​以下是民政及青年事務局（民青局）局長麥美娟今日（十一月九日）在立法會民政及文化體育事務委員會會議就匯報《建築物管理條例》（第344章）公眾諮詢結果及建議修訂方案的開場發言：

主席：

　　我和民政事務總署（民政總署）的同事今日出席會議，向委員匯報《建築物管理條例》（第344章）（《建管條例》）公眾諮詢結果，我們在二月時已經介紹了有關修例的建議方向。在進行公眾諮詢後，亦因應獨立委員會報告所作的建議，就修訂《建管條例》的建議方案，徵詢委員的意見。

公眾諮詢結果

　　繼今年二月向委員會提出五大修訂方向後，我們先後與不同政治組織、物業管理業界及持份者會面，民政總署亦在八月進行了為期一個月的公眾諮詢，並透過18區區議會的大廈管理工作小組收集地區意見，在諮詢期內，我們共接獲550份書面意見。我們考慮的重點包括：有關規定是否有助處理法團或業主在管理物業時的常見困難；能否令管理工作更有效、更順暢；以及是否更能保障業主的共同權益。經考慮公眾諮詢結果，我們敲定了是次修訂工作，並將會納入方案。

（一）大型維修工程採購的決定

　　我們建議就大型維修工程採購引入親自投票門檻分級制，金額愈高，所需親自投票的業主人數愈多。為確保業主大會可以順利進行，法定人數則維持業主人數的百分之十。

　　同時，我們建議規定在議決大型維修工程的業主大會舉行至少七天前召開簡介會，而簡介會須在開標後舉行，讓業主更了解投標者的方案。對於未能召開簡介會的情況，其後的相關業主大會則不得通過與大型維修工程相關的決議。簡單來說，如未有召開簡介會，接下來召開的業主大會則不能就大型維修工程作決定。

（二）委任代表文書
 　　
　　在公開委任代表文書方面，我們建議要求於業主大會舉行的48小時前，在大廈的顯眼位置公開張貼已提交委任代表文書的業主單位名單，讓業主有充足時間查閱。為配合有關安排，委任代表文書須於會議舉行時間至少96小時前送交管理委員會（管委會）秘書，會議通知期亦由14天延長至16天，並容許業主於大會上查閲其單位作出的委任代表文書。
　　 
　　另外，我們亦會優化委任代表文書格式，要求業主及獲授權代表均須在委任代表文書的表格上簽署，並增設聲明欄目，要求業主確認已獲悉會議的議程內容，同時清楚列明虛假文書屬刑事罪行及相關罰則。

（三）利益申報
 　　
　　我們建議要求參與工程的人士，包括顧問及承建商，均須就相互之間及與管委會成員、經理人等的利益關係作出申報。所有已提交的申報資料均須向全體業主公開，涵蓋已申報的詳情及拒絕申報的情況。同時，指定申報表格上亦會清楚列明虛假文書屬刑事罪行及相關罰則。

（四）主管當局權力
 　　
　　我們建議容許百分之十業主在三種情況下向主管當局申請委任指明人士代為召開會議：管委會所有職位出缺而無法運作；管委會主席無合理理由拒絕按百分之五業主要求召開會議；以及管委會主席無合理理由取消會議。

（五）會議程序
 
　　我們建議就業主大會的議程處理、延期或暫停會議等安排，優化現有條文或引入新規定，包括對重複議題作出合理限制；如由百分之五業主要求的議程屬《建管條例》賦權的範圍，主席不得無故更改或不討論；管委會主席除非有合理理由或獲過半數出席業主通過，否則不得單方面延期或暫停會議並離場。若主席自行宣布延期或暫停會議並離場，則在場的業主可動議互選其中一人，繼續主持及進行會議。
　　 
　　就緊急情況，我們建議縮短召開管委會會議或業主大會的通知時間，分別為會議舉行前至少兩小時（適用於第1類大額採購）或六小時（適用第2類大額採購及大型維修工程採購），並引入相應配套安排。

（六）其他建議修訂

　　我們建議對管委會委員的資格要求（即不處於破產狀態或具有相關的罪行紀錄）延伸至秘書及司庫等非委員職位，並建議容許管委會在特殊情況下向土地審裁處提出申請，就法團召開及舉行法團會議作出例外安排。

回應獨立委員會報告的改革措施

　　​除了上述經諮詢後的建議方案，我們亦回應獨立委員會報告所提出的建議，提出改革措施。行政長官已於十月二十九日宣布，政府會全流程檢視樓宇維修的每個步驟和關鍵環節，並由政務司司長領導督導委員會跟進落實。就《建管條例》而言，我們提出進一步的建議修訂方案，當中包括：

（1）強制要求大型維修工程的投標者簽署「不合謀投標確認書」，並就其內容作出「法定聲明」，如投標者沒有按要求簽署確認書及作出法定聲明，有關標書則不能被接納；

（2）加強委任代表文書抽查及核實工作，規定物管公司或物管人負責有關工作，如沒有聘用持牌物管公司或物管人，則由管委會主席負責；同時亦會規定抽查的數目及延長委任文書的保存期至三年等；
 
（3）就管委會成員施加更嚴格的資格要求。凡在過往五年曾因三合會相關罪行，或涉及欺詐或不誠實的刑事罪行被定罪的人士，均無資格獲委任為管委會成員；
 
（4）對管委會拒絕向業主提供與大型維修工程相關採購文件的情況引入罰則；
 
（5）將《建管條例》的檢控時限由六個月延長至兩年，以配合調查時間。

智慧管理

　　在諮詢過程中，我們收到不少意見支持應用科技，這亦是獨立委員會的其中一項建議。我們會推展開發電子文件保存平台及電子「委任代表」等科技應用方案，積極推動法團善用科技。

　　中長線而言，我們會研究推行網上業主大會及電子投票的可行性，但不會忽視推展過程中的困難，並會審慎考慮如何在現行法例作出配合、確保投票的真確性，以及處理非本地業主及以公司持有物業等技術問題。同時，我們亦會顧及業主對科技的應用能力，確保新措施不會對大廈管理工作構成障礙。

　　優化《建管條例》是政府一貫的政策方針。推展是次修訂後，政府不會停步，會繼續研究諮詢文件中需進一步考慮或未在現階段推展的建議。同時，我們會因應大廈管理需求的轉變及公眾期望，持續優化《建管條例》，確保各項規定與時並進，提升大廈管理的效能。

　　歡迎議員就修訂建議發問和提出意見。多謝主席。

完

2026年11月9日（星期一）
香港時間18時40分