房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（只有中文）
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以下是房屋署署長李佩詩今日（七月十三日）在香港房屋委員會（房委會）公開例會的發言全文：
主席、房委會各位委員、各位朋友：
首先，我衷心感謝各位委員一直以來對房委會工作的大力支持。過去一年，房委會及房屋署持續推陳出新、優化各項房屋政策，積極回應市民對安居的期盼。今天，除了回應各位委員在上月周年特別公開會議上的寶貴意見，我亦會為大家闡述一些重點房屋政策與工作的最新路向。
正如二○二五年《施政報告》強調，「保障市民基本的住屋需求是政府施政的首要任務」。為了讓市民安居樂業、提升幸福感和獲得感，本屆政府自上任以來，我們一直秉持「提速、提量、提質、提效」的理念全力推進公營房屋發展的工作。
增加公營房屋供應 縮短輪候時間
政府已覓得足夠土地，可於未來十年滿足294 000個公營房屋單位的供應目標。展望二○二六至二七年度起的未來五年，總體公營房屋建屋量（包括「簡約公屋」）約為196 000個單位，較本屆政府上任時的五年期增加超過百分之八十。隨着各個公屋及「簡約公屋」項目陸續落成，最新一季的公屋綜合輪候時間已下跌至4.7年，是八年多以來的最低記錄。與本屆政府上任前的高位6.1年比較，公屋綜合輪候時間縮短了整整近一年半，並首次低於五年，清楚顯示公屋輪候隊伍正在消化中。單單是二○二六年第一季，我們已成功安排多達約8 400個家庭入住傳統公屋或「簡約公屋」。
輪候公屋的申請者數目亦呈現下降的趨勢。在二○二六年三月底，約有103 000宗一般公屋申請，與最高位的約156 000宗比較，大幅下降超過百分之三十。至於配額及計分制下的非長者一人申請，有約81 000宗，與最高位的約144 000宗比較，更大幅下降超過百分之四十。當中，30歲以下的非長者一人申請的跌幅更為明顯，在過去十年間由約71 000宗下跌至目前約29 500宗，下跌了約百分之六十。我們會繼續努力，進一步向公屋綜合輪候時間於二○二六至二七年度回落至4.5年的目標邁進。
除了增加房屋供應，為了讓輪候公屋的申請者更快「上樓」，我們繼續打擊濫用公屋的工作，務求加快公屋流轉，以照顧有更迫切住屋需要的家庭。於過去四年，房屋署成功收回超過10 200個被濫用的公屋單位，相當於兩個大型屋邨的單位數目。有委員建議利用人工智能，分析公屋租戶的數據（例如門禁出入記錄），進一步打擊濫用公屋行為。隨着新修訂的《房屋條例》於今年三月三十一日生效，嚴重濫用公屋行為已成為刑事罪行，違例者最高可被判罰款50萬元及監禁一年，相信法例會有阻嚇作用，確保珍貴的公屋資源留給真正有需要的市民。我們會繼續探討在打擊濫用公屋的工作上更廣泛採用不同科技及智慧方案。
完善房屋階梯
除了協助公屋的申請者更快「上樓」，我們一直提供不同種類的資助出售單位，致力完善房屋階梯，回應不同收入家庭的置業願望，鼓勵各個階層的市民按自己的能力上進上流。供應方面，有委員建議進一步調整公屋（包括綠表置居計劃（綠置居））和資助出售單位的供應比例。事實上，為了增加資助出售單位的供應，公屋（包括綠置居）和資助出售單位供應的比例，會在十年內由70:30逐步調整至60:40。其中，居者有其屋計劃（居屋）推售數目已由數年前每年約4 000個單位，增加至現時每年約9 000個單位，未來五年平均更將達約12 000個單位，供應明顯上升。
此外，為促進資助出售房屋的流轉，鼓勵業主循置業階梯向上流動，由「出售居屋單位2025」（「居屋2025」）及「出售綠置居單位2025」（「綠置居2025」）銷售計劃開始，房委會新推售的資助出售單位於公開市場的轉讓限制年期，已由15年縮短至10年，一方面促進二手資助出售單位的流轉，為市場增加供應；另一方面亦為這些業主提供機會，轉投私人住宅市場，是一個協助業主上進上流的措施。
另外，房委會一直以來亦貼心照顧長者需要。我們理解到部分長者可能隨着時間有家庭成員遷出、自己退休而不再需要上班，又或希望搬近子女的居住地區，而有意遷往面積較小或遠離市區的單位生活，資助房屋小組委員會於上月通過推出「長者業主樓換樓計劃」。凡擁有房委會資助出售單位業權滿10年或以上的長者業主，如已登記的家庭成員均年滿60歲或以上，即可申請參加，在第二市場出售原有單位，之後再於第二市場購買一個實用面積較小或地區較偏遠的單位。我們期望計劃可釋出更多大面積或更鄰近市區的單位，供其他合資格的人士，例如年青家庭於第二市場購買。我要強調，這個計劃絕對是自願性質，只為給予長者業主多一個選項，靈活調配資產以支持退休生活，達致雙贏。
除了為長者業主提供更多選擇外，資助房屋小組委員會於上月亦通過「出租計劃（白表）」，進一步促進資助出售單位的流轉。計劃容許持有資助出售單位業權達10年或以上的業主，在繳付出租准許費後，將其未補價單位出租予符合居屋白表資格的人士。計劃一方面為業主提供更大靈活性，讓他們可更有效善用物業，並按個人生活需要作出規劃；另一方面則為未符合公屋申請資格、但未能負擔私人住宅的白表人士提供更多元且可負擔的租住選擇，同樣達致雙贏。
有委員提到重推租者置其屋計劃（租置計劃）。房委會正進行籌備工作，預計在今年內展開調研，廣泛收集公屋租戶及各界持份者的意見，包括目前是否具備條件重推租置計劃，以及重推租置計劃的具體安排，例如單位售價、日後屋邨管理及長遠大廈維修責任等，以更深入分析公屋租戶對購買現居單位的意向，以及社會其他持份者對有效運用公屋資源的看法，從而詳細考慮是否重推租置計劃。
青年置業 上進上流
不少青年人努力工作及儲蓄，逐步向上流動，置業安居。資助出售單位是他們可負擔的選項。今年三月底起計，未來五年房委會和香港房屋協會 （房協）將提供多達約60 000個資助出售單位。與本屆政府上任時的五年期相比，居屋單位的供應比當時預計的大幅增加約百分之五十五。而居屋的買家中便有約一半為40歲以下的申請人。此外，房委會由「居屋2025」起，為40歲以下的白表青年家庭及一人申請者額外分派一個抽籤號碼，以增加其中籤機會。為協助家有初生的家庭，房委會由「居屋2024」起，推行「家有初生優先選樓計劃」，至今已有超過800個家庭在計劃下成功購買一手的資助出售單位。隨着居屋供應增加，預計將有超過30 000個青年家庭受惠。
第二市場方面，以往約八成「白表居屋第二市場計劃（白居二）」的買家為青年人。為進一步協助他們置業，房委會自「白居二2024」起，引入1 500個青年專屬配額。同時，為配合單身青年的置業願望，亦將未用盡的家庭配額撥予一人申請者，以提高他們置業的機會。今年推出的「白居二2025」，更將配額增加至7 000個，其中2 000個為青年專屬配額，比「白居二2024」增加超過百分之三十。房協亦正籌劃同類的安排。
為協助青年人了解資助出售單位的資訊，房屋局早前聯同投資者及理財教育委員會及銀行代表到不同青年宿舍，向青年人講解房屋階梯及一系列協助青年購買資助出售單位的措施，令他們了解政府支持青年置業的措施及增加他們的理財知識，青年人反應積極，未來我們會繼續多進行這類的工作。
除了增加房屋供應及優化銷售安排外，政府亦優化財務安排，全方位協助市民（包括青年）置業。香港金融管理局修訂物業按揭貸款的監管措施後，首次置業人士購置1,000萬元或以下的物業，按揭成數更可達九成。此外，政府已調整從價印花稅的稅階，400萬元或以下的物業統一只徵收100元物業印花稅，以減輕置業人士的負擔，而這類價格的單位一般都是青年置業的「上車盤」。
北部都會區（北都）的發展將帶來無可比擬的龐大潛力。我們全力支持市民——特別是希望成為業主的青年人——向上流動，實現他們的置業夢。
北部都會區發展
幾位委員均提出意見利用北都新發展區的契機，從多方面改善基層市民的居住環境。房委會今年將迎來北都新發展區首批出租公屋單位，包括古洞北古雋邨一期約5 000個單位及粉嶺北鳳凰嶺邨一期約3 100個單位，並將由今年第三季開始分階段入伙。未來五年，房委會和房協的出租及資助出售房屋預計總建屋量中，約70 000個單位位於北都，佔該五年公營房屋總建屋量約四成。我們正全速推展北都的公營房屋項目，並會透過規劃、設計及施工措施，務求可以讓項目盡早分階段完成。
有委員進一步建議，在北都新發展區的公營房屋項目中，將人均居住面積編配標準由現行的不少於七平方米，增加百分之二十至8.4平方米，甚至提高至十平方米或以上。事實上，現時公屋租戶實際的人均室內樓面面積已達14.3平方米，遠高於每人不少於七平方米的編配標準及委員的建議。
提升單位面積是房委會近來致力推進的重要工作方向。為讓市民住得更寬敞，房委會正落實新建資助出售單位面積「封底」的安排，提高人均居住面積。所有於二○二六至二七年度起落成的資助出售單位，實用面積不會少於26平方米。公屋方面，除了最小的一至二人單位外，所有新落成公屋亦會有實用面積26平方米的「封底」安排，讓無論是公屋租戶或是資助出售房屋業主，都可以有更寬敞的居住空間。
此外，房委會會在整體公營房屋供應量不變的情況下，計劃在二○三一至三二年度起落成的公營房屋項目，推行兩個新的優化措施。第一，不論是公屋或資助出售單位，我們會致力落實增加單位室內樓面面積約百分之十的安排。第二，房委會會增加居屋和綠置居面積較大單位的比例，滿足市民對購買面積較大單位的期盼。我們預計，整體面積較大單位的比例，在未來可由現時的百分之二十，提升至百分之二十五。
單位設計方面，因應近年生活模式的改變，開放和流動的空間更受年青一代歡迎。由「居屋2025」銷售計劃起，新推售單位逐步採用「開門見光」設計，廚房外的空間可以更靈活使用。我們一直聆聽社會不同的意見，正檢視居屋單位的設計和廚廁的配置，以便更迎合住戶裝修間隔及擺放家具。
長者友善設計 關懷長者住戶
有幾位委員提到人口老化帶來的住屋挑戰。現時，居住於房委會轄下公屋的60歲以上長者，數目約有75萬，佔整體公屋住戶約百分之三十六。房委會一直秉承「關懷為本」的精神，積極探討支援長者住戶的各項措施。就委員提到的範疇，我舉幾個重點例子。
硬件方面，房屋局和房委會於二○二四年九月推出以公屋居民為本的「幸福設計」指引，成為新建公營房屋及現有屋邨翻新的設計參考，並已逐步應用於所有新建屋邨及改善項目之中。當中九條現有屋邨的外牆粉飾項目已順利完成，其餘31條屋邨的外牆粉飾及╱或小型改善工程正分階段進行，房委會會繼續每年挑選約10條屋邨推行相關改善工程，以提升居民幸福感。「幸福設計」提出八個幸福概念，當中包括「樂齡安居」及「跨代共融」，為照顧長者需要確立了具體而實用的設計依據。其中一個例子是年齡友善升降機環境設計，包括全面改善升降機控制按鈕、在升降機門加裝偵測裝置、在升降機廂內加裝扶手、發光視像顯示器，以及「報樓層」發聲系統，照顧長者的需要。房委會亦在合適及切實可行情況下，於公營房屋實施政府最新推行的「長者友善樓宇設計」，例如在住宅樓宇每一層升降機大堂設置倚座、在休憩空間為長者提供健體設施、在家居和公共地方提供可配置高速互聯網服務的基礎設施等。此外，我們亦強化了「流動服務區」的設計，安排流動中醫或物理治療的服務，並為舉辦健康講座等活動提供場地。我們歡迎非政府機構和慈善或非牟利團體善用「流動服務區」，多舉辦各類有助促進社區共融的活動。
除了屋邨建設，房委會會針對長者住戶的生活需要，為合資格的長者住戶免費提供單位改裝工程，以配合他們的生活起居活動，減低長者在家中遇到意外的風險。這些工程包括在單位入口設置斜道、擴闊浴室門口、加設扶手、以及在合適高度安裝較大的開關掣和門鐘按鈕等。每年房委會進行的單位改裝工程多達約5 800宗。
軟件方面，房委會前線屋邨管理人員會積極主動向獨居、「雙老」或「多老」長者提供到戶支援，主動上門及增加探訪的次數。在日常管理中，前線人員亦會特別關注這些長者，如有需要，會主動聯絡相關社福機構提供協助。為提升物業管理公司前線員工對長者關懷的意識，房委會已由去年開始，在新物業管理服務合約中增設支援長者的條款，明確要求物業管理公司必須參與社會福利署推行的「與照顧者同行」計劃，安排至少百分之二十的前線員工，例如物業管理主任和保安員，接受相關培訓。由今年第二季起招標的物業管理服務合約中，參與培訓的員工比例要求更提升至百分之五十，讓前線人員學會以關懷為本、行動為實的精神去服務市民。此外，房委會積極邀請非政府機構於屋邨舉辦多元化社區建設活動，為長者及不同年齡層的居民提供關懷及支援服務。房委會更將「支援長者」納入今個年度重點項目，以「邨『友』好事」作為年度主題計劃，資助屋邨舉辦跨代共融的社區服務及活動。除了為公屋居民舉辦活動，我們也鼓勵長者擔任義工，例如協助籌辦活動、帶領和鼓勵其他長者參與活動等。
房委會在擬定轄下商場的行業組合時，亦會充分考慮個別屋邨的人口結構，務求照顧居民的基本生活需要。在長者人口比例較高的屋邨，房委會會主動聯絡具潛力及迎合長者需要的商戶和機構進駐，例如復康及醫療用品、藥房、診所及社區服務中心等，以照顧長者的日常生活所需。
智慧屋邨管理 創新科技應用
我們致力透過科技提升屋邨管理效率。屋邨範圍內，我們會利用人工智能影像分析，檢測異常情況如高空擲物及車輛違泊；應用小型無人機勘察屋邨樓宇外牆和升降機槽；使用機械人協助屋邨日常的清潔和保安工作；以及透過物聯網和感測器，將屋邨內不同情況和訊息數碼化，實時收集數據進行分析和監察。
為便利居民的日常生活，房委會的「房署資訊通」流動應用程式，方便公屋住戶隨時查看屋邨資訊及享用不同服務，包括繳交租金、查閱繳租狀況、提交電子表格、接收房委會的資訊等。已註冊「房署資訊通」的公屋租戶亦可接收到樓宇設施有關定期檢查或維修及測試的電子通告。就繳付租金及其他費用，租戶已可使用多款電子錢包，包括「轉數快」、支付寶（香港）、微信支付（香港）、PayMe及「拍住賞」繳付費用。我們會繼續應用創新科技，為居民打造更便利的居住環境，增加幸福感。
我們亦積極應用創新科技，進一步加強長者的居家安全。去年，我們挑選了長者居住人數較多的觀塘雲漢邨及何文田常樂邨，試行「長者戶大門開關物聯網訊息系統」，為長者於單位大門安裝感測器，監測大門開關狀態，讓他們指定的親友掌握長者進出居所的情況。若大門在住戶選定的時間內未有開啓，系統會向長者指定聯絡人發出手機提示訊息，以便及時提供適切支援。我們今年會於另外兩條較多長者居住的公共屋邨——黃大仙東匯邨及天水圍天恩邨，進一步推展這項計劃，並會檢討成效及制定未來方向。此外，房屋署於今年三月在黃大仙東匯邨及元朗朗善邨試行「智能門禁系統」。住戶可使用八達通及「智方便個人碼」智能系統進出大廈，免除長者忘記或洩漏大廈密碼的困擾。我們已計劃將系統推廣至更多公共屋邨，以惠及更多居民。
智慧建造 積極引入創新建築科技
房屋局與房委會一直致力加快建屋速度、提高效益、降低成本及確保安全，並積極採用創新建築科技，如「組裝合成」建築法（MiC）、數碼孿生技術及人工智能應用等。房委會與香港科技大學聯手研發「房委會智慧生成設計工具——智生城」，只需預先輸入項目的設計要求，系統便會自動運算並篩選出最理想的規劃及建築設計方案，又能兼顧環保表現，幫助團隊更快速、更準確地達成設計目標。「智生城」更剛於首屆「建造業議會人工智能大獎」中勇奪「AI研究與開發」設計優化類別的金獎。這項殊榮是對房委會建築設計團隊努力的充分肯定。
房屋局今年三月與香港大學簽署合作備忘錄，建立合作框架，在公營房屋發展方面，共同推動創新建築科技的研究與實際應用，將世界級創新成果引入本地建築業界，帶動業界向高質量、智能化及可持續方向加速邁進。房委會聯同香港大學共同研發智慧物流運輸系統「智運寶2.0」，結合AI震動監測、運輸規劃等，提升地盤運作效率，系統已在觀塘德田街公營房屋發展項目全面落實，並奪得二○二六年第51屆日內瓦國際發明展金獎。我們會積極將系統推展至北都等更多建築工程，更進一步提升公營房屋的建築效率。
公屋重建
最後，我希望回應委員提出加快重建屋邨的建議。房委會一直在切實可行的情況下，考慮有序地重建個別屋邨。房委會目前在重建方面投入了大量資源，在現時已經公布的重建計劃下，將會興建的單位數目突破40 000個，是過去十年内約16 000多個單位的2.5倍。房委會會繼續適時研究並落實重建屋邨，同時推行各項措施保養和改善現有樓宇的狀況，確保屋邨樓宇結構安全，為居民提供安全的居住環境。一直以來，合適的遷置地點是推展更多公屋重建項目的關鍵，面對未來更多屋邨老化的問題，我們必須要以更突破的策略和思維去跨越這個難點，才能長遠地讓房委會的出租單位可以持續穩健地營運下去。
總結
主席、各位委員、各位同事，房委會將一如既往，在房屋這個重要政策範疇突破各項挑戰，為市民構建更美好的家園。我再次感謝各位委員，並期待在未來的工作中，繼續聆聽各位委員的寶貴意見。多謝大家！
完
2026年7月13日（星期一）
香港時間18時35分
香港時間18時35分