立法會十六題：改善樓宇維修工程的管理
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問題：
政府於二○一二年推出強制驗樓計劃，樓齡達30年或以上的私人樓宇有機會被揀選為目標樓宇，有關業主須於限期內完成驗樓，並在完成檢驗後訂明修葺項目。該計劃的目的是預防勝於治療，透過檢驗及維修的方式，處理樓宇失修問題。此外，有意見認為，不少樓宇缺乏管理，而且業主缺乏工程或樓宇維修相關知識。關於改善樓宇維修工程的管理，政府可否告知本會：
（一）全港18區各區現時樓齡達30年但仍未納入強制驗樓計劃的樓宇數目為何；會否研究以「大廈恆常維護」模式，取代現時的「一次性大維修」的模式；
（二）會否釐定有關樓宇維修工程的顧問服務收費標準，以防止投標者以不合理的低價搶標或合謀以「天價」圍標；鑑於市區重建局（市建局）推出樓宇復修公司登記計劃，為合資格的樓宇復修工程服務提供者進行評核及登記，並提供一站式資訊平台予業主搜尋服務提供者，政府是否知悉，市建局有否計劃審視該計劃登記公司的評分標準；
（三）鑑於有意見認為，樓宇同時進行多項維修工程或對現有住戶構成安全隱患，政府會否考慮規定須進行多項維修工程的樓宇，必須分拆維修項目，以降低其工程費用並減低圍標風險；及
（四）會否研究規定強制驗樓計劃下的樓宇須舉辦防火及大廈管理相關活動，例如火警演習及大廈管理工作坊，並須記錄存檔？
答覆：
主席：
保養物業處於良好狀況是業主的基本責任。基於這一原則，政府採取雙管齊下的方式加強樓宇安全，一方面鼓勵及支援業主保養及修葺其物業，另一方面在失修樓宇構成公眾安全危險時，透過執法或先行代理業主進行修葺工程等方法主動介入處理。
就提問的各部分，經諮詢民政及青年事務局和保安局，現分別回覆如下：
（一）截至二○二五年底，全港樓齡達30年或以上並屬於強制驗樓計劃（計劃）所涵蓋樓宇類別的有超過20 000幢，當中約9 000幢樓宇已先後獲發強制驗樓通知，獲發通知的約七成為樓齡50年或以上樓宇。
未獲發強制驗樓通知的11 000多幢樓宇，按區議會分區分布表列如下：
| 區議會分區 | 樓宇數目（幢） |
| 中西區 | 1 506 |
| 東區 | 758 |
| 離島 | 290 |
| 九龍城 | 926 |
| 葵青 | 399 |
| 觀塘 | 495 |
| 北區 | 498 |
| 西貢 | 310 |
| 沙田 | 729 |
| 深水埗 | 662 |
| 南區 | 901 |
| 大埔 | 490 |
| 荃灣 | 423 |
| 屯門 | 510 |
| 灣仔 | 1 076 |
| 黃大仙 | 261 |
| 油尖旺 | 1 124 |
| 元朗 | 586 |
| 總數 | 11 944 |
要指出的是，樓宇並非一踏入30年樓齡便屬高風險。數據顯示樓齡高（50年或以上），以及沒有聘用物業管理公司的樓宇，樓宇狀況及保養一般較差，而這類型樓宇正是強制驗樓計劃的目標樓宇之一。屋宇署會繼續按風險揀選樓宇發出強制驗樓通知。
為減輕業主的財政壓力，「樓宇更新大行動2.0」計劃會資助合資格業主進行為遵辦強制驗樓通知所須的維修工程。與此同時，我們認同方議員提出的恆常維護理念。事實上，市區重建局（市建局）於二○二四年四月推出的全新「預防性維修資助計劃」，亦是提倡定期維修，推動業主為樓宇制定以10年為一個周期的維修保養計劃，並設立特別基金，讓業主向特別基金持續供款。當業主持續供款三年後，市建局會額外提供一筆過資助，金額相當於業主三年內供款總額的一成，鼓勵業主定期供款。計劃實施至今22個月，接獲18宗合資格申請，涉及11 400個住宅單位。
（二）發展局聯同市建局自二○一六年推出「招標妥」服務，安排獨立專業人士為業主提供第三方的專業意見和技術支援（例如就招標文件的工程範疇是否符合強制驗樓計劃要求提供意見，以及為相關維修項目提供工程費用估算作參考等），以及提供電子招標平台讓工程顧問和承建商參與競投。至於市建局的「樓宇復修公司登記計劃」，則旨在為樓宇業主提供免費資訊，包括對工程顧問和承建商在項目管理方面是否有專業人員的參與、施工管理和物料管理系統等的完整性作出評核。評核只是針對上述特定範疇，並非因應公司各方面的情況和表現作綜合評估以評定其作為服務提供者的適合性。
自宏福苑火災事件後，政府已隨即檢視安排，以期減低顧問、承建商和個別業主之間可能作出非法串連的機會並減低圍標風險。就此，發展局正與巿建局制定措施，加強巿建局在推動樓宇維修方面的角色和功能，提升巿建局的「招標妥」服務，包括制定更嚴謹的顧問及承建商「預審名單」，當中包括通過警方和廉政公署的背景審查。
發展局亦建議在加強版「招標妥」下，由市建局為業主就聘用顧問和承建商進行招標和評標工作。我們相信有了巿建局在招標階段把關，一些超出合理範圍的標價（不論是過低或過高）都難以獲接納。
（三）將樓宇需要維修的項目分拆予不同承建商進行，需要小心考慮當中涉及的問題，例如地盤能否容納不同承建商同時運作、業主如何統籌各承建商之間的協作、會否增加整體工程費用及所需的時間等。我們認為上文（二）提及有關更嚴謹的「預審名單」和只有通過預審的顧問和承建商才能參與投標的規定，再加上巿建局在揀選顧問和承建商時的主導角色，不但有助確定標價的合理性，也能減低顧問和承建商的串通機會和圍標風險。
此外，因應由政務司司長主持的調查及規管工作組所提出的建議，民政及青年事務局會加強《建築物管理條例》（第344章）的有關規定，要求法團在議決工程或開支項目時，要按合約金額設定不同級別的業主表決要求，包括金額越高的項目，所需業主出席及親自投票的門檻也相應提高，避免授權書制度被濫用而讓不法分子乘虛而入。
（四）屋宇署、市建局、消防處及民政事務總署一直透過民政事務總署的「大廈管理中央平台」，定期為業主、法團和業委會舉辦地區簡介會，介紹與大廈管理及維修相關的服務／計劃，包括遵辦強制驗樓計劃等事項，加強對他們的支援。
消防安全方面，根據《消防（裝置及設備）規例》（第95B章），消防裝置或設備的擁有人須保持該等裝置或設備時刻在有效操作狀態，並須每12個月由一名註冊承辦商檢查該等裝置或設備至少一次。
在宏福苑大火後，政府已經即時成立了「強化消防安全治理工作組」，推出多項即時措施及部署中長期方案，以提升消防安全。當中包括積極加強對公眾、法團及物業管理公司等的宣傳教育和培訓工作，例如鼓勵他們加密警鐘測試至最少每半年一次、每年最少舉辦一次防火演習、在演習前安排消防處進行防災應急講座和定時巡查逃生途徑並作出妥善紀錄，以及在大維修前先檢查和維修所有消防裝置或設備。
消防處亦一直致力推動公眾安全宣傳教育，包括持續透過報章專訪、新聞稿及短片等不同形式的宣傳渠道和舉辦各式活動，向市民宣傳基本的消防安全知識。此外，消防處剛推出「樓宇應急先鋒」計劃，專門為物業管理人員、業主立案法團代表和住戶提供有關樓宇消防安全和進行消防巡查的訓練。這些「樓宇應急先鋒」可協助辨識屋苑範圍內是否出現安全隱患，並參與消防巡查及向消防處或物業管理公司報告風險，共同提升樓宇的消防安全。政府正積極研究修例需要，包括將上述合適的行政措施提升為法例要求等，以進一步保障市民的生命和財產。
民政事務總署會繼續與消防處緊密合作，安排更多消防安全講座和演練，鼓勵樓宇住戶（包括強制驗樓計劃下的樓宇）參與，提升居民在火警發生時的應變能力。
完
2026年2月4日（星期三）
香港時間14時48分
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