總署當時正在處理的預售樓花同意書申請及在該日之後收到的新申請。截至今年九月三十日，地政總署在新規定生效後共批出12份住宅項目預售樓花同意書，涉及約7 000個住宅單位，所批的單位數目亦是自二○○五年第一季計起的高位。當中四個項目已推出市場發售，而有關銷售活動符合新規定的要求。地政總署和一手住宅物業銷售監管局會繼續監察，確保措施運作暢順。
在六月公布的措施以外，《施政報告》亦建議房委會及房協考慮文件第12至17段介紹的三項新措施，以促進公營房屋資源的合理及有效運用。因為這些是新措施，我想用一點時間去解釋。
首先，政府建議房委會參考房協「未補價資助出售房屋－－出租計劃」的實施情況，讓房委會資助出售單位業主亦可將未補價的單位分租給有需要家庭。
行政長官在去年的《施政報告》指出，政府會促成房協試行讓其轄下的資助房屋業主將未補價的單位分租給有需要的家庭，以紓緩輪候公屋家庭及其他居住環境惡劣人士的生活困難。房協已於九月公布以試驗性質推出「未補價資助出售房屋－－出租計劃」，讓擁有未補價資助出售單位業權滿十年或以上而單位內部間隔為兩間睡房或以上的業主，可以將其單位分租予輪候公屋滿三年的家庭及長者申請者，及輪候滿六年的非長者一人申請者，以協助他們在獲配公屋前改善居住環境。
第二，政府接納房協的建議，讓房協在其轄下的未補價資助出售房屋試行一項「長者業主樓換樓先導計劃」，讓年滿六十歲並擁有單位業權滿十年的業主，可在未補價的第二市場出售其原有單位後，購買一個面積較小的單位。
這個先導計劃一方面可以更有效地運用現有房屋資源和促進資助出售單位的流轉，另一方面可以讓合資格的長者業主選擇遷往更切合他們需要的單位，例如面積較小但較接近子女居住的單位。除了可以騰出面積較大的單位予需要更多居住空間的合資格家庭，業主亦可以透過大單位換細單位，從中套取現金作養老或其他用途。
房協將制訂先導計劃的細節，並負責執行安排。房協與房委會將商議合作，以期盡早推出先導計劃，讓合資格長者業主可以在房委會的第二市場及房協的第二市場購買面積較其原有單位小的未補價單位。
第三，建議房委會推出一項新的優惠措施，容許所有家庭成員均年滿70歲的全長者寬敞戶在調遷至較小的單位後，享有終身全免租金。
房委會現行的公屋寬敞戶政策規定，居住面積超逾既定寬敞戶標準的住戶須遷往另一個面積合適的公屋單位。然而，有年屆70歲或以上家庭成員的租戶則會從寬敞戶名單中剔除，無須調遷至較小的公屋單位。
這項優惠措施旨在提供一個免租的住屋選擇給全長者住戶，讓他們既可遷往另一個較小的不論新或翻新單位，又可因免租調遷而節省生活開支。另一方面，措施有助增加面積較大單位的供應，分配予住戶人數較多的輪候家庭。
最後，由於覓地建屋需時，政府在推行長遠房屋政策和措施以外，會協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施，增加過渡性住屋供應，紓緩輪候公屋家庭和其他居住環境惡劣人士的生活困苦。政府會成立專責小組，進一步協助及促成更多由民間機構推動的過渡性房屋項目。
政府明白當前社會面對的房屋問題十分嚴峻。我們有決心並會盡最大努力迎難而上，協助市民安居和改善居住環境。在進行這項工作過程中，我們需要各位委員的支持。如果大家對我們的政策有任何問題和意見，我及我的同事都非常樂意解釋及提供進一步資料。
完
2018年10月29日（星期一）
香港時間12時38分
香港時間12時38分