立法會十題：土地短期租約
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問題：
現時地政總署會通過招標或直接批地的方式批出短期租約，讓非政府機構或社會企業租用未批租和未撥用的政府土地。就此，政府可否告知本會：
（一）過去五年，政府接獲有關短期租約用地作業者投訴的以下資料：（i）投訴數目（及其每年變化幅度）、（ii）投訴原因，以及（iii）有採取跟進行動的個案數目；
（二）過去五年，每年各區以短期租約形式新批出的（i）土地數目，以及該等土地所涉及的（ii）面積及（iii）用途分別為何，並按批出土地方式（即招標及直接批地）列出分項資料；
（三）過去五年，每年各區終止以短期租約形式批出的（i）土地數目，以及該等土地（ii）所涉及的面積及（iii）終止租約原因分別為何，並按批出土地方式（即招標及直接批地）列出分項資料；
（四）過去10年，在地政總署管理的土地短期租約中，在固定租期屆滿後被同一租戶續租的（i）土地數目，以及該等土地所涉及的（ii）面積及（iii）用途分別為何（按地區列出）；該等被同一租戶續租的土地的（i）平均續租年期及（ii）最長的續租年期為何，並按批出土地方式（即招標及直接批地）列出分項資料；及
（五）鑑於有意見認為，部分短期租約土地長期被同一租戶續租，違背短期租約的精神，政府有否就短期租約用地的成效進行檢討；如有，詳情為何；如否，原因為何，以及有否計劃進行有關檢討？
答覆：
主席：
根據現行土地審批政策，地政總署可通過招標或直接批地的方式批出短期租約，以支援各項與經濟民生有關的活動，並為政府帶來租金收入。此外，如申請獲得政策支持，以及經諮詢相關部門後獲確定合乎法定或行政要求，地政總署可以優惠租金甚至免租批出短期租約予非政府機構及社會企業作社區、團體或非牟利用途。地政總署負責批出及管理短期租約，固定租期一般為一年到五年不等，最長不超過七年，在固定租期屆滿後，通常會就另一固定租期重新招標或按情況獲續租。政府於二○二五年《施政報告》中提出，以更靈活的方式處理政府租約的租期，提供可續租至最長合共21年的租約，主要惠及經濟用途用地，以回應巿場認為須更長租約以協助業界營商投資的建議，相關措施會在今年第一季內推出。
就陳議員的提問各個部分，我們回覆如下：
（一）由於每宗投訴個案的性質及牽涉的土地類別不一，地政總署沒有備存只涉及短期租約用地的數字。一般而言，署方在接獲涉及對短期租約用地的投訴後，會盡快作出調查行動，包括到現場視察。若確立有違反租約條款的情況，例如違反用途限制條款，署方會立刻採取適當跟進行動，包括發出警告信要求租戶糾正違規事項，並按情況考慮根據租約條款中止租約及收回該土地。
（二）過往五年，地政總署新批出作商業、經濟、或社會用途的短期租約數目詳列於附件一，有關用途包括公眾收費停車場、教育、社會福利、宗教、休憩康樂、商鋪、工場、貨櫃處理、露天或有蓋存放、船廠等。
（三）過去五年，就作商業、經濟、或社會用途的短期租約的終止數目和涉及的面積詳列於附件二。一般而言，短期租約終止的主要原因包括：用地有長遠發展用途而需收回（例如公營房屋發展、政府賣地計劃等），以及個別租戶按自身考慮而退租。至於因違反租約條款而被中止租約的個案一般佔少數，例如在二○二五年只有約四宗。
（四）及（五）若短期租約的固定租期屆滿後未來幾年土地仍未需作長遠發展，地政總署一般會重新招標，讓市場上其他有意經營者獲得平等競投用地的機會，維持良性競爭。不過，與經濟活動用途相關、獲政策支持或基於特殊歷史因素而直接批出的租約，在固定租期屆滿後可按季續租。地政總署沒有備存就同一租戶獲續租的短期租約平均租期及面積的統計。根據地政總署備存的統計，透過直接批租累計年期超過10年的租約約1 800宗，當中很大部分（約1 550宗）屬幾個主要情況，包括為受公共工程影響而需重置業務所批出的短期租約（例如船廠）；由早年的政府土地牌照轉換而成的租約（通常為商鋪或工場）；以及一些公共事業或專營權利的業務用地（例如專營巴士車廠）。其中續租最長的租約年期為60年，租予作巴士員工食堂之用，以配合毗鄰尖沙咀碼頭巴士總站的營運。
政府以短期租約而非地契形式批出土地，可建基於多個考慮，包括土地本身只可供短期使用作某用途、土地可長期支持某用途但短期租約使用者的更替有更大彈性、土地可長期支持某用途但短期租約因為不涉一筆過地價支付會更符合某經濟活動的發展需要等。至於有意見認為個別租約似乎過長，正如上文解釋，這類租約大多有其政策或歷史原因。另一方面市場近年亦有聲音認為長租約較有利企業營商投資，這亦是我們建議將政府租約加長至最多21年的考慮之一。我們理解陳議員對公平競爭的關注，與此同時租約長短亦涉及其他考慮。日後我們批出新租約時會全面考慮相關因素並作出適當平衡。
完
2026年1月21日（星期三）
香港時間16時01分
香港時間16時01分