財政司副司長及房屋局局長在立法會房屋事務委員會特別會議就大埔宏福苑長遠居住安排的開場發言（只有中文）
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財政司副司長：政府在前日公布了有關宏福苑長遠居住安排方案，非常感謝主席、房屋事務委員會委員以及其他立法會議員出席今天的特別會議，讓我們可以就方案作一個解說。
首先，之前在一月時，我們透過「一戶一社工」以問卷方式（收集受影響業主的初步意願），在此我有幾點想簡單強調。第一，當時說得很清楚，居民就問卷的回應，並不影響其日後的任何決定，只是讓我們知道他們當時的意願。事實上，隨時間改變，不停都有變化。就政府的方案，當時我們提出一些參考的可能性，其中很重要的如收購價，當時提的是香港測量師學會提出的，按實用面積計算未補價的每平方呎6,000元一呎，已補價的每平方呎8,000元一呎，這方面現時我們已改變了，接下來我會作說明。這是我希望指出的。
我們共收到1 975戶，即超過百分之九十九的回應，如果我們分析回應，其實最多的，超過八成認為最重要的是速度要快，很希望盡早就長遠居所有個解決。大家知道，很多朋友現時居於過渡性房屋，或收取12,500元一個月的補貼去租地方住，但總及不上自己的地方，所以這是最突出的一點。如果看看交了問卷的1 975戶，再細分一些，當時的情況是怎樣呢，七成四的朋友表示會考慮接受政府向他們收購業權，我在此強調，他們表示會考慮，不代表他們已經接受；有百分之十四表示未決定，這個我們尊重；亦有百分之十二表示不會接受政府向他們收購業權。
如果我們聚焦看看，表示願意考慮接受政府收購業權的1 458戶，當中又如何呢，四成一表示可以接受政府以現金或「樓換樓」方式收購業權；三成九表示只會接受「樓換樓」；另外有兩成表示只會接受現金收購。另一個角度去看，如果政府向他們收購業權後，他們的意向又如何，1 458戶當中，有八成一，即1 182戶，需要政府進一步提供支援，就是提供資助出售房屋，包括居屋（居者有其屋計劃）或綠置居（綠表置居計劃）單位等，稍後何局長會說明。另外一成九，接近兩成，276戶，表示在收取現金後，會自行作安排，在市場買樓或租樓等，他們自己決定。
再聚焦一點看，表示需要政府提供資助出售房屋的1 182戶當中，因為當時我們讓他們可以選擇超過一個選項，所以其實他們一共作出超過3 000個選擇，平均每戶大約作出二至三個選擇，其中最多戶揀選的是啟德啟陽苑，這個二○二八年十月可以入伙；其次是九龍灣盛緻苑，會更快一些，今年第四季便可以入伙。我留意到有傳媒朋友指出，發覺在市區、較方便是重要的，可能對很多朋友來說，原區當然亦有人選擇，但未必是最重要，這亦是一個觀察。
我也向大家報告原址重建方面，因為這是社會很關心的。有百分之九的朋友表示只接受原址重建，其實這百分之九，都在我剛才說的，表示不接受任何政府收購業權方案的百分之十二之內，。另外還有百分之二十二，他們會考慮政府提供的其他選項，不過他們亦有提原址重建。這就是相關的事實。
接下來，我請何永賢局長講講宏福苑七座直接受到火災影響的樓宇的情況。何局長請。
房屋局局長：多謝副司長。那七座樓宇均直接受過火災影響，在大火救熄後，我們的工程團隊與港大（香港大學）的專家團隊曾進入災場取樣版做測試。當時最主要的目的是看看結構安全，大樓有沒有即時倒塌的危險。我們進入災場後，看到嚴重燒毀的部分，有些受力牆燒到石屎掉下，只剩鋼筋，亦有很多樑柱彎曲變形。雖然大樓沒有即時倒塌危險，但我們加了很多支架支撐去鞏固大樓的各個部分。測試亦發現混凝土樣本因受過高溫而有膨脹的情況，但於救火時又有灑水，令其降溫。經過長時間的火燒，以及短時間內降溫，形成很多細微的裂痕，這些細微的裂痕令七座樓宇在長遠的維修保養方面存在很高的風險隱患。這些細微的裂痕會引致將來石屎較容易剝落，亦令石屎和其鋼筋鬆脫。鬆脫後，將來如有潮濕的情況，水氣會令鋼筋鏽蝕的情況比一般樓宇更難以估計。這些風險亦令將來在維修保養上，難以估算要投放多少資源才能令大樓滿足《建築物條例》的要求。除了其結構，我們整體來看，其實大樓還有很多內藏的電線、喉管，以及升降機，這些（設施）要復修也需要符合相關電力裝置的要求、升降機條例的要求等。基於以上考慮，我們評估這七座受災樓宇均難以合理地以合乎成本效益的方法復修，以確保其長遠的功能是安全和耐久。因此我們相信這七座樓宇最終需要被拆卸。
財政司副司長：接下來，我講講政府的長遠居住安排方案。政府主要按以下幾個原則制定長遠方案：第一，我們照顧受影響家庭的意願，要情、理、法兼備，並且以情為先，這是行政長官經常強調的。第二，要讓居民「有得揀」。第三，選項當中應該有大埔原區長遠居住的選項。其後，我們亦必須確保善用公共資源。
進一步來說，我們考慮到宏福苑A至G七座受災樓宇，一共是1 736個單位，規模之大、受災影響之深，前所未有，目前根本沒有任何有效的市場機制可以幫助受災住戶。如果政府不作特殊的、有力的介入，他們在宏福苑持有的單位是難以找到買家購買，他們多年來投放在單位的資金亦可能化為烏有。
政府因此提出以現金或「樓換樓」的方式，收購宏福苑A至G七座所有單位的業權，我們相信這個方案可以最快和最靈活地解決受災業主的長遠居住安排。而政府成為單位的業權人後，會承擔和處理在法律和保險方面的種種風險，以及相關程序和處理時間上的種種不確定性。
在收購價來說，我們會向未補價單位業主提供每平方呎以實用面積計算8,000元的收購價，而已補價的單位，我們會提供每平方呎10,500元的收購價。全部單位，不論坐向、樓層，都會用以上的劃一標準。
政府在訂定收購價時，主要的考慮因素包括：第一，居民痛失家園，遭受很重大損失，生活上亦面對種種困難，值得社會的理解和支持。另外，宏福苑這場火規模之大、影響之深，是香港前所未有的，我們為這個「特別中的特別」個案所做的安排，應該只是一次過的做法，並不會構成先例。第三，我們相信這個收購價可以讓受災的業主基本上有能力重置長遠居所。
政府向七座共1 736個單位收購業權，如果全部成功收購，估計總收購成本大約是68億元。目前「大埔宏福苑援助基金」可以提供在這方面的款項，大概是28億元，因此，公帑需要作大概40億元的適度投入。當中有部分可能在較後時間可以從保險賠償中取回，復歸公帑，但有關事宜在法律程序和處理時間上，仍然有相當的複雜和不確定性。這等複雜、不確定性，當政府成為業權人亦是受保人後，讓我們來承擔。
至於宏福苑H座，即宏志閣，它與另外七座樓宇的情況很不一樣。宏志閣未有受大火直接波及，目前來說有一些必要的維修和管理安排需要處理。麥美娟局長（民政及青年事務局局長）前日向傳媒說過，現時估計，這是初步估計，最少還需要三至四個月，宏志閣的居民可能可以回去居住。
我們亦留意到部分宏志閣業主在不同場合都表明，他們希望回到原本的單位長期居住。由於宏志閣仍然可供居住，政府亦必須尊重私有產權，除非宏志閣業主能夠達成高度共識，希望政府方案都可以涵蓋宏志閣，否則政府在現階段難以作進一步的介入。
事實上，如果政府只能夠零星收回小部分宏志閣單位，有關地契、大廈公契、公用空間等問題，仍然不會獲得妥善解決。因此在現階段，政府的購買業權方案不會涵蓋宏志閣。但我在此要強調，如果宏志閣的業主能夠達成高度共識，政府樂意與他們進一步探討這個可能性。
主席，接下來我交給何永賢局長講講不同選項的安排細節。
房屋局局長：多謝副司長，多謝主席。我接下來想說說我們的收購方案。如果業主向政府出售物業，他們可獲取一筆現金，現金是最靈活的，他們可以在私人市場購買適合自己的單位，或將現金一部分作為積蓄，另一部分用作買樓，非常靈活。
第二個方法就是業主收到現金，但希望有一個資助出售單位作長遠居住，我們有一個「特設銷售計劃」，稍後我會介紹「特設銷售計劃」內可供業主揀選的10個項目。
我們亦聽到有些朋友問，其實他們只想要自己的物業，有否「樓換樓」的安排。我們現在的設計上亦有這個安排。我們的概念是以我們的收購價，給業主一個同等價值的「樓換樓券」，讓他憑同等價值的「樓換樓券」在「特設銷售計劃」內的項目當中作揀選，我稍後亦會談談「樓換樓券」設有「多除少補」的安排。
在這投影片中，大家也可以很快看到我們手上的項目，一共有10個項目之多，當中有六個是我們已公布的「綠置居2025」和「居屋2025」的項目。另外，大家看到大埔頌雅路西是原區的地盤，本來正興建公屋單位，地腳亦在打樁，並已完成了，正慢慢建造上蓋，但上蓋的大樓未興建，圖則也可以更改，所以我們特意將圖則改成400多呎的單位。我們把頌雅路西分成兩期，第一期有900個單位，第二期有600個單位。另外，我們聽到有建議說房協（香港房屋協會）亦有些單位，我們與房協主席聯繫，得到他們的支持，所以大家看到房協的百和路（項目）有100個（單位），安達臣道（項目）在比較市區的位置亦有另外300個單位，總共有3 900個單位。剛才副司長介紹的問卷，大家看到有意由政府提供資助出售單位的有1 180多個，3 900（個單位）是其三倍，大家可以看到選擇其實有很多。
下一張（投影片）大家可以看到呎價，如果業主參加「特設銷售計劃」，我們會訂定一個價錢，如果他們有意購買，就是按照這個價錢。大家可以看到，如果我以頌雅路西為例，（呎價）正好是7,000元以下，如果我們的收購價是（每平方呎）8,000元，其實業主購買頌雅路西（項目）後，還會剩下一些金錢可以讓他裝修和搬遷。當然，如果他想揀選一些地點較佳，或房協帶有更多配備和設置（的項目），價錢便會貴一點，所以業主能靈活按照自己的需要，（考慮）究竟是想補貼多些錢買大一點的單位，或改為（搬往）市區的地點，還是想省一點、住小一點的單位，或搬往另一個區。
就收購價方面，大家在這個圖表可以看得很清楚，宏福苑有四種單位和面積，由431呎至483呎，分為已補地價和未補地價兩種，大家參考這個圖表便可看到自己能兌換大概多少錢，由未補價的單位可兌換345萬元，至已補價的單位最多可兌換超過500萬元。我剛才亦稍為透露過「樓換樓」的安排，就是以業主本身的單位計算價值，譬如這個例子，當它（單位的價值）是374萬元，業主拿着的「樓換樓券」便是等值374萬元。如果他換了面積較小的單位，便有錢剩下來，參照這個例子，餘下的就有90多萬元，他就可以收取90多萬元現金。如果他選擇（的單位）面積差不多，只是區域不同，（「樓換樓券」）仍會有餘額，餘下50萬元；如果他選擇較佳的地區，或（單位）面積相同，甚至是單位大一點的，他可能要補些錢，這個例子當中他便可能要加付70多萬元。
至於選樓的安排，我們現在的建議是這樣的：我們在「特設銷售計劃」內揀選了3 900個單位，如果業主接受政府的收購建議，請他們記住這個日子，就是於八月三十一日或之前向我們表示接受這個建議。業主如果能夠早一點，於六月三十日或之前接受（收購建議），我們會將他們放在第一批，第一批業主將來可以先選樓；同一個批次的，我們會以抽籤決定選樓的先後次序。換句話說，總共會有兩批（業主），即六月三十日或之前（接受建議的），以及七月一日至八月三十一日之間（接受的），分成兩批，由九月開始選樓。
有些朋友亦會問及轉讓限制，其實宏福苑已經是40多年的居屋，所有當時的轉讓限制和禁售期其實已經期滿，所以如果業主在「特設銷售計劃」下，揀選這些資助出售房屋，我們同樣是免除禁售期，不過如果單位在公開市場轉售的話，業主便要補地價、補差價。
銷售計劃有很多細節，也有很多不同選項，真的有意購買的業主可能對於每個選項、每個細節，以及他們自己所想的方向都有不同的問題，所以我們特意成立了一個「解說專隊」。我們明白「一戶一社工」現在照顧很多居民，工作很繁重，而這個收購計劃亦有專門的資料需要熟悉，所以我們會先跟「解說專隊」做一些訓練，他們很快便會透過「一戶一社工」的轉介，出動聯絡相關居民，所以希望各位業主不用太心急，我們會先由「一戶一社工」進行轉介，讓他們（業主）清清楚楚是會由哪位同事聯絡他們，然後他們（業主）便可以向他們（「解說專隊」）說出自己的意向。我們也設計了制服，大家可以很清楚地辨認到，這個就是房屋局統籌的100人專隊。我剛才也忘記說，其實很感謝多個政策局，因為如若單靠房屋局的人手是不足夠的。我們很感謝民青局（民政及青年事務局）、勞福局（勞工及福利局）、發展局和保安局，也抽調了一些人手幫助我們成立這個專隊，但統籌是由房屋局去做，他們也有工作證。
我們的介紹到這裏。多謝主席。
完
2026年2月23日（星期一）
香港時間20時30分
香港時間20時30分