以下是今日（二月四日）在立法會會議上吳錦華議員的提問和民政及青年事務局局長麥美娟的書面答覆：

問題：

　　有意見指出，不少新落成或落成約十年的私人屋苑在成立業主立案法團（法團）後，隨着維修儲備金及財政盈餘逐步累積，可能出現法團管治及選舉被獲委任或授權的非業主代表滲透甚至「騎劫」的風險，並有機會衍生圍標、工程採購不當及業主利益受損等連鎖問題。就此，政府可否告知本會：

（一）鑑於不少法團幹事屬業主義務或兼職性質，對法規及程序未必熟悉，政府現時透過民政事務總署地區大廈管理聯絡小組或其他渠道，向新成立法團提供的培訓、專業支援及風險提示措施為何；政府會否考慮要求法團在處理重大採購合約及較大額工程，以及進行換屆選舉時，引入獨立的專業人士（例如獨立監票人／法律顧問／採購顧問）把關，以提升有關程序的公信力；

（二）過去五年，政府有否接獲以下涉及法團運作的投訴、求助或查詢：（i）涉及法團換屆選舉或大型工程決策的爭議，並有業主按不少於5%業主的規定（即按《建築物管理條例》（第344章）附表3第1段的規定）要求召開法團特別業主大會；及（ii）涉及為召開法團特別業主大會而提交的文件（包括簽署名單或授權文件）真偽的爭議；如有，有關的個案宗數，以及政府的跟進方式及結果分別為何；

（三）就上述須有不少於5%業主要求方可召開法團特別業主大會的門檻設計，政府有否評估該門檻是否適合應用於不同規模的樓宇及物業，包括但不限於：

（i）單幢大廈或小型屋苑（即業主人數較少）下，5%是否相當於極少數人即可頻密啓動法團特別業主大會；及

（ii）大型屋苑（即業主人數眾多）下，5%會否造成業主難以啓動法團特別業主大會以處理緊急事項；

如有，評估方法、主要結果及結論為何；如否，原因為何，以及會否展開有關評估；及

（四）鑑於政府在本年一月十四日本會辯論「有關大埔宏福苑火災後支援及重建工作的議案」時表示，為加強保障業主權益，已就修訂第344章擬定方向，包括提高法團進行大型維修工程及大額採購的投票門檻，以及完善委任代表文書處理制度等，有關工作的具體時間表為何？

答覆：

主席：

　　政府一直致力協助業主履行管理大廈的責任。我們提供多項措施，包括制定有效的法律框架（即《建築物管理條例》（第344章）（《建管條例》））讓業主成立業主立案法團（法團），及向法團和業主提供支援服務，協助法團和業主處理大廈管理的事宜。

　　為配合社會發展及大廈管理需求的變化，政府於二○二四年完成《建管條例》的修訂，而《2024年建築物管理（修訂）條例》（《修訂條例》）已於二○二五年七月正式生效。政府在立法會通過《修訂條例》時已表示，會繼續跟進大廈管理的不同議題。其後，行政長官在二○二五年《施政報告》提出，政府將開展下一階段有關《建管條例》的檢視工作，以期制訂進一步優化條例的建議方案。為回應社會對大廈管理的關注，政府會深化制度改革，推進下一階段《建管條例》的檢視和修訂工作，初步擬定五大修訂方向包括提高大型維修工程及大額採購決定的投票門檻、完善委任代表文書及利益申報制度、清晰會議程序，以及加強主管當局權力等。

　　就吳錦華議員提問的各部分，現回覆如下︰

（一）為支援法團（包括新成立的法團），各區民政事務處（民政處）的地區大廈管理聯絡小組一直為新成立的法團，以及新一屆法團管理委員會（管委會）和預期將在法團業主大會上討論具爭議性議題的法團，提供「法團會前諮詢服務」，在法團會議前向管委會委員講解會議程序及提供相關資料。民政事務總署（民政總署）亦與專上學院合作，為法團管委會成員提供「菁英領導研習班」，透過系統性的培訓課程教授大廈管理方面的知識。我們亦有提供「菁英領導進階班」，透過聘請資深律師，探討大廈管理的常見情況（例如滲水、僭建物、管理費攤分及訴訟等事宜）及相關法例的規定及案例的裁決，提升管委會成員處理有關事宜的效能。

　　政府明白大廈管理屬複雜的議題。因此，針對法團日常運作時遇到的不同情況，民政總署一直提供不同支援服務，涵蓋大廈管理諮詢、法律諮詢，以及調解等範疇，務求為法團和業主提供專業的支援，以處理大廈管理事宜，當中包括：
 

• 「法團諮詢服務計劃」：由民政總署委聘的物業管理公司為法團提供免費的諮詢服務，協助遵從法定命令、處理第三者風險保險或其他日常大廈管理的事宜；

 

• 「大廈管理免費法律諮詢服務」：與香港律師會合作，就大廈公契或《建管條例》條文的詮釋、維修大廈公用地方的責任等事宜提供意見；及

 

• 「大廈管理義務專業調解服務計劃」、「解決大廈管理爭議服務」或「大廈管理糾紛顧問小組」：透過來自不同界別的專業人士（包括退休法官／司法人員、律師、會計師、測量師及工程師、調解員等），協助解決涉及對法團的運作、財務安排或維修工程等爭議。

　　民政總署會繼續協助法團及業主申請使用相關服務，以取得適切到位的支援。

　　另一方面，在上述五大建議修訂方向中，就大型維修工程及大額採購方面，我們建議就相關採購引入分級制出席和親自投票門檻，推動更多業主親身參與重大決議，減少潛在爭議及加強保障業主權益，並會進一步完善利益申報制度，建議要求工程顧問就與承辦商之間的關係作申報，讓採購過程更透明。我們亦建議設立限制持有代表文書的上限，以及在大廈張貼已簽署委任代表文書的單位名單，提高委任代表文書制度的透明度，同時防止會議結果被少數人操控的情況。至於是否須要求法團引入獨立專業人士，我們亦會考慮有關建議的可行性，包括對業主的財政負擔。

（二）在過去五年，民政總署合共接獲約1 630宗有關大廈管理的投訴。民政總署並沒有備存按投訴內容分類的統計數字。

　　如得悉法團就不少於5%的業主要求召開法團會議的事宜出現糾紛，地區民政處會聯絡管委會主席，了解情況。如發現主席未有按《建管條例》的規定行事，便會致函要求主席按規定行事。若法團和業主仍未能取得共識，地區民政處會要求爭議各方加強溝通，包括建議有關持份者考慮接受調解服務，務求讓涉事各方解決爭議，讓大廈管理工作重回正軌。至於如涉及懷疑偽造文書，我們會促請法團或業主向相關執法部門（即警方）報案。

（三）《建管條例》一方面賦予法團管委會代表業主處理和執行大廈管理工作的權力和職責，另一方面亦賦權業主監察法團和管委會的運作。就《建管條例》中容許不少於5%的業主要求管委會主席召開法團會議的規定，設立有關門檻的初衷是保障業主參與權，為業主提供一個合法途徑提出關注事項，並要求管委會主席召開法團會議作討論。此門檻的設定，亦考慮到法團會議須以10%業主出席作為法定人數的規定，藉此確保議題具一定程度的關注與共識，使會議得以有效進行。

　　我們備悉議員提出的意見，並會在《建管條例》的檢視工作一併進行研究。

（四）與二○二四年進行的修訂工作相比，今次的工作涉及更廣泛、更複雜的議題。政府會先向立法會提交各項修訂方向，以展開後續討論。我們亦會聽取不同持份者的意見，例如法團、業主、物業管理業界及各政團等，並透過在區議會成立的大廈管理工作小組收集地區意見，務求盡快敲定具體立法建議，提交立法會審議。

完

2026年2月4日（星期三）
香港時間15時00分