立法會三題：提供附屬於房屋的康樂設施
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問題：
香港房屋委員會（下稱「房委會」）於 二○○五年分拆出售轄下公共租住屋邨（下稱「公屋」）的部分零售及停車場設施予領匯房地產投資信託基金（下稱「領匯」）。領匯其後易名為領展房地產投資信託基金（下稱「領展」）。隨着《房地產投資信託基金守則》於二○一四年放寬了該類基金的投資範圍限制，領展多次拆售多項公屋物業。有市民指出，領展為了利潤最大化，翻新屋邨商場及街市後大幅增加商鋪租金、不與小商戶續租以引入大型連鎖店，以及不斷拆售資產。他們認為，領展及該等新業主唯利是圖，漠視小商戶生計及公屋居民的日常生活所需。就此，政府可否告知本會：
（一）鑑於房委會當年與領匯簽訂的買賣協議訂明，在領匯上市後的十年內，如房委會希望再出售零售及停車場設施，須先向領匯提出出讓建議，即領匯享有優先購買權，房委會當年制訂此安排的原因及相關條款的具體內容為何；及
（二）鑑於《房屋條例》第4（1）條訂明，房委會有責任確保向居民提供房委會認為適合附屬於房屋的康樂設施，有何新措施確保房委會充分履行該條文下的責任，以及轄下屋邨內商業設施的使用情況符合有關地契條款和切合公屋居民日常生活的需要？
答覆：
主席：
就葉劉淑儀議員提問的各部分，現綜合答覆如下。
香港房屋委員會（房委會）在二○○五年透過領匯房地產投資信託基金（領匯）（現稱「領展房地產投資信託基金」）分拆出售180項物業，包括零售及停車場設施，目的是讓房委會能夠更專注履行其提供資助公共房屋的職責，並透過分拆出售設施所得的收益，改善房委會中短期內的財政狀況，亦考慮到有關商業設施由私營機構以商業原則經營，可提升營運效率。
當時其中一份與領匯上市有關的文件為「優先購買權契據」。根據該契據，倘房委會有意出售若干保留於其公共屋邨內或任何房委會日後可能發展之零售及停車場設施，房委會將給予領匯「優先購買權」。二○○五年後，房委會沒有進一步拆售轄下商業設施，因此該「優先購買權」從未被行使。「優先購買權」自上市日起計，有效期十年，即已於二○一五年十一月失效。
根據「優先購買權」，房委會向領匯出售有關物業之價格，須參考兩份以指定估值方法計算的獨立估值，並以較高者為準。倘領匯不選擇購買有關物業，則房委會可於兩年內以其釐定之條款出售予任何第三方，否則該優先購買權將再次適用。政府於二○○六年一月向立法會報告有關分拆出售房屋委員會零售和停車場設施的事宜時，亦詳細交代過有關「優先購買權」的内容 。
房委會當時訂立「優先購買權」的決定經過深入討論，並在過程中考慮了各種意見。主要原因包括房委會在準備拆售物業時，考慮到部分設施當時尚未充分發揮其收益潛力，因此沒有把它們納入拆售計劃，以盡量提高房委會透過公開發售所得的收益。房委會認為如日後部分該等物業的收益潛力得到全面發揮時，可能適合做分拆出售之用。房委會當時亦有計劃分拆出售陸續落成新屋邨的零售及停車場設施，讓房委會可撤出營商業務，集中資源履行提供公營房屋的主要職責。
房委會當時認為，訂立「優先購買權」有助吸引投資者和盡量提高房委會從公開發售中所得的收益。除此以外，房委會考慮到為免妨礙房委會長遠尋求其他更創新的管理／出售資產途徑，因此為「優先購買權」設定期間。
房委會當年的拆售決定是經過深思熟慮的，房委會認為這對其履行提供資助房屋的職責有所裨益。土地和公共資源有限，房委會必須按輕重緩急，集中資源為合資格家庭尤其是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供出租公屋。時任運輸及房屋局局長於二○一二年十一月及二○一六年十一月回應立法會動議辯論時，曾清晰表明政府及房委會沒有計劃回購領展或個別拆售物業，因為這做法既不可行亦不符合公眾利益和審慎理財的原則。上述立場至今沒有改變。
《房屋條例》第4（1）條訂明房委會須確保向有關人士提供房屋和「委員會認為適合附屬房屋的康樂設施」。就二○○五年房委會拆售的物業而言，終審法院在二○○五年就一宗相關的司法覆核案件作出判決時，裁定房委會的分拆出售計劃，符合上述第4（1）條的宗旨。終審法院指出，《房屋條例》中沒有條文規定公共屋邨的租戶擁有法定權利，在他們仍然使用有關設施時，房委會必須繼續保有及管控這些設施。只要設施可供住戶使用，房委會已確保提供有關設施，即使這些設施是由一個房委會沒有管控權的第三者所提供。在作出裁決前，終審法院已知悉拆售物業會以市場主導的商業運作模式營運，而房委會當時採用的營運模式，未必與私人機構的做法一致。終審法院亦知悉，有關設施的運作情況或會改變，例如商戶的行業組合亦有可能不同。
事實上，房委會在設計每個新公營房屋項目時都會諮詢公眾，亦會盡可能嘗試加入公眾建議的零售、福利、社區、教育、交通等設施。至於現有屋邨，房委會亦恆常地收到屋邨管理諮詢委員會及其他公眾人士對各種設施的意見，房委會會盡可能嘗試調整現有設施及加入新設施。上述做法是既定、恆常、透明的程序。
地契方面，地政總署會以地主身分，根據地契條款處理已批租的土地。一如其他私人物業，地政總署主要是因應收到有關已拆售物業懷疑違反地契的投訴、轉介或查詢，根據現行程序作出巡查和跟進，並且會視乎情況徵詢相關政策局／政府部門及法律意見，如證實有違反地契條款，地政總署會採取適當的執行地契條款行動。房委會作為屋邨的其中一個業主，一直有與其他業主在日常有關屋邨管理事宜方面保持溝通，以保障房委會在大廈公契及限制性契諾方面的權益，如果發現懷疑違反地契的個案，房委會會轉介公契經理人、業主立案法團及相關地政處跟進處理。
除了地契條款之外，拆售物業的業主在營運時，與一般私人業主一樣必須遵守各項相關法例及物業買賣契約內的限制性契諾，各相關當局會按實際情況進行監管。只要符合法例規定及地契條文，不違反與房委會訂立的上述契諾，政府和房委會均不能亦不會干預有關業主的日常運作和商業決定。然而，若證實相關業主違反任何法規、地契條款或契諾，則相關政府部門及房委會必定嚴肅追究及採取相應行動。
完
2018年5月16日（星期三）
香港時間14時50分
香港時間14時50分