立法會二十一題：「按實補價」先導計劃
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問題：
行政長官在二○二五年《施政報告》中提出「按實補價」機制，旨在優化現行批地及補地價模式，以減輕發展商的初期資金壓力，鼓勵分階段開發，並加速北部都會區及全港工商業項目的建設。就此，政府可否告知本會：
（一）政府計劃於二○二六年第一季實行為期三年的「按實補價」先導計劃（先導計劃），目前向業界諮詢的進展為何（包括已收集到的主要意見、就這些意見的初步回應，以及先導計劃的具體實施細節，例如申請資格、評估準則、地價計算方式和透明度，以及如何確保初期繳付的60%地價能合理反映市場價值等）；
（二）據悉「按實補價」的機制可與「分階段開發」模式、「多元批地」模式及活化工廈計劃等政策配合，當局將如何確保這些政策能互相配合，產生最大的協同效應，以鼓勵發展商更靈活地規劃和開發項目，特別是在北部都會區的發展中，以吸引更多元化的產業和投資；及
（三）據悉先導計劃設有條件（例如有關土地不可拆售，以及若十年內未能決定是否繼續發展餘下40%樓面面積，政府可將其轉撥予其他發展商），當局將如何建立一套清晰有效的監管機制，以確保發展商遵守這些條件，避免土地閒置或投機行為；對於因市場變化等不可預見因素導致發展商未能如期開發土地或決定是否發展餘下40%樓面面積，當局將如何處理相關風險，以保障公共利益並維持市場穩定性？
答覆：
主席：
為了推動北部都會區（北都）以至香港整體產業發展，二○二五年《施政報告》提出多項多元土地開發模式，推動市場積極參與投資。其中，發展局建議推出為期三年的「按實補價」先導計劃，適用於全港所有非住宅發展用途（註一）的地契修訂申請，即在地契修訂（包括換地）過程中，容許地段業權人分期發展，並可按實際興建的總樓面面積及地段業權人建議的「選定用途」釐定應繳補地價。具體建議如下：
（a）項目首期發展的總樓面面積必須達到整體准許最高總樓面面積的六成（註二），並按「建築規約」依期完成，而補地價金額會以首期發展的總樓面面積（即整體准許最高總樓面面積的至少六成）和地段業權人建議的「選定用途」按十足市價計算。換言之，地政總署會以市價計算地價，確保地價金額反映市場價值，保障政府收入；及
（b）項目首期發展落成後的十年內，發展商可決定是否透過進一步地契修訂進行餘下發展（即四成或以下的准許最高總樓面面積），並按經修訂地契訂明的條款繳付當時十足市值的地價。如發展商在十年期內不提出地契修訂申請，視乎有關地區其他地段的業權人有否提出申請，政府或會將餘下的發展密度和基建容量調配至區內其他地段。換言之，屆時土地業權人雖然仍然持有該土地，但並不保證其可於十年期滿後進行餘下發展。
就陳仲尼議員的提問，本局現回覆如下：
（一）自二○二五年《施政報告》提出「按實補價」的措施後，發展局於去年九月至十一月諮詢了不同業界代表和持份者，包括北都諮詢委員會、土地及建設諮詢委員會、香港地產建設商會、香港測量師學會、皇家特許測量師學會和鄉議局等。發展局亦於今年一月向新一屆立法會發展事務委員會簡介包括「按實補價」在內的優化土地開發措施。
議員和業界普遍對「按實補價」的措施表示支持，認為政府修訂產業用地地契時不追求地價最大化，而是容許分期發展並按市場選定的產業用途計價，能有效減低發展商現金流壓力和增加投資意欲，有助推動多元產業發展。業界亦大致接受擬議實施細則（見上文第一段），包括首期須先行發展至少六成樓面面積，能讓土地得以善用並在發展步伐加入彈性。另外，業界建議政府應清晰訂明有關轉讓限制的細節，以免影響地塊的長遠發展潛力。發展局和地政總署正按業界意見敲定實施細節，擬於下個月發出作業備考交代先導計劃詳情。
（二）根據我們的政策設計，如條件適合，「按實補價」可與其他土地開發工具一併使用，組成一套「組合拳」，以達致更佳產業發展效果。舉例來說，不論是北都或香港其他地方的原址換地申請，如產業用地不涉住宅發展，便可考慮採用「按實補價」。另一個例子是工業大廈（工廈）重建，發展局正檢視活化工廈計劃的落實情況，今年內提出建議，當中會考慮以「按實補價」進一步鼓勵老舊工廈重建。
至於問題提及的「分階段開發」（或稱「1.5級開發」），涵蓋政府指定土地，在未落實長遠發展前讓企業先建設和營運具先導性的低密度設施，藉此吸引企業進駐，創造收益和匯聚人流，發揮拉動作用。此措施有別於「按實補價」以鼓勵市場落實長遠產業用途的政策目標，故現階段無計劃將兩者合併使用。
（三）下個月發出的作業備考會詳列先導計劃的實施細則，讓業界有一套清晰規則可依遵，包括適用範圍、須先行發展至少六成樓面、餘下四成樓面的處理、按市價評估地價、土地轉讓限制等。先導計劃的主要安排會納入地契，讓地政總署作出規管。
舉例來說，為確保發展商如期完成首期發展，避免土地閒置，地契會訂明「建築規約」要求發展商在期限內完成發展項目，以及取得由建築事務監督發出的佔用許可證，否則發展商須向地政總署申請延長「建築規約」期限，並繳付補地價。同樣地，地契會訂明除整幅土地轉讓外，不得在上述十年期內將業權賣散（如已決定進行餘下發展除外），以讓發展商在十年內保留整幅土地的發展權，有利其考慮繼續推展餘下發展。
註一：相關用地應已在有關的分區計劃大綱圖改劃作「非住宅」的發展用途，如「商業」、「工業」、「其他（註明的）指定用途」等。
註二：指根據相關分區計劃大綱圖或《建築物條例》（第123章）的整個發展的最高總樓面面積，以較少者為準，並在地契修訂文件中訂明。
完
2026年4月29日（星期三）
香港時間16時40分
香港時間16時40分