立法會︰發展局局長就「加快舊區重建」議員議案開場發言（只有中文）
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主席：
十分感謝黃浩明議員提出的議案，以及楊永杰議員、黃國議員和郭芙蓉議員提出的修正案，讓我們有機會就「舊區更新」這個與市民生活息息相關的課題與各位進行交流。我首先簡單介紹政府的市區更新政策，好讓各位議員在接下來的討論有一個政策背景。
《香港第一個五年規劃》的其中一個主要目標是切實提升民生福祉，當中提到以新思維推動舊區更新，並且以新區發展支援舊區重建，突破舊區因基建容量飽和以致難以重建的瓶頸。事實上，與很多已發展地區一樣，香港正面對嚴峻的樓宇老化問題。剛才有幾位議員引述了一些數字，在過去十年，香港樓齡達50年或以上的樓宇，每年以大約500幢的速度增加，而重建數量則大概只有每年約160幢。在應對市區老化方面，政府一直與公營和私營機構共同推展市區更新的工作。
公營機構方面，我們主要的夥伴是市區重建局（市建局）。市建局作為法定組織，一直按照《市區重建策略》持續推行重建項目及復修工程。在《市區重建策略》下，市區更新並不是零星拆建的過程，而是採取全面綜合的方式，藉着重建發展、樓宇復修、舊區活化和文物保育四大方向，更新舊區面貌。市建局自二○○一年成立以來，至今已開展及推行了69個重建項目，合共提供約36 000個新建住宅單位。市建局按照《市區重建策略》，採取「規劃主導、地區為本」的方針推展市區更新工作，在進行重建的同時，重新規劃區內交通路線、行人設施、綠化休憩空間等，令重建項目更具規劃效益。除了重建，市建局也着力就樓宇復修、保育和活化作出努力。中環街巿、上環士丹頓街／城皇街項目以及618上海街便是很好的例子。
面對龐大複雜的巿區更新工作，市建局必須維持財政穩健，才能有效、持續履行其法定職責。故此，政府一直為市建局提供財政支援，讓市建局能以財政自給自足的方式履行其法定宗旨和政府委託的任務。政府除了在市建局成立時注入100億元資本外，亦透過豁免巿建局重建項目的土地補價作為財政支援，而近年我們亦向市建局在合適重建項目內批出政府用地，特別是政府、機構及社區用地。地亦是重要資源，讓市建局可以推展重建項目。此外，政府也適度提升市建局的借貸上限，讓市建局能以對外融資的方式，應付資金周轉需要。即使我們推出了以上措施，過去數年本港物業市場狀況令市建局的現金流面對很大挑戰。市建局有必要檢視和優化其財政運作模式，讓其在市況波動時，仍能以可持續的財政方式維持市區更新的動力。因此，發展局現正與市建局共同全面檢視市建局的財政和運作模式，包括檢視「同區七年樓齡」現金賠償政策及「樓換樓」安排，以期在明年上半年提出具體建議並展開諮詢工作。在此背景下，今次的動議辯論來得非常合時，讓我們可以及時聽取議會不同意見，協助政策研究工作。
另一方面，我也想談談私人市場，因為除了市建局推動市區更新外，私人市場的力量亦十分重要。在過去十年，所有重建項目中約有八成新建住宅單位是來自私人發展重建項目。為鼓勵更多私營機構參與市區重建，減低其收購舊樓單位的難度，政府已於二○二四年修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（《強拍條例》），在七個重建需要較迫切的指定地區降低了強拍門檻，亦利便相連地段進行強拍申請。
樓宇老化速度比重建速度既然快這麼多，我們必定要繼續努力，突破思維，拆牆鬆綁，所以為了進一步加快市區更新步伐，行政長官在去年《施政報告》中公布了三項措施。這是在我們修訂《強拍條例》後，再有三項措施公布。第一項措施是在北部都會區預留三幅土地，讓市建局籌劃興建新樓，探討作為將來受其重建項目影響的住宅業主的「樓換樓」替代安排，有關措施將會在我剛才提及的市建局財政和運作模式檢討中一併考慮，如何做好「樓換樓」這個安排；第二項措施是實施跨區地積比率轉移安排，將零散細小地盤的發展潛力重整，把地積比率輸出至更具發展容量的地盤，提升整體經濟及規劃效益；第三項措施是在七個指定地區試行適度增加私人重建項目地積比率，亦容許發展商將增加的地積比率轉為金額使用，用於其補地價項目，以增加私人市場參與重建的經濟誘因。就剛才提及的第二和第三項措施，發展局已在今年八月分別發出聯合作業備考及修訂了城市規劃委員會的規劃指引，自九月起實施為期五年的「額外地積比率先導計劃」和「跨區地積比率轉移」安排。我期望市場用好這些措施，為市區更新帶來正面作用。
主席，我會仔細聆聽各位議員的寶貴意見，然後在總結時再作適當補充。我謹此陳辭，多謝主席。
完
2026年10月28日（星期三）
香港時間15時42分
香港時間15時42分