立法會十二題：加強物業維修及消防安全的管理
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問題：
有意見認為，鑑於大埔宏福苑於維修工程期間發生五級火警，政府應明確釐清物業管理公司或業主立案法團（法團）在樓宇大型修葺工程（大維修）中的角色、善用科技協助排查和檢討，以及優化樓宇消防安全的管理。就此，政府可否告知本會：
（一）會否檢視物業管理公司或法團在樓宇大維修各階段（包括前期招標、施工過程及完工驗收）的權責劃分，並研究可否在大廈公契內訂明，物業管理公司須在大維修的不同階段提供涉及樓宇管理範疇的意見，供持份者參考；
（二）會否參考內地經驗，設立建設工程監理制度，並由屋宇署委聘一名獨立監督，負責大維修的監督工作（包括審閱維修顧問報告、維修建議、物料建議、維修標書內容及標書分析報告等），並協調工程項目各相關持份者的角色，以杜絕圍標及提升工程的監管能力、安全及效能；
（三）據悉宏福苑火災中出現火警鐘不響、消防喉沒有水，以及樓宇消防門經常不關閉的情況，當局會否善用科技，在樓宇規劃中，強制採用智慧消防與安全科技標準，包括設立物聯網火警偵測系統並在公共關鍵點安裝聯網傳感器，以在異常情況時即時傳送警報至物業管理公司和住戶手機；增設智能自動滅火裝置；及利用建築信息模擬技術進行火災模擬與疏散分析以優化布局等；
（四）據悉國家在宏福苑火災發生後，要求全國部署開展高層建築重大火災風險隱患排查整治行動，政府會否參考內地經驗，檢視全港樓宇的消防隱患，以及全面善用科技優化樓宇滅火設計，並配合教育及廣泛宣傳，提升市民大眾的防火安全意識；如會，詳情為何；如否，原因為何；
（五）會否參考澳門的《分層建築物共同部分的管理法律制度》，研究立法或在大廈公契規定，大廈必須設立共同儲備基金，以承擔非預見性的開支，以及其他保養樓宇共同部分而產生的必要開支；
（六）會否善用政府的空間數據共享平台建立一個高精密度的宏福苑可視化三維數碼地圖模型，並整合相關數據，以深度調查與檢討火災事故（例如模擬重演、成因分析與檢視制度等）；及
（七）會否以地理區塊鏈科技建立物業大維修全流程資訊管理平台，以區塊鏈技術協助監察使用的建築物料是否合乎標準和追蹤其採購來源，平台也可記錄與樓宇大維修項目相關的資料（包括法團會議紀錄、業主會議紀錄、所有投標公司的背景資料、中標公司的盡職審查和整個施工流程等），實現不可篡改的全鏈透明追蹤，從而有效降低人為造假風險並提升行業質素？
答覆：
主席：
樓宇安全是宜居城市的基石，亦是政府高度重視的課題。大埔火災事件突顯了樓宇維修工程管理、嚴遵消防安全規定以及提升樓宇管理的重要性。政府相關部門正積極檢視如何進一步完善物業管理及工程監督的權責與規管架構，以及應用科技以提升樓宇維修和消防安全。
就提問的各部分，經諮詢民政及青年事務局及保安局後，現分別回覆如下：
（一）私有財產權不僅賦予權利，亦附帶樓宇管理和維修的責任。業主共同擁有私人大廈公用部分的同時，亦須共同承擔相關部分的管理和維修責任。《建築物管理條例》（《建管條例》）旨在提供一個法律框架，讓業主透過成立業主立案法團（法團），以具獨立法律地位的法人團體形式，代表全體業主執行大廈管理事務。其中，根據《建管條例》第16條，當法團成立後，業主對公用部分的各項權利與責任，均由法團行使和履行。換言之，法團在法律上有責任妥善管理和維修大廈的公用部分，包括進行有關樓宇大維修的工程。
與此同時，在物業維修過程中，持牌物業管理（物管）公司須按與業主／法團簽訂的合約，參與工程項目的協調溝通等工作。此外，物業管理業監管局（物監局）已根據《物業管理服務條例》（《物管條例》）發出《處理物業建築工程》操守守則（守則），以及相關的「良好作業指南」，以協助物管公司專業而有效地處理建築工程。其中，守則訂明物管公司的一般角色及責任，例如在工程進行前在物業的顯眼地方張貼通告，通知業主及相關人士有關工程的詳情、於工程進行期間作出適當監察及記錄、於工程完成後作適當清理並妥善修復因工程引致損毀的設施等。
如物監局有合理原因懷疑持牌人沒有遵守守則行事，可對其展開調查。調查完成後，如確認存在違紀行為，物監局可進行聆訊，並根據《物管條例》作出處分，包括口頭警告或書面譴責、罰款、對牌照施加條件、更改牌照的條件、暫時吊銷牌照或撤銷牌照等。
（二）目前樓宇維修工程大多為二級小型工程，只須聘用承建商進行工程。因應大埔火災事件，政府正進一步檢視《建築物條例》，建議將大型樓宇維修工程升格為一級小型工程，日後除了要聘請承建商，還須聘用第三方專業人士，提交訂明圖則和預防措施，以及監工計劃書，並由該名獨立於承建商的專業人士協助業主監工。屋宇署會加強抽查和執法，如發現未按圖則和計劃書進行工程，會作出懲處。
另一方面，發展局聯同巿區重建局（市建局）自二○一六年引入「招標妥」服務，由獨立顧問就大型樓宇維修工程為業主就工程範疇是否符合強制驗樓計劃要求提供獨立第三方的專業意見，以及工程項目參考價格等。經檢視後，政府會加強巿建局的「招標妥」服務，包括制定更嚴謹的顧問及承建商「預審名單」，除考慮技術和人手要求、犯罪和紀律處分紀錄，亦會考慮更多反映表現的指標，顧問和承建商亦須通過警方和廉政公署的背景審查，才能納入名單並參與投標，制度亦會引入除名安排和定期檢視名單。此外，市建局會為參加「招標妥」平台的業主進行招標和評標工作，如果有關業主申領政府的樓宇維修資助，作為資助條件，須接受市建局決定的顧問和承建商；至於其他沒有申領政府維修資助的大廈，市建局亦會向業主提供中標建議。就申領政府維修資助的大廈，工程開展後，市建局會要求顧問和承建商在重要工程節點，例如大幅修改工程範圍或增加工程費用等，向市建局報告，以便市建局向業主給予獨立意見。
政府正與巿建局就上述改革方向的細節進行商討，相信將可吸引具質素的顧問和承建商參與樓宇維修工程，同時減低顧問、承建商和個別業主之間可能作出非法串連的機會，整體推動建築業界健康發展。
（三）消防處於去年底引進「物聯網火警偵測系統」先導計劃以提升舊式樓宇消防安全水平，目前，在港島、九龍及新界區的十幢六層或以下舊式樓宇安裝「物聯網火警偵測系統」，並讓有關樓宇免卻裝設消防喉轆、消防水缸和水泵等消防裝置，進一步協助目標樓宇業主以更便捷及安全的方式遵從消防安全指示。
「物聯網火警偵測系統」具備實時監察及迅速傳輸火警訊號的功能，當偵測到火警時，會即時通知消防處通訊中心，讓消防處在火警最初期即使未有人報警的情況下，仍能第一時間調派消防車輛處理火警事故。此外，物聯網系統具備監控系統狀態的功能，當個別偵測器損壞時，系統會即時發出訊號通知消防處及服務供應商作出跟進行動。物聯網系統也會收集火警數據，有助消防處利用大數據分析相關風險因素。
消防處正持續評估先導計劃的成效，預計於今年第二季完成首階段評估。如果效果理想，會考慮讓「物聯網火警偵測系統」在所有相關樓宇應用。
另外，消防處積極鼓勵市民使用獨立式火警偵測器等設備，以增強初期火災的預警與自救能力。近年，市場出現具備智能聯動功能的獨立式火警偵測器，可與家庭監控鏡頭及智能手機應用程式相互連接，當偵測器發出火警訊號時，用戶不僅能即時收到警報通知，更可透過遠程監控畫面即時查看家中實際狀況，從而迅速判斷火勢情形，並採取最合適的應對措施。消防處會持續透過社交平台短片和社區講座等，向公眾推廣智能消防設備。
在建築信息模擬技術（BIM）的應用方面，消防處積極配合政府推動BIM在建造業的應用，並研究開發專用的BIM平台，善用自動核查等功能審批建築圖則中的消防裝置及設備，從而提升審批效率。
消防處亦會研究結合BIM 資料庫與物聯網設備以實時監測消防系統的可行性，並將持續研究相關技術以強化建築物的防火與逃生設計。
（四）在宏福苑大火後，政府已經即時成立了「強化消防安全治理工作組」，推行包括巡查執法、科技應用和宣傳教育等方面的即時措施及中長期方案，以提升消防安全水平。
在巡查及執法方面，消防處的專責巡查隊已於今年一月十三日完成首階段對256幢正在進行大維修的樓宇的消防裝置和設備的排查。另外，消防處全天候快速應變小隊去年十二月成立以來已出動183次，對火警現場的消防裝置和設備進行即時核查與執法。此外，消防處正展開為期兩個月行動，排查約1 500幢較高風險樓宇的火警警報系統。
在科技應用方面，消防處會繼續積極關注各種高科技消防裝備的最新趨勢，適時引入技術成熟及安全可行的相關裝備，以提升滅火及救援效能。
宣傳和教育方面，消防處持續透過報章專訪，新聞稿及短片等不同形式的宣傳渠道，以及舉辦各式活動，向市民宣傳基本的消防安全知識。消防處亦為市民提供更多基礎消防安全訓練，並委任他們成為消防處社區應急先鋒。此外，消防處剛在應急先鋒計劃下增設樓宇應急先鋒，專門為物管人員、法團代表和住戶提供有關樓宇消防安全的訓練，例如消防裝置及設備的正確使用方法、管理和保養責任；進行消防巡查時應注意的事項等。這些樓宇應急先鋒可協助辨識屋苑範圍内是否出現安全隱患，並參與消防巡查及向消防處或物管公司報告風險。另一方面，在地區層面，政府加強18區地區防火委員會在防火推廣、宣傳、巡查及統籌方面的角色。
（五）現行《建管條例》第20條規定，法團必須設立並維持一項常用基金，以支付法團按《建管條例》及公契規定行使權力或執行職責的費用，以及大廈日常的一般支出。此外，法團亦可設立備用基金，以應付緊急情況或常用基金不足時的需要。業主就這兩項基金所需繳付的金額，由業主按大廈的需要而釐定。
隨着越來越多大廈樓齡漸長，為確保其結構安全，相關大廈需要進行不同規模的維修工程。為減輕業主在面對維修時所承受的財政壓力，社會上有建議設立強制維修儲備基金，以便提前為未來維修作好資金準備。由於此建議涉及大廈維修及保養事宜、業主的承受力及意願等，政府各相關部門會進行研究並聽取各持份者意見。
（六）政府於二○二五年十一月二十八日就大埔宏福苑發生的火災成立了由消防處牽頭的跨部門調查專組。調查專組正調查火警起因及火警蔓延的原因，在過程中會審視所有相關證據並善用一切可行科技協助調查工作。
（七）政府對透過科技加強監察建築物料標準或追蹤建築物料持開放態度。以棚網為例，屋宇署於二○二五年十二月十九日發出作業備考，以確保鋪設於外牆棚架的防護物料符合阻燃效能標準，當中要求註冊承建商應採用可靠系統（如二維碼、近距離無線通訊裝置、射頻識別等技術），以便查核及追蹤物料批次。根據作業備考的要求，建造業議會在早前提供特事特辦的集體採購阻燃保護網安排時，使用區塊鏈技術確保採購流程透明，從建立訂單、匯報生產進度、實驗所測試、物流運送到收貨簽署，系統會將每個關鍵節點的數據寫入區塊鏈，形成清晰而不可更改的責任軌跡，防止日後被更改或造假，為業界作出良好示範。由於工程涉及的物料多元多樣，屋宇署會按風險為本的原則，審視現行機制下尚有哪類建築物料需進行加強監管物料標準或追蹤。
另外，《建管條例》對保存文件訂有明確要求，而於二○二五年七月生效的《2024年建築物管理（修訂）條例》進一步就未有妥善保存會計帳目、會議紀錄、招標文件及委任代表文書的行為引入刑事責任，至於保存文件的形式則可由法團管委會決定。
完
2026年1月28日（星期三）
香港時間18時20分
香港時間18時20分