立法會︰發展局副局長就「加快舊區重建」議員議案總結發言（只有中文）
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主席：
我首先感謝提出原議案的黃浩明議員，以及提出修正案的三位議員，亦感謝30多位議員踴躍發言，就市區更新工作給予很多寶貴意見，我們必定會在未來的跟進工作好好參考。
就議員的發言，我看到幾個大範疇，可以藉此機會與大家分享我們的想法或相關資料。這個議案是關於加快市區重建，在討論中提及一個論點，就是我們所說的市區重建是否就是拆卸重建呢？就政府的市區重建策略，我們並不是單一指拆卸重建，還有樓宇復修、舊區活化，以及文物保育等。當然，拆卸重建有時不可避免，例如有些樓宇已經非常老舊，復修在經濟上不可取；又或者有些樓宇設計非常過時，今日未必適用，例如大家如果經常落區，看見一些舊樓就算有電梯，可能也要經過樓梯才能到達電梯，對於老人家，特別是坐輪椅的老人家來說，出入是個大挑戰。
我們藉着舊區拆卸重建的機會，與附近一些較老舊的政府設施一併整體重新規劃，重新設計，當中可以加入一些剛才有議員提到的共融、適老概念。對於搬出的居民也好，或者將來搬入的居民也好，都是環境上的改善。
當談到舊樓拆卸重建，很多議員都會提及市區重建局（市建局）的角色，特別是市建局收購舊樓方面的賠償和安置安排。市建局如何賠償和安置，最重要或最難拿捏的一點，就是如何一方面令市建局的財政延續性可以繼續，但另一方面亦要適當地照顧小業主的權益。
這方面，很多議員都提到「同區七年樓齡」賠償機制。其實我們亦聽到很多不同人士跟我們說，會問「同區七年樓齡」已經實施二十多年，以今日來說，是否一個太優惠的安排，又或者會否因為市建局有「同區七年樓齡」，反而令私人收購更為困難。我們都聽到這些聲音，所以現時檢討市建局財政和運作，我們都會全面檢視這個「同區七年樓齡」賠償機制。
另外一個大家都提及的，就是除現金外，有沒有其他選項讓受影響業主選擇？很多人提及「樓換樓」，其實現時並非沒有「樓換樓」，不過現時「樓換樓」安排是先給予一筆錢，你可以用這筆錢選擇購買市建局樓宇，如果中間有時間落差，你需要自行負責居住安排，這樣的安排可能對大部分人來說未必吸引。所以，我剛才說在檢視市建局運作和財務方面，我們會一併看看有何辦法可以完善目前「樓換樓」的安排。
另外，亦有很多議員提到，我們應該用好北部都會區新發展區的土地，支援舊區更新重建。最能體現這個政策方向的，就是我們在古洞北、粉嶺北新發展區預留了三幅土地，容許市建局興建一些新樓宇，當將來有新或改良後的「樓換樓」安排時，可以用作「樓換樓」單位。
當然，我亦同意剛才有議員說，舊區有特別多老人家居住，如果他們真的需要跨區居住，我們必須要有適當配套，令他們在適應新環境上，減少滋擾或不便，盡量令他們更容易適應新環境。
就我剛才提及的檢討，即賠償和「樓換樓」，我們希望在完成檢視後，明年盡早提出建議方案作公眾諮詢，聽聽大家的意見，希望盡快制訂一個符合各方利益的方案。
很多議員提到如何加快步伐，甚至有議員提出是否應該設立關鍵績效指標。我可以分享，市建局在未來五年會投放400億元進行市區更新，並非全部但相信大部分主要用作收購重建，同時亦會進行一些復修或舊區翻新工作。
市區重建單靠市建局並不足夠，私營機構是一股非常重要的力量。我們有不同政策工具或政策措施，鼓勵私人重建加快步伐，例如政府於二○二四年修訂《強拍條例》（《土地（為重新發展而強制售賣）條例》），視乎樓齡及地區，申請門檻由過往八成降低至百分之六十五，便可以啓動強拍機制。
我們亦明白，除了要集齊業權外，剛才亦有議員提到，有時地積比率等方面的因素，亦會影響重建項目的價值或可行性。因此，我們今年推出了兩項較為破格且具創新思維的措施，令私人重建項目在財務上更為可行，第一項是實施地積比率跨區轉移，第二項是額外地積比率先導計劃。這兩項措施均會在七個舊區應用，包括剛才有議員提及屬於新界的荃灣區。首項措施的作用是，有時候一些舊樓拆卸後，未必可興建最高的准許地積比率，可能由於面積過小或其他限制，以往若未能用盡地積比率，造成浪費，自然沒有人收購。我們希望容許發展商將這些地積比率轉移至其他地區，北都也好，香港其他地區也好，可以令這些舊樓有較大的收購誘因。
另外，在剛才提到的七個舊區，我們明白部分舊樓已接近地積比率上限，「水位」不多，我們希望增加額外地積比率，發展商可向城規會（城市規劃委員會）申請在原地盤增加樓面面積，或者轉化為現金價值，當換地時抵銷地價開支，令私人發展商在這些地區內，有更大誘因進行私人重建。
剛才有議員認為不需要限定七區，為何是這七個區而不會有第八、第九區。我們已表明額外地積比率是一項先導計劃，希望在政策制定上讓市場及市民看到，政府會先處理舊樓較多的地區。這是否代表政策一成不變呢，我認為所有政策措施在執行時，都需要動態調整細節，例如我們曾修訂地積比率轉移機制，最初僅限於油麻地及旺角區，後來改為七區，並可轉移至香港各區。這項政策如剛才所說，今年九月才開始，我們希望觀察其運作情況，適時看看是否需要在細節或安排上令其更符合政策原意。
關於加快重建進度方面，議員提出將市建局、房委會（香港房屋委員會）及房協（香港房屋協會）的用地合併使用，以加快進度。從操作上來看，每個項目的時間表都不同，較遲的項目反而可能拖慢較快的項目，建議的用意是好的，但操作上不確定是否可行。
另外我簡單說一說「十三街」項目。議員提出這麼大的「綜合發展區」會否難以重建，不如拆細成多個小型住宅區。任何可以加快「十三街」重建的，我們都樂意去考慮。不過，有三點令「十三街」較為複雜：第一，十分稠密，樓宇本身密度很高，而附近缺乏空間，要增加地積比率，增加私人重建的誘因比較困難；第二，數量多，有83幢樓宇，戶數超過4 000戶，即使拆得很細，例如拆成十份，每份都有四、五百個住戶，可以想像私人收購的難度有多大；第三，用途比較混雜，地面有很多車房，如果以單幢「牙籤樓」形式重建，可能重建後毗鄰仍是一幢有車房的舊樓，以改善環境這個目標來說，未必做到我們所希望的。我們會盡量探討如何處理「十三街」的問題，但相信並非單純可以利用所謂拆細的方法。我們不是抹殺這方法，但需要思考。
有議員提到如果想加快重建，可以精簡程序，拆牆鬆綁，我們十分贊成。如果大家有留意，我們在二〇二四年發出一份通告，要求部門用「促進者」思維後，陸陸續續推進，至少落實了超過100項精簡程序措施。我們今年亦推出了一項新措施，一些大型發展項目，如超過500個住宅單位，就會有個三層監察和高層介入機制，制訂時間線，處理無論是規劃、改地契或者圖則審批，都需要遵守時間線，而且在有需要時可以提升至政策局層面協調干預。我們希望私人發展進行重建時，可以加快步伐，令大家覺得重建更有誘因。
剛才也有議員提出一個論點，我回應一下。我們一直說市區重建，似乎都是討論住宅，工業大廈又如何呢？其實我們一直有處理工業大廈，大家可能聽過活化工廈政策，我們正與規劃署和地政總署就現時工廈的使用狀況進行調查，希望看一看在活化工廈方面，如何在符合安全的考慮之下，令工廈單位的使用更加有彈性。
主席，在市區重建上，大家都引用了很多數據，顯示出樓宇老化狀況是越來越急速，我們如何處理這問題亦迫在眉睫。所以，很感謝大家今日提出的意見，我們都會繼續與各位議員及持份者保持密切溝通，盡量推出更多措施，並優化措施，促進舊區更新、市區重建，改善市民的居住環境。多謝主席。
完
2026年10月28日（星期三）
香港時間21時27分
香港時間21時27分