發展局局長在《行政長官2025年施政報告》有關推動北部都會區和產業發展措施記者會開場發言（只有中文）（附圖／短片）
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多謝司長。我現在與大家說說，我們現時在北部都會區（北都）進入一個落實建設及希望促進產業進駐這個階段有些甚麼政策措施。
加快發展北都
我在說明之前，給大家看看我們的現況，以及未來五年以至未來十年的一個指標。現時大家在圖中見到的第一欄數字，其實就是我們計算到截至今個財政年度年尾，在裏面有些已經做完了，有些是我們接下來這幾個月會繼續做，但是到今個財政年度年尾，我們會收回多少個土地、完成平整多少土地、有多少住宅落成、以及有多少經濟樓面面積。到今個財政年度年尾，這些主要在古洞北、粉嶺北，以及有小部分在洪水橋，如果是經濟樓面面積就是在河套內。
如果大家再向右看，在未來五年，其實這些數字疊上去今年2025／26之後，大家會看到數字是幾何式增加。因為這是隨着我們各個新發展區更加進深去到其他期數的發展，我們亦都會有一些新發展區開始大規模開工，包括新田科技城。大家見到未來五年，以至未來十年的產出都是幾何上升。因為數字在這裏，我就不重覆了。
北都決策層次：聚焦提速落實、產業進駐
正如剛才司長所說，今年的《施政報告》提到我們要有一個新的架構去針對我們現時的需要。
剛才提到北都發展委員會是行政長官去領導，下面三個工作組，大家都各有分工，正正都是和產業進駐及提速提效有關係。
我簡單地說說，第一個由司長帶領的工作組，其實是看我們北都有這麼多產業用地，究竟每一個部分用甚麼模式發展是最好呢。裏面其中一個地點我們應該會走得比較快一點，就是在洪水橋有23公頃現已規劃作一些物流園區的用地。其實早前我們都公開說過，發展局現正進行研究，為這23公頃成立一個園區公司。這公司有了我們注入土地之後，它就靈活運用這些資源去招商引資及營運園區。我們會在今年年尾，將我們的方案提上去司長主持的小組，希望有了決定之後，這個第一個園區以及它的園區公司，我們希望是非法定的，希望它早點可以成立，明年之內就可以成立和運作。
第二個工作組集中大學城的發展。我們始終都是造土地的，我都跟大家分享一下，其實大學城的土地，現時合共有90多公頃，分布在不同地區。這三批土地都有其造好的年份，我們希望當我們做工程時，有關小組也會就這些大學城用地應該怎樣去營運、怎樣去分配，因為找了一個用家進來，這個用家也要做自己的籌組和準備，所以與我們的工程是可以同步進行。
第三個小組就是財政司副司長領導的小組，主要確保我們無論是土地和基建工程都是到位。另外我稍後也會再多說一點，就是如果是一些個別項目、一些私人發展項目，政府有一個架構去確保它在不同流程能夠有效地取得審批。
訂立「加快發展北都」專屬法例，授權政府簡化法定程序
剛才說的是系統的設置。我們究竟有甚麼措施或手段？有立法的措施，亦有行政的措施。先說立法，《施政報告》提到會訂立「加快發展北都」專屬法例。我們給予自己的時間表是就着該範疇，在未來幾個月政府內部做好研究，然後明年年初進行公眾諮詢，年中就將這個法案提交立法會，爭取明年內完成立法工作。既然要提速提效，做這個法例我們都要提速。我們現時說的都是一個初步我們在想可以涵蓋的範圍。
剛才司長提到，這個法例可以授權政府在合適的園區成立法定園區公司，亦都可以授權政府為這些園區公司設立專項撥款渠道。其實園區公司為何要有專項撥款渠道，我想大家都可以想像，一個以市場模式運作的公司，日中要作很多投資決定，亦要把握時間，亦有很多商業敏感資料。所以如果我們每一次都要像現時工務工程撥款這樣，恐怕是符合不了要求。但是我們都很強調，無論我們之後想出來的機制是怎樣，因為我們都是透過立法，所以立法會是會有參與的，我們亦會確保有適當的平衡和透明度。
另外，這個法例我們希望做到的就是促進一些人流、物流、資金流和數據流的跨境流動，這是很需要有法例賦予一個保障。然後是加快審批建築圖則，現時我們批圖則有法定時間表，我們都想提前逼自己做快點，就此我們需要透過一個法例修訂去處理。
簡化程序、調整規劃限制，或者我都在此跟大家說一說。大家都知道我們有城規條例（《城市規劃條例》），條例內有很多法定流程去更改用途或者發展參數，但是我們看到如果在一個新發展區，它的人口都未完全進駐，一直做的時候有些東西是要調整的。舉一個大家可以明白的例子，我們現時有不同地方規劃作產業園或者做產業，但是如果我們看現時不同的城規大綱圖，做不同產業的地方所批准的用途有時總有些不同。譬如新田科技城，因為做好的大綱圖比較新，我們就容許它有人才公寓，但是在洪水橋的物流地，都是產業園，我們其實就沒有人才公寓，亦不容許它做一些展銷場。其實這些都是跟產業息息相關，可否有一個簡單的機制讓它的規劃參數有所調整，這是一個簡單的例子跟大家分享。
另外，我們希望做到的就是加快土地賠償，因為現在何時進行賠償，有一些程序都是寫在法例內，不過都是比較冗長。
簡化行政程序 拆牆鬆綁 促進公私營合作
說完一些與法例有關的，說一下行政程序。大家在這個投影片，除了最後那項是發展凹頭新發展區，這是一個規劃研究，另外六項都是與土地行政有關的拆牆鬆綁程序。我們做這些程序有一個主要脈絡，除了拆牆鬆綁和提速，其實都很希望促進私營界別參與一個這麼大型的北都發展。因為單靠政府自己是不足夠的，一定要政府和市場的力量去合併。另一個好的作用就是大家都知道，我們現時建造業近一兩年在私營市場方面是慢了些。當我們有一些措施激活私營市場的參與，對建造業都是一個健康的發展。
我現在逐項和大家簡單談談我們所談的行政措施。
多元開發模式
第一是片區開發，我之前都講過很多。我們早前為三個試點片區做了市場意向徵集，現正分析意見。我們會在今年第四季推出第一個片區，就是洪水橋片區，正式做招標。而我們現時的傾向是希望考慮用「雙信封制」。這正正如《施政報告》所述，我們希望產業用地可以突顯，因為片區內有產業用地的成分，我們亦希望產業的質素透過「雙信封制」可以更清楚地體現。
「分階段開發」模式
另一個是分階段開發模式，其實這類似內地的用語「1.5級開發」。這個模式在北都新發展區適用，為甚麼呢？因為大家都知道新發展區由開始做工程到成為成熟的發展區，往往需要一段時間，可以是十年的光景。對於商業或產業用地，有時企業不想一進場就一步到位興建很永久的設施。因為大家都知道，產業和經濟發展隨時間可能會改變。我們的構思是由政府揀選一些合適的產業或商業用地，容許頭一段時間，可以是五年，每一幅土地再和有關企業和市場商討，亦有些可以是十年，讓大家在這段短時間先做一些臨時、低矮的構築物。譬如市場有時給予我們的意見，可否在這些地方先做展銷場、會展設施，或讓產業進駐，不是一開始就興建多層大樓，而是一些簡單辦公室，這些都可以談，不過要由政府主導。過了若干時間，土地仍在政府手上，我們就要確保長遠發展能夠落實。第一批試點，我們希望在洪水橋鐵路站附近，大約十多公頃的商業用地。大家會記得，當中部分用地現正商討原址換地的安排，我們也會和有關業權人商討，看看他們有沒有興趣。
「按實補價」
另一個是「按實補價」。我先說說現時情況，現時是沒有「按實補價」的情況。如果有一些私人土地擁有人手上有工商業用地想作發展，可以怎樣？假設有一幅土地在九龍灣，其發展密度容積率達到十二，但可能有些業權人會說今時今日的經濟環境，他不想興建時用盡容積率十二，只想先建部分，但在現時制度下，我們與他商討地契修訂、補地價，即使他沒有「起盡」，地政總署仍然會按「起盡」計算補價。另外就是用途，可能土地業權人只是想做多媒體創作中心，但地政總署認為辦公室或零售的收益較高，於是用那個價格計算。大家可以想像，一定不會談得成，所以我們提出「按實補價」的概念。而這措施不只適用於北都，全港私人土地業權人擁有的工商業用地都適用。如果有關業權人覺得現時資金有些緊張，不想一開始便「起盡」，我們就會按興建多少和用途談補價，好處是令事情得以成事，因為如果沒有這個措施，可能根本連地契修訂、重新發展都不會發生。當然我們會有條件，如大家在投影片上看到的條件，包括最少要興建六成，以及「未起盡」前不可以「賣散」，因為「賣散」了日後很難全體業主同意加建。接下來幾個月我們會諮詢業界，希望明年第一季可以執行，這是全港工商業用地都適用的。
減低起始開發成本 鼓勵市場參與
另一個就適用於北都，因為接下來北都很多土地會徵收，但同時也有許多業權人想參與原址換地或片區開發。我們希望與其政府出錢徵收土地，業權人再用這筆錢去做原址換地或投地，不如大家「對數」。基本上，如果未來三年政府準備收的地，業權人可以用這些土地當錢用。我們會用賠償金額計算，計算後的金額抵銷同一業權人在北都做原址換地或投地補地價的安排。我們希望諮詢業界，明年盡快可以落實。
更長的政府租約租期
接下來是彈性訂立政府短期租約的租期。這項措施和「按實補價」都同樣適用於全香港合適土地的短期租約。現時我們的短期租約最長固定年期是七年，但很多業界朋友告訴我們，七年對於他們進行投資較為困難，希望可以長一點時間，但亦並非投地，因為土地如果有一份正式地契，需要付前期地價；但如果是租約，則是定期繳付租金，因此某些業務寧願選擇租約。
我們現時的構思是提供一份較長的租約，我們的建議是經續期後可以長達21年的租約。為何我們仍有一個續期的概念，而非一份租約就21年？大家如果有租樓都可以想像，如果你和業主簽了一份21年的租約，假設期間你希望退租，其實都要付上一些代價，所以我們把租約分為數個階段，在每個節點，譬如七年，承租人可以選擇再續七年，承租人在每個節點可以有彈性，視乎我們到時訂立的租金或者其他考慮，決定是否續租，他可以有彈性。好處是我們告訴承租人，只要他願意，政府在政策下都會續租給他。我們希望經過和業界的諮詢，在明年第一季可以使用。
加強工程審批的統籌和監督
另一個是我們內部的審批措施。以北都而言，在副司長領導的工作組之下有一個專案監督辦公室，這個辦公室專組由發展局常任秘書長（規劃及地政）主持，主要是北都一些由私人企業發展的項目，例如土地發展或上蓋建樓，由於需要做很多審批，遊走很多不同部門，我們希望這個統籌監督辦公室可以監督進程，一旦過了某些節點便會干預，確保項目可以如期獲得審批，或者當發覺有些意見不夠清晰，我們會鞭策相關部門提供一些實在的意見。
凹頭土地用途檢討
最後我說說土地用途檢討。在北都，大家都知道很多新發展區的規劃現時已經出台，但我們留意到有一個地方，我們覺得有條件可以成為一個新發展區，就是在北環線日後將會有一個凹頭站。現時在凹頭站附近，我們預留了大約16公頃土地，原本構思是純粹作為公營房屋，我們為此亦已完成一些規劃程序，但我們發覺，既然它位處一個鐵路站附近，交通如此方便，其實可以作為一個新發展區，不單有公營房屋，也有私營房屋和其他社區設施成分，因此我們會將它擴容為一個約30公頃的範圍，作為一個新發展區。為此我們已邀請港鐵公司，因為港鐵在該處會有一個鐵路站，所以和鐵路設施的配合，委託港鐵公司進行土地用途研究，我們覺得會事半功倍。
我就說到這裏，看看大家的提問。
完
2025年9月18日（星期四）
香港時間20時35分
香港時間20時35分
