立法會十九題：監察住宅樓宇維修工程
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
問題：
有牛頭角安基苑居民反映，安基苑就屋苑修葺工程（大維修）所委聘的工程顧問公司，與大埔宏福苑所委聘的為同一間，而該公司負責人現正涉及司法程序，導致安基苑的工程停擺及監督真空，居民憂慮安全及工程進度。就此，政府可否告知本會：
（一）政府及市區重建局會否因應上述安基苑維修工程的情況，研究介入並採取以下措施：（i）派遣合資格的公務員或指定獨立專業人士擔任工程顧問、（ii）委託第三方合資格機構監察現有工程顧問公司的工作或引入其他特別支援方案，以及（iii）在有需要重新委聘承建商時，加強監察新承建商，以確保其提供的服務專業、安全和合規，並避免工程爛尾；
（二）據悉安基苑業主立案法團（法團）須就大維修的安排舉行業主大會，但有居民擔憂部分業主（尤其已將單位出租的非自住業主）的參與程度不足，影響會議的法定人數及決策進度，政府有否就此作出評估，並採取措施協助該屋苑重新推展工程；
（三）房屋局轄下的獨立審查組，有否參與香港房屋委員會（房委會）所發展屋苑的法團於甄選工程承建商及顧問公司的過程，並就有關公司的業務能力及誠信作出評估及監察；
（四）有否計劃進行改革，以加強房屋局在租者置其屋（租置）計劃及居者有其屋計劃（居屋）屋苑的大廈管理與維修工程方面的支援，甚至直接介入；如有，具體措施及時間表為何；如否，原因為何；
（五）過去五年，全港共有多少個租置計劃及居屋屋苑收到政府在強制驗樓計劃下所發出的修葺令，並按其維修工程進度（即正在施工、已完成及未開展工程）列出分項數字；在該等屋苑中，有多少個屋苑所委聘的工程顧問及承建商與宏福苑相同；
（六）鑑於房委會擁有部分居屋及租置計劃屋苑的業權，房委會未來會否在大廈維修工程項目上採取更具主導性的角色，以業主身分行使投票權及直接參與有關決策；如會，詳情為何；如否，原因為何；
（七）對於已落成一段時間但仍未成立法團的居屋屋苑，政府會否採取針對性的跟進措施，主動向其提供法律、行政及技術上的支援，以加快推動其成立法團，從而促進屋苑的維修保養工作；
（八）自強制驗樓資助計劃推出以來，每年向合資格業主提供的總資助金額為何；及
（九）有否調查，涉及宏福苑大維修項目的工程顧問公司在過去兩年曾為多少個屋苑提供工程顧問服務，以及該等項目曾否申請並獲得政府資助；若有，所涉及的屋苑為何；鑑於該等屋苑或出現如安基苑的工程停擺情況，政府就此有何支援及應對安排？
答覆：
主席：
就鄧家彪議員的提問，經諮詢發展局和民政事務總署，我們現回覆如下：
（一）、（二）和（三） 牛頭角安基苑已於二○○○年成立業主立案法團（法團），就管理而言，實際上與一般私人住宅樓宇無異。根據《房屋條例》（第283章），由香港房屋委員會（房委會）發展的物業於出售或分拆出售後，與一般私人物業一樣，受《建築物條例》（《條例》）（第123章）規管，並由房屋局獨立審查組根據屋宇署署長的授權，按《條例》以及屋宇署的政策和指引進行管制工作。相關的管制工作包括處理改建及加建申請、執行小型工程監管制度和強制驗樓／驗窗計劃、處理樓宇安全和僭建物的事宜等。在執行強制驗樓計劃時，審查組的工作包括發出強制驗樓通知和跟進通知的履行情況，但不會參與房委會所發展屋苑的法團於甄選工程承建商及顧問公司的過程。
安基苑的大維修事宜，包括甄選工程承建商及顧問公司的過程，屬法團的工作。觀塘民政事務處一直有就安基苑的大維修事宜向法團提供協助。法團於二○二五年十一月三十日及二○二六年二月一日召開的業主大會有涉及大維修工程的議題，兩次會議均符合召開業主大會的法定人數規定，而業主亦於會上踴躍參與討論，並於二月一日的會議中透過投票順利通過以招標重新委聘新的工程顧問公司。觀塘民政事務處會繼續聯同當區立法會議員和區議員與法團及管理公司保持聯繫，密切關注重新招標工作的進展，於需要時提供意見及協助，並促請法團及管理公司就大維修的事宜持續與業主保持溝通。
市區重建局（市建局）會協助法團重新招標，例如聯同專業學會協助安基苑預備招標文件並讓法團經「招標妥」重新招標。基於安基苑的特殊情況，重新招標的服務費用可獲豁免。視乎重新招標的時間，發展局與市建局正在探討並計劃於今年下半年推出的加強版「招標妥」服務亦可能適用。
（四）、（六）和（七）《建築物管理條例》（第344章）為法團的成立和運作提供法律框架，以便業主成立法團，更妥善管理屋苑。租者置其屋計劃（租置計劃）屋邨和居者有其屋（居屋）屋苑均受《建築物管理條例》、政府租契及大廈公契所規管。房委會一向鼓勵租置計劃業主和居屋業主根據《建築物管理條例》成立法團，積極參與屋邨／屋苑事務並提倡業主自主管理。
就租置計劃屋邨，房委會一直積極支援租置計劃屋邨的管理與維修，並主動委派代表出任管理委員會委員，與法團委員保持積極溝通和交流。房委會的具體支援措施涵蓋以下五大範疇：
（i）積極行使業權及投票權：房委會主動參與並支援租置計劃屋邨的管理事務，並在業主大會上就需進行商討及議決的重大議題（例如涉及樓宇安全、樓宇維修工程、維修基金運用、委聘物業管理公司、管理費監管等），以業主身分積極行使投票權。房委會代表亦會就工程標書提供專業意見，以維護公共設施和樓宇安全，保持環境衞生整潔及協助法團進行優質管理；
（ii）積極參與管理委員會事務：房委會代表積極參與管理委員會事務，包括定期公布維修基金使用情況及評估未來的維修需要。若遇到與租置計劃屋邨租戶有關的投訴或查詢（如天花滲水、維修、冷氣機滴水、破壞環境衛生），房屋署會與法團物業管理公司商討跟進及提供協助，保持良好溝通，解決問題；
（iii）提供管理資訊與經驗分享：房委會會直接與法團及其物業管理公司分享物業管理方面的知識和提供專業管理意見及物業管理相關法例更新資訊，並就日常管理事務分享實務經驗，亦會邀請市建局介紹「招標妥」、樓宇復修綜合支援計劃、「樓宇更新大行動2.0」等計劃，協助提升管理和維修水平；
（iv）參與採購貨品及服務：房委會代表會提醒法團依據《建築物管理條例》及相關工作守則進行採購，並在涉及強制驗樓、驗窗等工程時，協助法團評審投標書，促使工程符合法例要求及大廈公契條文，以保障業主的利益，並鼓勵法團採用「招標妥」服務，提升招標程序的透明度與競爭性；及
（v）執行房委會租戶的管理政策：房委會透過屋邨管理扣分制處理租置計劃屋邨租戶的不當行為（如噪音滋擾或高空擲物等）；並與法團和物業管理公司合作搜證及進行聯合行動，亦會採取租約管制行動，以維護屋邨環境。
房委會將繼續以業主身分，與法團及管理公司緊密合作，推動租置計劃屋邨優質管理與適時維修。
居屋屋苑與租置計劃屋邨的情況不同。房委會在租置計劃屋邨仍持有部分未出售單位的業權；而居屋屋苑則所有住宅單位經已出售。房委會只是在個別屋苑持有少量非住宅部分的業權分數，因此大部分經已出售的居屋屋苑的管理事務會由法團及其聘請的物業管理服務公司處理。
就管理而言，實際上居屋與一般私人住宅樓宇無異。房委會一直以來都積極協助居屋屋苑業主籌組法團，地區民政事務處亦會按需要提供協助。在屋苑剛入伙時，法團可能還未成立，房委會按大廈公契，擔任屋苑的首任公契經理人，為屋苑聘用合資格的物業管理服務公司，負責日常管理及維修服務，包括保安、清潔及公用設施保養。房委會會主動向業主提供意見及支援，以協助他們監察物業管理公司的表現，並鼓勵業主早日成立法團，亦會在屋苑管理事宜上提供溝通和技術上的協助，為日後順利移交管理工作作好準備。房委會亦會聯絡當區的民政事務處舉辦講座，介紹有關籌組法團和大廈管理的資訊，及協助有意參加管委會的業主舉行業主大會等。
對於未能於業主大會中通過成立法團的屋苑，房委會會積極了解業主的關注，並透過不同渠道向業主推廣良好有效的大廈管理方法，包括與民政事務處合作舉辦講座及派發宣傳品，讓業主體會妥善管理大廈的好處，繼續鼓勵他們成立法團，以達致由法團接管屋苑管理的目標。
（五） 過去五年（二○二一至二○二五年），房屋局獨立審查組一共向16個租置計劃屋邨／居屋屋苑發出強制驗樓計劃下的強制驗樓通知（見附件）。
根據強制驗樓計劃，業主須在接獲審查組的法定通知後，委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物等進行訂明檢驗並監督檢驗後認為需要進行的訂明維修工程。如須進行訂明維修，有關業主須委任一名註冊承建商，在一名註冊檢驗人員監督下進行。根據屋宇署的政策和指引，強制驗樓計劃的法定程序上不須在維修工程進行前和工程進行期間提供顧問公司的名稱，亦不須就展開工程時通知審查組，只須在維修工程完工時提供註冊承建商的資料。就上述16個屋邨／屋苑，審查組並沒有收到有關完成維修工程的通知，故審查組沒有相關顧問公司或承建商的資料。至於柴灣翠灣邨，審查組是從註冊檢驗人員就樓宇進行上述訂明檢驗後所提交的檢驗報告中，知悉該屋邨曾有聘用與宏福苑相同的顧問公司。
（八） 為配合強制驗樓計劃二○一二年六月實施，市建局及香港房屋協會於同年八月推出強制驗樓資助計劃，資助合資格業主進行首次驗樓。由於這些驗樓費用已納入其後推出的「樓宇更新大行動」的資助範疇，因此強制驗樓資助計劃已於二○二四年三月三十一日截止申請。
截至二○二六年一月，強制驗樓資助計劃發放資助的情況如下：
| 年度 | 個案數目 （宗） |
發放資助金額 （千元） |
| 2012-2013 | 1 | 9.67 |
| 2013-2014 | 21 | 818.02 |
| 2014-2015 | 133 | 4,134.23 |
| 2015-2016 | 100 | 2,863.47 |
| 2016-2017 | 65 | 1,588.11 |
| 2017-2018 | 44 | 1,100.78 |
| 2018-2019 | 19 | 596.66 |
| 2019-2020 | 17 | 423.48 |
| 2020-2021 | 11 | 245.03 |
| 2021-2022 | 4 | 127.66 |
| 2022-2023 | 4 | 131.94 |
| 2023-2024 | 1 | 20.08 |
| 2024-2025 | 3 | 109.48 |
| 2025-2026 | 3 | 81.92 |
| 總數: | 426 | 12,250.53 |
（九）根據市建局「招標妥」用家資料顯示，負責宏福苑的工程顧問公司於過去兩年為43個屋苑或大廈提供顧問服務，而涉及的所有屋苑或大廈均參加了政府或市建局的資助計劃。如這些屋苑或大廈業主經商討後決定按合約的適用條款終止與該工程顧問公司的合約，並希望重新進行工程顧問的招標程序，一如第一部分回覆所示，市建局會為法團提供協助，包括聯同專業學會協助他們預備招標文件並經「招標妥」重新招標。基於這些屋苑或大廈的特殊情況，重新招標的服務費用亦會獲豁免。視乎重新招標的時間，發展局與市建局正在探討並計劃於今年下半年推出的加強版「招標妥」服務亦可能適用。
完
2026年2月25日（星期三）
香港時間15時33分
香港時間15時33分