立法會三題：協助業主減輕樓宇修葺工程開支
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問題：
有意見認為，現行強制驗樓計劃以大維修為主的安排，未必切合樓宇狀況良好屋苑的實際需要。就此，政府可否告知本會：
（一）會否修訂強制驗樓計劃目標樓宇的評分制度，把日常維修保養紀錄、有否具規模的維修基金及過去物業管理公司水平等列為考慮因素，讓樓宇結構及維修紀錄良好的屋苑，在安全情況下延後強制驗樓年期，或以持續保養計劃取代大維修；若會，詳情及時間表為何；若否，原因為何；
（二）過去五年，每年政府為協助業主進行大維修的各項資助計劃（包括樓宇復修綜合支援計劃）所接獲、批准及已完成工程的個案數目為何；及
（三）鑑於有意見認為，物業管理公司在協助監督樓宇維修工程的角色越趨重要，除了沿用物業管理業監管局發出的守則外，政府會否立法以具體訂明管理公司在強制驗樓及大維修工程中的法定責任，包括協助管理和監察招標程序及提升工程資訊透明度，以避免費用不合理或帳目不清；若會，詳情及具體方向為何；若否，原因為何？
答覆：
主席：
保養好自己物業是業主的基本責任。在雙管齊下策略下，政府一方面鼓勵及支援業主保養及修葺其物業，包括夥拍市區重建局（市建局）為有需要的業主提供財政及技術支援，協助他們進行檢驗及維修工程。另一方面在失修樓宇構成公眾安全危險時，政府會主動介入處理。
就李梓敬議員各部分的提問，經諮詢其他有關政策局及部門後，我現分別回覆如下：
（一）在強制驗樓計劃下，如私人樓宇樓齡達到30年或以上時，屋宇署可根據《建築物條例》（第123章）向有需要的樓宇發出驗樓通知，要求業主委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗及因應檢驗結果在有需要時進行訂明修葺工程。
我想強調，法例並非要求所有一踏入30年樓齡的私人樓宇便必須強制進行訂明檢驗。自強制驗樓計劃於二○一二年起實施，屋宇署先後向約9 000幢樓宇發出驗樓通知，約七成獲發通知時已是年屆50年或以上的樓宇。事實上，屋宇署是按風險為本的準則，依照樓宇評分制度，揀選樓宇發出驗樓通知。目前這個評分制度是經諮詢專業團體、區議會等後制訂，以一百分為上限，越高分便越大機會被揀選。目前來說，在這個制度下，大約七成分數會考慮「樓宇狀況」，例如樓宇有否破損的緊急舉報、有否未遵辦的勘察令或修葺令，或於市建局樓宇狀況調查中獲評級為「長期欠缺維修及保養」等。另外一成分數會考慮「樓宇管理」，例如是否屬「三無大廈」；再有一成會考慮樓齡；餘下一成會考慮樓宇是否有懸臂式結構，以防承載能力受損導致斷裂倒塌。
至於李議員提及部分樓宇聘有物業管理公司，甚或設有維修基金，我們相信這類樓宇管理和保養一般較為妥善，樓宇狀況亦較佳。一般而言，這些樓宇相對破損亦較少，發生混凝土剝落事故或獲發勘察令或修葺令的機會較低。故此，在我剛才闡述的現行樓宇評分制度下，這些有樓宇管理而狀態相對較佳的樓宇應該是較低機會會獲發驗樓通知。
（二）政府自二○一八年先後共投入190億元，夥拍市建局推出多項樓宇復修資助計劃，包括「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」、「有需要人士維修自住物業津貼計劃」及「樓宇排水系統維修資助計劃」。相關資助計劃的申請、獲批和完工等數字載於附件。另外，政府剛在《財政預算案》公布會全面檢視「樓宇更新大行動2.0」資助計劃，參考過去實踐經驗，制定全新資助計劃，並為此預留30億元。我們會在明年初完成檢視工作並制訂新資助計劃的細節，屆時亦會諮詢立法會。
（三）民政及青年事務局（民青局）表示，因應去年七月《建築物管理條例》（第344章）（《建管條例》）所指明的新採購規定開始生效，物業管理業監管局（物監局）已根據《物業管理服務條例》（第626章）（《物管條例》）更新《代客戶進行採購服務及防止圍標》操守守則，以及相關的「良好作業指南」，以協助物管公司專業而有效地處理採購工作。如物監局有合理原因懷疑持牌人沒有遵守守則行事，可對其展開調查。調查完成後，如確認存在違紀行為，物監局可進行聆訊，並根據《物管條例》作出處分，包括口頭警告或書面譴責、罰款、對牌照施加條件、更改牌照的條件、暫時吊銷牌照或撤銷牌照等。
作為深化大廈管理工作的一部分，民青局正開展下一階段《建管條例》的檢視及修訂工作，初步擬定的五大修訂方向包括提高對進行大型維修工程及大額採購的親身出席和投票門檻；進一步完善利益申報制度，建議要求工程顧問就與承辦商之間的關係作申報，讓採購過程更透明。參考上次修訂《建管條例》的做法，物監局亦會因應《建管條例》的修訂，更新相關的操守守則，以便持牌物管公司能更有效地協助法團和業主履行大廈管理的責任。
完
2026年3月25日（星期三）
香港時間13時42分
香港時間13時42分