房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（只有中文）
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以下是房屋署署長李佩詩今日（七月十四日）在香港房屋委員會（房委會）公開例會的發言全文：
主席、房委會各位委員、各位朋友：
大家好！今日我第一次以房屋署署長的身分出席房委會公開例會，很高興今日可以透過這個機會闡述房屋政策各重點範疇及未來的工作路向，並就委員於上月房委會周年特別公開會議上提出的寶貴意見作整體回應。
房屋政策一直是社會發展的重要基石。本屆政府有決心及有魄力解決香港的房屋問題。我們積極推進房屋政策，包括加建公營房屋、打擊濫用公屋、興建簡約公屋、處理劣質劏房等。我必須衷心感謝各位委員一直以來盡心為房委會及房屋署的工作提出具前瞻性的意見及建議，亦同我們攜手推動，讓我們的工作得以順利「落地」。
增加公營房屋供應 確保善用公屋資源
正如二○二四年《施政報告》和《長遠房屋策略》2024年周年進度報告所述，在未來十年（即二○二五／二六至二○三四／三五年度），政府已覓得足夠土地可滿足308 000個公營房屋單位的供應目標。連同30 000個「簡約公屋」單位在內，未來的五年（即二○二五／二六至二○二九／三○年度），總體公營房屋供應量將達197 000伙，較本屆政府上任時的五年期（二○二二／二三至二○二六／二七年度），大幅增加約超過百分之八十五，務求令合資格市民可以更快「上樓」。在二○二四／二五這個年度，房委會共有約23 000個單位落成，當中包括約9 000個公屋單位和14 000個資助出售單位，而我們預計二○二五／二六年度將有約28 000個單位落成，較二○二四／二五年度增加百分之二十。
除了大力增加公營房屋的新供應，要幫助輪候公屋的申請者更快「上樓」，加快公屋流轉亦同樣重要。有賴打擊濫用公屋的成效，再隨着居者有其屋計劃及綠表置居計劃各個項目入伙，不少公屋租戶可以因「上流」而騰出其公屋單位，加快公屋流轉，輪候公屋的一般申請者數目明顯下降。在二○二五年三月底，約有116 400宗一般公屋申請，以及約86 300宗配額及計分制下的非長者一人申請。與最高位的156 400宗（截至二○二○年九月底）及143 700宗（截至二○一五年十二月底）比較，一般公屋申請及非長者一人申請的數目分別大幅下降百分之二十六及百分之四十。
房屋署致力打擊濫用公屋的行為。自今屆政府上任至今年五月底，我們已收回約8 700個單位，節省相應的建築費達87億元，成效有目共睹。除了要求住戶申報資產及物業，並進行仔細審核，房委會二○二五年一月推出「舉報濫用公屋獎」，搜集情報以更精準打擊濫用公屋。截至今年三月底，我們接獲的約3 900宗舉報中，約1 700宗選擇參與獎勵計劃。經篩選後，有約700宗舉報可進一步跟進。
與此同時，房屋署繼續透過與土地註冊處建立的資料比較及核對機制，根據租戶分批交回的申報資料，逐一查核租戶是否擁有香港住宅物業。我們已完成第二輪二○二四年四月申報周期的25萬住戶的查冊，發現約3 300戶擁有香港住宅物業，亦按序跟進租約／檢控行動。第三批二○二四年十月申報周期的查冊及相關的租約／檢控行動正進行中。而在二○二五年四月第四輪須要申報的21萬住戶中，我們已收回超過百分之九十九的申報表，我們會審慎處理仍未交表的個案，及以不同方法聯絡租戶，以查證他們有否蓄意拒絕申報或濫用公屋的行為，若證實有違規情況，我們將向他們發出遷出通知書收回單位。此外，房屋署已與內地多個省／市的房產登記機構，例如自然資源局、不動產登記中心，建立溝通機制，加強交流和合作，以查核租戶是否在內地擁有住宅或非住宅物業。如租戶瞞報，我們會採取行動，包括向有關租戶發出「遷出通知書」收回單位。我們會繼續與內地部門／機構加強溝通，以更加快捷獲取租戶有關擁有內地物業的資料。
為更有效地打擊濫用公屋行為，房屋局向立法會提交了《2025年房屋（修訂）條例草案》（《條例草案》）並已於上月獲立法會通過，令打擊濫用公屋的措施更具阻嚇力。條例的修改主要涉及三個方面：（一）引入嚴重濫用公屋的新罪行；（二）賦權房屋署人員要求可疑人士提供個人資料；及（三）延長虛假陳述、拒絕提供資料及非法讓與罪行的檢控時效，從而可以更有效地打擊濫用公屋行為。相關措施將於二○二六年三月三十一日起正式生效。在此階段，我們會加強宣傳，並向大眾解說，令公眾人士清楚明白觸犯法例的後果，不要以身試法，我們亦希望各位委員可以協助將有關信息傳遞予市民大眾。
除了上述各項的措施，為盡快填補短期公營房屋供應不足的缺口，並改善居住於不適切居所的市民的生活環境和質素，本屆政府主導興建「簡約公屋」，全部約三萬個單位將會在二○二七年內完成。
因應上述措施，截至今年三月底，在過去12個月獲安排入住公屋的一般申請者的平均輪候時間已由本屆政府上任之前的6.1年回落至5.3年，即等於下跌了9.6個月的時間。當中，長者一人申請者的平均輪候時間較再上一季回落0.1年，現在是3.3年。我們非常樂見公屋輪候時間下降，這不單是數字上的變化，更意味着有需要的家庭可以早些「上樓」，一方面為他們節省租金開支，另一方面亦大大改善他們的生活環境和質素。隨着各個公屋及「簡約公屋」項目陸續落成，公屋綜合輪候時間會逐步下降，朝着在二○二六／二七年度降至約4.5年的目標邁進。
有委員指部分公屋申請人對家庭入息的計算方法存有誤解，以為非經常性的收入並不會計算在他們的家庭入息當中，因而會輕微超出入息限額而不符申請資格。我相信大家都同意，公屋是為基層及低收入家庭確立已久的安全網，當中涉及大量的公帑資助。為確保珍貴的社會資源可以用得其所，我們需要有一套客觀的機制和清晰的界線標準，集中照顧最有需要的家庭。
目前以住戶開支作為計算基礎的公屋入息限額檢討機制，正正為達到這個目標而設。現時以住戶開支為基礎的公屋入息限額檢討機制，是釐定負擔能力的客觀方法，並以私人樓宇單位租金、甲類消費物價指數變動、名義工資指數變動等客觀數據作每年更新，以適切反映當前的社會經濟狀況。房委會資助房屋小組委員會，亦會按實際情況，不時檢討現行機制，確保機制能切實反映社會的最新發展和情況。舉例而言，因應法定最低工資的實施，小組委員會經檢視後，決定引入名義工資指數變動作為入息因素，以適時反映工資方面的變動。作為參考，由二○一一／一二年度實施法定最低工資至二○二五／二六年度，公屋入息限額已累計增加百分之七十六，高於同期的法定最低工資的累計升幅為百分之五十，以及名義工資指數的累計升幅的百分之五十七。這些數據顯示現行的公屋入息檢討機制有效地反映社會的經濟狀況。我們會繼續按年檢視公屋入息限額以及相關的檢討機制，考慮當中是否有被遺漏或低估的家庭開支，以確保能反映最新情況。
事實上，無論入息限額訂在哪個水平，或作何等豁免，均會有住戶因剛剛超過限額而未能符合資格。倘若為了涵蓋更多家庭而容許公屋申請者豁免申報一次性收入，我們變相把入息限額調高，不但容易遭人利用，亦偏離機制。在現時公屋平均輪候時間為5.3年的情況下，我們必須把有限的公屋資源，集中照顧最有需要的家庭。截至二○二四年十二月底，已通過詳細資格審查階段的一般申請者中，只有極少數申請者的每月家庭收入與公屋入息限額非常貼近。所以，對大部分申請者而言，輕微的收入變動應不會超出入息限額。
針對有意見指部分申請者未全面掌握須申報的收入，我們未來將進一步加強不同的宣傳渠道（包括透過房委會／房屋署網站、房委會Facebook和Instagram專頁、「公屋申請流程簡介」短片等），簡易說明申請者需填報的收入和資產項目以及其計算方法，以進一步增加透明度和讓公屋申請者掌握更全面和最新的資訊。
完善房屋階梯
第二部分，我想談談完善房屋階梯。公屋是我們房屋階梯的第一層。在整體公營房屋供應的提升和輪候時間持續下跌的前提下，未來我們會有更大空間提高公營房屋中資助出售單位的比例，回應市民的置業需求。正如二○二四年《施政報告》所述，在未來十年（即二○二五／二六年度至二○三四／三五年度），房委會將以邁向60：40的比例作為規劃基礎，興建公屋（包括綠表置居計劃（綠置居））和其他資助出售單位。在未來五年（即二○二五／二六至二○二九／三○年度），在興建公屋／綠置居單位之餘，房委會和香港房屋協會將會有約56 500個資助出售單位落成。按上述規劃基礎，我們正積極檢視未來十年中後期落成的公營房屋項目，逐步提升資助出售單位的供應以增加市民置業的機會。
今期「出售居者有其屋計劃（居屋）單位2024」（「居屋2024」）推售合共超過7 800個單位，並已於今年五月底開始揀樓，目前看來整體銷售速度比「居屋2023」同一階段快約四分之一，反映申請者對資助出售單位的需求持續殷切。當中，多達800個有初生子女的家庭，透過今期新推出的「家有初生優先選樓計劃」成功購入單位。隨着更多有初生子女的家庭符合申請資格，預料未來有更多家庭受惠。另外，「綠置居2024」亦快將於本月十七日開始接受申請，推售位於九龍灣宏緻苑合共超過2 500個新單位。我們會繼續完善置業階梯，優化各項安排，協助市民實現置業夢想。
有委員建議房委會可以考慮在未來的資助出售單位銷售計劃中，推出新安排以協助公屋富戶購買心儀的資助出售單位，鼓勵他們循房屋階梯上進上流，從而可以進一步加快公屋單位的流轉，令有需要的家庭可以更早「上樓」。所以，房委會由下一期居屋起，將綠白表的配額比例由40：60調整至50：50。另外，房委會亦會由今年十月一日起，讓正繳交額外租金的公屋富戶在自願遷出單位後可保留「綠表資格」四年，在此期間他們可以綠表申請者身分購買一手居屋／綠置居單位，或在第二市場購買未補價的資助出售單位。同時，為協助公屋富戶有更大機會購買到心儀的單位，房委會正研究在資助出售單位銷售計劃中推出其他新安排，以鼓勵公屋租戶向上流動。
另一方面，有委員建議房委會應研究進一步收緊居屋單位的轉售限制，甚或把資助出售房屋從私人市場分隔出來。事實上，為有效防止短期投機活動，房委會有就居屋和綠置居單位設定轉讓期限，以防止業主透過在公開市場短期炒賣單位圖利，並加強資助出售單位是作自住用途的訊息。另一方面，容許居屋和綠置居業主在禁售期後出售其單位，一方面可以促進二手資助出售單位的流轉，為市場增加供應；另一方面亦為業主提供在房屋階梯轉投私人住宅市場的機會，是一個協助業主上進上流的措施。
我們亦理解社會上有聲音希望房委會可以重推租者置其屋計劃（租置計劃）。房委會自一九九八年推出租置計劃，至今仍有約30 000個未售出的單位。房委會於二○二○年決定加快出售現時39個租置計劃屋邨內的未售單位，一方面提供誘因，另一方面把租置計劃回收單位放於居屋及綠置居銷售計劃中，供合資格綠表申請者購買。由二○二三年恆常化出售租置計劃回收單位的安排開始，我們於每期居屋／綠置居銷售計劃下平均推售大約400個回收單位，未來我們亦將會繼續於居屋／綠置居銷售計劃下推售合理數量的回收單位。鑑於目前輪候公屋單位的家庭仍然很多，我們還在盡一切努力縮短輪候時間的情況下，如在其他公共屋邨大規模重推租置計劃會在短期內減少可供編配的公屋單位數目，無可避免又會延長了公屋申請家庭的輪候時間。因此，在考慮重推租置計劃時，我們必須小心顧及計劃會導致公屋回收單位數量減少，因而對公屋輪候時間的影響，以及各類租、售單位供應共存所引發的房屋階梯重疊的問題。
就其他促進單位流轉，協助市民向上流動、購買單位的措施，例如有委員提出擴展長者「樓換樓」計劃，我們是抱持開放的態度積極研究。
青年發展 上進上流
我們談一談青年發展。年青人是社會的希望，我們一直鼓勵青年人把握時光，努力工作，累積經驗及儲蓄，從而按自己的能力選擇合適的房屋階梯上流。過去五年，獲編配入住公屋的非長者一人申請者的平均年齡為57歲。剛才我們提到，非長者一人申請者的數目已由二○一五年十二月底最高位的143 700宗大幅下跌近百分之四十至二○二五年三月底的86 300宗。事實上，同一期間，年齡為30歲以下的非長者一人申請的跌幅更加明顯，由74 500宗下跌百分之五十七至31 700宗。這說明了我們一方面一直消化着公屋申請的隊伍，另一方面很多青年人看到其他更好的選擇而上進上流，直接走上置業階梯。政府一直透過提供不同種類的資助出售單位，鼓勵青年置業。事實上，在各資助出售單位的買家中，40歲以下青年一直佔較大比例。例如成功購買一手居屋單位的申請者有近一半是40歲以下青年；另外，約八成的「白表居屋第二市場計劃」（白居二）買家是40歲以下。
為增加青年成功購買資助出售單位的機會，房委會會由下一期居屋起為40歲以下申請購買居屋單位的白表青年家庭及一人申請者分派多一個抽籤號碼；而在第二市場方面，房委會亦已由「白居二2024」起，大幅增加1 500個配額至6 000個，並將新增配額全數撥予40歲以下的青年家庭及一人申請者。「白居二2024」的所有申請者中，超過八成為選擇參加今期推出「青年計劃（白居二）」的青年申請者，反映計劃相當受青年人歡迎。
有委員提議推行青年未來置業儲蓄計劃，由參與青年購買政府指定的債券或基金以儲蓄首期，協助青年購買資助房屋。有關建議牽涉財務、規模、具體操作等各方面的考慮，必須小心研究可行性及細節。事實上，房委會的資助出售單位已一直為青年提供較可負擔的置業選擇。以「居屋2024」為例，單位平均售價約為270萬元計算，白表買家只要付出約27萬元首期，每月供款約一萬一千多元便可置業，成為業主。房委會亦會增加資助出售單位的大單位比例，以期迎合各個家庭的置業夢想。我們期望青年好好發揮自己的潛力，為自己創造更豐盛的未來，也希望社會更多地給予青年引導和機會，讓他們有上進上流的決心。
為鼓勵和支持青年實踐創業夢想，房委會於二○二四年推出「共築・創業家」計劃，在旗下商場向青年提供免租金商鋪，讓他們試行創業計劃。房委會今年更升級及擴展計劃，推出「共築・創業家2.0」，提出創業階梯租金優惠，更擴展到私營商場，讓商界夥伴攜手協助青年創業家，向他們提供更多創業機會，為社區注入活力與創新元素，也為本港零售業注入新動力。連同房委會提供的12間商鋪，「共築・創業家2.0」提供超過60間商鋪，規模較首階段大幅擴展六倍之多。
幸福設計 長幼共融
為了向公營房屋居民提供更舒適的公共空間、設施和屋邨環境，房屋局於二○二四年推出幸福設計指引，進一步加強「以人為本」的房屋設計理念。指引涵蓋「活力健康」、「綠色生活」、「樂齡安居」、「跨代共融」、「家社互聯」、「城市連結」、「增值上流」及「地方形象」等八個幸福概念，我們將這些理念轉化為具體的策略及設計建議，以促進社區聯繫、提升居民生活質素、支援居家安老及加強長幼共融，並已逐步應用於新建公營房屋項目及現有屋邨的改善工程中。透過這些工作，房委會希望塑造一個以居民為本、更具關懷性與可持續性的公營房屋居住環境。
幸福設計概念已廣泛應用於多個新建公營房屋項目。設計團隊在規劃及設計階段已融入有關建築設計、公共空間配置、屋邨綠化等多方面的設計建議，以全面提升居民的幸福感。例如屯門顯發邨及業旺邨已率先實踐幸福設計理念，設有多功能康體空間、社區共享空間、長者友善設施及長幼共融的綠化空間。初步觀察顯示，相關設計不僅改善了提升屋邨的實體環境，亦有效促進居民的互動交流，增強社區凝聚力。
至於現有屋邨，房委會會每年揀選約10條公共屋邨，參考幸福設計指引，進行外牆粉飾及小型屋邨改善工程，例如優化康樂設施，美化屋邨環境，提升屋邨的整體形象和設施質素。為進一步推廣幸福設計指引，尋求青年人共創，房委會在二○二五年一月至五月期間舉辦了「幸福在澤安」設計比賽。比賽成功吸引了超過150位優秀的年青設計師和學生參與。所有入圍團隊均通過居民參與及共創過程，收集澤安邨居民對設計的意見，得獎作品不僅展現了參賽者的專業和創意能力，亦讓居民以一個新的方式參與屋邨的改善工程，增加居民的歸屬感及自豪感。另外，房委會亦會每年揀選約20條屋邨進行園景美化工作，例如種植合適的開花植物以配合屋邨的景觀，為居民帶來優美而健康的綠化環境，從而提升生活質素。
有委員不約而同關注如何加強長者的幸福感甚至推進一步促進銀髮經濟。幸福設計指引的概念已考慮到不同年齡層和家庭結構的需求，例如「樂齡安居」及「跨代共融」概念，既提升長者的居住安全亦提倡不同年齡家庭成員之間的互相扶持。在設計方面，房委會早已將「通用設計」概念應用在新建公營房屋，為不同年齡的居民提供合適的居住環境，例如在單位內的廚房和浴室鋪設防滑地磚、在住宅樓宇每一層的升降機大堂設置倚座、採用較大的開關掣和門鐘按鈕並安裝在易於觸及的高度等。房委會會持續檢視及完善公營房屋設計，以照顧長者住戶的需要。
提到提升幸福感，住戶也有一定的角色和責任。有委員建議在可行範圍內，研究一套「加分制」，讓公屋住戶有機會積極參與社區建設，有助公屋的管理制度更好地發揮其正面作用，推動整體社會的進步與發展。我們會探討有關建議的可行性，鼓勵熱心積極的公屋住戶參與及策劃社區關愛活動、屋邨管理和保養建議，以及優化屋邨環境的計劃等，讓公屋住戶有機會積極參與社區建設，有助提升居民的幸福感及增強社區凝聚力。
智慧屋邨管理
除此之外，為提升公屋居民的幸福感和歸屬感，房委會亦積極透過創新科技推動智慧屋邨管理，配合今年「共築‧智能」的主題，提升屋邨管理效率及服務質素、加強屋邨保安、優化環境清潔、加快處理公共設施的維修保養等工作。
房委會已於二○二四年挑選10條公共屋邨為試點，積極引入合適的創新科技推動智慧屋邨管理，讓我簡單概括舉一些例子，例如（一）利用物聯網感測器，實時收集數據，協助監察違泊或阻塞街道的情況，及就低窪停車場水浸作預警；（二）應用小型無人機於樓宇外牆勘察、檢測升降機槽、檢查樹木以及屋邨綠化屋頂，不僅能更清晰且快捷地完成檢測，亦同時能降低工程人員的工作風險，提升職業安全；（三）應用人工智能可以更加準確及快捷地分析有關高空擲物的錄影片段，協助蒐證以對違規人士採取管制行動；（四）房委會研發的流動應用程式「巡邏易」，讓前線員工可以透過行動裝置在不同工作地點即時記錄及便利他們隨後的檢查，取代以往紙本報表。
智慧建造
智慧科技的應用當然不於屋邨管理的層面。房委會一直以創新思維為本，藉着科技應用推動產業創新。面對龐大的建屋工程量，房委會需要具備比以往更高的生產力。
為加快建屋速度，房委會會繼續應用創新建築科技，在現有「組裝合成」MiC建築法的技術基礎上持續優化，並且將科研成果落實及應用在工程項目上。由二○二五／二六年度起，房委會於設計及規劃新建項目中，應用第二代「組裝合成」建築法（MiC 2.0）。對比MiC 1.0的設計，MiC 2.0可減省大部分臨時支撐，減少牆身厚度，簡化現場安裝操作以縮短安裝時間。在二○二八／二九至二○三二／三三年度落成的項目中，房委會將選定超過一半項目採用MiC建築法。而在二○二三／二四至二○二七／二八年度已經或預計落成的公營房屋中，約有20個公營房屋項目已經採用「組裝合成」建築法。
房委會亦持續擴大應用建築信息模擬，在公營房屋的規劃、設計及施工過程中提升工作效率，簡化決策過程；利用手機和應用程式進行工地監管，簡化工程人員整理文件流程；引入建築機械人，提供額外勞動生產力，並提升建築安全；在屋宇裝備使用機電裝備合成法，透過標準化模擬的設計，以縮減現場安裝工時；以及在驗收時利用「移動測繪系統」，提升檢測施工瑕疵效率等。房委會亦會在合約標書中訂明清晰的技術規格和應用標準，加大推動建築機器人的應用。
有委員建議加快建立更全面的工地管理資訊分析平台，為香港建立安全智慧工地環境樹立典範。其實，房委會於二○二二年已成功自主研發「智築目」項目資訊管理及分析一站式平台，運用雲端科技，結合三維數碼地圖、數碼模型和地理信息系统，系統會自行整合大數據，展示公營房屋發展項目資訊，以提升數據分析能力與效率。目前，此平台已在五個施工中工地實際應用，預計至二○二五／二六年度將擴展應用至15個已進入施工階段的工地。
採用「設計及建造」採購模式加快建屋
房委會在二○二八／二九至二○三二／三三年度落成的單位，至少百分之五十採用「設計及建造」採購模式興建。於過去兩年，房委會已為七個「設計及建造」項目判標，引入承建商一併負責設計和建造。截至今年六月，房委會亦已為另外兩個分別位於馬鞍山樟木頭及近丹桂村的「設計及建造」項目招標。有委員建議可考慮能否把建築合約分拆，甚或直接從製造商訂製物料，例如直接從內地訂購標準化的組合屋，省減經過中間承辦商的費用，從而減低成本。我們正研究MiC直接採購方案，擬於二○二六年第一季啓動招標。
提升成本效益
房屋署現正研究建築成本控制的優化措施。研究方向會着重全面檢視及優化建築成本控制的各個環節，並配合由房屋局局長率領的跨部門公營房屋項目統籌專隊，透過加強相關政府部門之間的協作，檢視、理順及解決公營房屋項目在發展過程中遇到的跨部門問題，以加快公營房屋項目的推展，以及進一步提升公營房屋項目的成本效益。
總結
主席、各位委員，為了落實上述的工作，我和房屋署的同事會繼續努力不懈，為市民大眾的福祉和未來全力以赴。我希望各位委員來年繼續支持房委會的工作，提供具建設性的意見，繼續一同為香港建屋建家。多謝各位。
完
2025年7月14日（星期一）
香港時間19時09分
香港時間19時09分