立法會十七題：維修大廈外牆
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問題：
有舊區樓宇單位業主向本人反映，本港不少大廈外牆的業權為該幢大廈的原發展商持有，但物業落成多年後，不少發展商已停止運作，部分該等發展商清盤後其持有的大廈外牆業權由政府接管，亦有部分大廈外牆無人管理變成「無主孤魂」而開始日久失修。就此，政府可否告知本會：
（一）有否統計全港有多少幢私人大廈的外牆沒有統一的業權持有人（包括部分或整體外牆業權不完整的大廈）；有多少幢私人大廈的外牆業權因發展商清盤而由政府接管，以及參與管理該等業權的政府部門為何，並按區議會分區列出該等大廈名稱及數目；
（二）政府如何處理第（一）項所述的外牆業權不完整的私人大廈及政府接管外牆業權的私人大廈所衍生的外牆維修責任，例如有否將政府管有的外牆業權以象徵式費用售予有關大廈的業主立案法團（法團）；若有，轉售業權的成功個案數目為何，以及有多少個法團拒絕接收該等外牆業權，並按區議會分區列出分項資料；
（三）有何措施確保外牆業權已由政府接收的大廈外牆結構安全；過去五年有否發生該等大廈外牆失修而導致途人受傷，並須政府承擔賠償責任的個案；若有，詳情為何；及
（四）政府如何處理屬第（一）項所述外牆業權不完整大廈而其外牆出現即時危險的情況；政府是否曾承擔有關維修責任並支付費用；若是，過往政府承擔的維修總金額為何，並按區議會分區列出分項資料？
答覆：
主席：
政府一直強調樓宇業主應妥善保養和維修樓宇，除了可延長樓宇的壽命，亦可避免因日久失修對住戶或公眾構成危險。一般而言，大廈公契作為私人合約訂明締約各方（即業主、經理人和發展商）之間的權利和責任，包括管理樓宇公用部分和其他相關事宜，以及相關維修費用的負擔等，部分公契亦會訂明外牆的業權和管理權。實際上，業主可透過成立業主立案法團（法團）、業主委員會，以及聘用持牌物業管理公司的方式，管理大廈公用部分（包括外牆）以及其他相關事宜。
《建築物管理條例》（第344章）亦有對管理和維修物業公用部分的責任作出規定。另外，市區重建局推行的樓宇復修綜合支援計劃，為樓宇業主提供財政資助和技術支援的一站式服務，包括支援業主為樓宇公用地方進行全面復修工程。民政事務總署亦會協助及支援法團，協助他們處理樓宇的管理事宜（包括樓宇外牆維修）。
就陳議員各部分的提問，經諮詢民政及青年事務局後，現回覆如下：
（一）由於樓宇不同部分的業權及其公用部分的管理責任由公契訂明，屬於私人合約協議，政府沒有統計全港有多少幢私人大廈的外牆沒有統一的業權持有人（包括部分或整體外牆業權不完整的大廈）。
由公司持有的物業，如果該公司根據《公司條例》（第622章）或《公司（清盤及雜項條文）條例》（第32章）完成清盤程序並面臨解散，則在緊接解散前歸屬該公司或以信託形式為該公司持有的所有財產及權利（例如包括一些仍未在市場售出的物業），即屬無主財物並歸屬政府，其中的土地物業，即為「無主物業」（包括大廈外牆）。地政總署一般會以出售方式處理上述屬無主財物並歸屬政府的大廈外牆（無主外牆）的業權（詳見第二部分）。仍未售出的無主外牆，則會由地政總署繼續管理。
截至二○二五年六月，被地政總署接管並仍由其管理的無主外牆個案共有56宗，（按區議會分區）詳情載列於附件一。由於部分由地政總署接管的無主外牆只佔外牆整體業權的一部分，地政總署會根據大廈公契，按其接管的外牆的權益份額而承擔相應的管理及維修責任。
（二）地政總署一般會以出售方式處理其接管的無主物業，但由於外牆的業權不適合在公開市場出售，署方一般會邀請相關的大廈法團以象徵式費用（即1,000元）承接無主外牆的業權。自二○一○年至今，地政總署已成功將24宗無主外牆的業權轉售相關大廈法團，有關大廈名單詳列於附件二。
至於在第（一）部分提及的56宗現由地政總署管理的無主外牆個案中，地政總署已就當中13宗正式邀請大廈法團承接業權，但尚待相關法團回覆，有關樓宇大廈名單詳列於附件三；地政總署另正就42宗安排與相關法團就轉讓事宜進行初步磋商；餘下一宗個案則因大廈未有成立法團而暫未有轉售的計劃。至今沒有法團明確拒絕地政總署就無主外牆個案發出的邀請，地政總署會繼續與相關法團磋商轉讓事宜。
若果有大廈的外牆業權不統一（即並非由單一業主或公司持有）或不完整（例如有個別業權不清），一般而言，業主須根據大廈公契，由法團或業主共同磋商及承擔有關外牆管理及維修的責任。
（三）就由地政總署管理的無主外牆而言，地政總署的責任與其他業主無異。地政總署人員會定期視察外牆的狀況，如有需要，會安排工程承辦商進行適當維修，以確保其結構安全及妥當。根據地政總署的紀錄，由地政總署管理的無主外牆過往從未出現因失修以致途人受傷的個案。
（四）屋宇署一直採取多管齊下的措施保障私人樓宇的建築安全。不論業權狀況如何，如發現樓宇包括外牆對公眾構成即時危險，署方會安排政府承建商進行緊急工程，並在完成緊急工程後向業主追討工程的相關費用、監督費及附加費。換言之，有關費用最終應該是由業主而非署方承擔。
就上述第（一）部分提及由地政總署管理的無主外牆，並沒有出現即時危險而需由屋宇署介入或代維修的個案。
完
2025年7月30日（星期三）
香港時間17時30分
香港時間17時30分