立法會十題：市民擁有自置居所
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問題：
政府於一九九八年發表《香港長遠房屋策略白皮書》，為提升市民擁有自置居所訂立具體指標，以期在二○○七年年底前，全港七成家庭能擁有自置居所，但政府於二○○二年因重新定位其房屋政策而放棄該目標。而政府於二○一四年公布新的《長遠房屋策略》（《策略》）後，至今也再無提出訂立家庭自置居所比率的目標。就此，政府可否告知本會：
（一）有否統計過去10年，每年（a）擁有自置居所的住戶數目、（b）其自置居所的類型（包括（A）私營房屋、（B）資助出售房屋，以及（C）臨時房屋），以及（c）持有按揭的住戶數目為何；如有統計，按不同年齡組別（即（i）35歲以下、（ii）35歲至45歲以下、（iii）45歲至55歲以下、（iv）55歲至65歲以下，以及（v）65歲或以上）以下表列出分項數字；如沒有統計，原因為何；
年份：
| 年齡組別 | （a） | （b） | （c） | ||
| （A） | （B） | （C） | |||
| （i） | |||||
| （ii） | |||||
| （iii） | |||||
| （iv） | |||||
| （v） | |||||
| 總數 | |||||
（二）有否統計過去10年，每年本地自置居所住戶的每月入息中位數及每月按揭還款中位數分別為何；如有統計，詳情為何；如沒有統計，原因為何；
（三）鑑於有意見認為自置居所可提升市民對社會的歸屬感，並建立強烈的工作價值觀，但根據立法會秘書處於二○二一年三月發布的一份研究報告及政府統計處數據，近年本地整體自置居所比率和35歲以下青年擁有自置居所的比率均有所回落，當局未來會否考慮在《策略》中重新訂立自置居所比率；如否，原因為何；及
（四）目前有哪些具體措施鼓勵市民自置居所，以及有關措施的效果為何？
答覆:
主席：
香港的房屋政策一直是社會發展的重要基石。本屆政府從土地供應着手，在各環節提量、提速、提效、提質。在這三年不懈努力下，公營房屋（包括公共租住房屋（公屋）和資助出售單位）落成量已完全扭轉了「頭輕尾重」的情況。連同「簡約公屋」在內，未來五年（二○二五／二六至二○二九／三○年度）總體公營房屋（亦包括公屋和資助出售單位）供應量將達197 000伙，較本屆政府上任時的五年期（二○二二／二三至二○二六／二七年度）大幅增加了85%。此外，我們亦成功將輪候公屋的時間封頂，由高峰6.1年下降至5.3年。「居者有其屋計劃」（居屋）的超額認購倍數已由「居屋2019」最高的62倍大幅下降至「居屋2024」的14倍。展望未來，隨着各個公營房屋（包括公屋和資助出售單位）及「簡約公屋」項目陸續落成，公屋綜合輪候時間會逐步下降。因此，我們更有「底氣」提供更多資助出售單位，進一步滿足市民的置業需求。
現時，約一半的住戶居住在自己擁有的物業。對大部分市民而言，置業是人生重要的決定，涉及多方面的考慮，例如家庭及子女生育計劃、對更獨立的現代生活方式的追求等。對於未能負擔私樓的中低收入人士而言，資助出售單位是他們實現置業夢想非常合適的第一步，因此我們一直致力完善房屋階梯，透過提供不同種類的資助出售單位，回應不同收入家庭的置業願望，鼓勵各個階層的市民按自己的能力上進上流。
就洪雯議員的提問，經諮詢財經事務及庫務局和政府統計處，我們現回覆如下：
（一）和（二）有關過去10年本港家庭住戶自置居所及相關的人口和社會經濟特徵的統計數據，可參考政府統計處「2016年中期人口統計」及「2021年人口普查」的結果。按戶主年齡組別及房屋類型劃分的自置居所家庭住戶數目列於附件一。在對上的五年間，自置居所家庭住戶數目及擁有資助出售單位的住戶數目分別上升了超過80 000戶和近30 000戶，升幅分別達6%及7%，反映更多家庭擁有了自己的物業。自置居所家庭住戶的每月收入中位數，和每月按揭供款及借貸還款中位數列於附件二。
值得注意的是，在二○一六年至二○二一年間，每個居屋銷售計劃平均只推售約4 200個單位，超額認購倍數平均高達約43倍。然而，本屆政府非常有決心解決香港的房屋問題，因此在未來五年（即二○二五／二六至二○二九／三○年度），除了公屋／綠表置居計劃（綠置居）單位外，香港房屋委員會（房委會）和香港房屋協會將會有約56 500個資助出售單位落成，即每年平均約11 000個單位，是本屆政府上任前的2.6倍。
（三）及（四）正如上述所言，本屆政府非常有決心解決香港的房屋問題，我們亦十分關心青年人。因此，我們推出多項政策措施，從供應、編配以及財務安排多方面協助市民（特別是青年人）實現置業夢想。自本屆政府上任以來，已有超過33 000個申請者購買資助出售單位，可見以往十多年來中低收入家庭置業難的情況，已經在本屆政府各個團隊齊心一致努力造地建屋下，被大力扭轉。隨着資助出售單位的供應未來會進一步增多，以後十年市民就更能感受到擁有自置居所後所帶來的幸福感和獲得感，更多家庭得以在這個城市安居樂業。
此外，在供應方面，行政長官在二○二四年《施政報告》中已公布，房委會會調整公屋（包括綠置居）和資助出售單位的比例，由七比三逐步調整至六比四，增加資助出售單位的供應。在未來五年（即二○二五／二六至二○二九／三○年度），房委會和香港房屋協會將會有約56 500個資助出售單位落成。正如上述所指，我們相信由政府主導持續穩定地供應資助出售單位，可帶動整個房屋階梯的流轉，協助有需要的人士按各自的需要和能力實現置業夢想。
我們同時提出一系列政策措施，透過一套完整的「組合拳」滿足不同市民的住屋需要和訴求，包括將居屋綠白表比例由現時四比六調整至五比五，讓更多有意購買居屋的公屋租戶向上流；並透過優化銷售安排增加青年及屢次向隅者等人士購買資助出售單位的機會。
房委會已由「居屋2024」起，落實二○二三年《施政報告》公布推出的「家有初生優先選樓計劃」。在「居屋2024」新推售單位中，預留約四成單位作配額（即2 900個單位），供參加「家有初生優先選樓計劃」和「家有長者優先選樓計劃」的合資格申請者攪珠和優先選樓。在「居屋2024」申請期內，房委會共收到約106 000份申請表，其中約50 000份屬家庭申請者，當中參加「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」的申請共有約19 000份，佔家庭申請者約四成。未能在「居屋2024」中成功選購單位的「家有初生優先選樓計劃」合資格家庭，只要他們的子女在日後推出的資助出售單位銷售計劃的申請截止日期時為三歲或以下，仍可參加「家有初生優先選樓計劃」而獲優先選樓。此外，房委會繼「綠置居2024」後，亦會由下一期居屋銷售計劃開始，為前兩次曾連續向隅而未能成功購買單位的申請者分派多一個抽籤號碼，以增加他們成功購買資助出售單位的機會。參考「居屋2024」的數字，假設一切因素（包括申請者人數、年齡等）不變，屢次向隅的合資格「家有初生優先選樓計劃」家庭在獲得額外一個抽籤號碼後，購買單位的成功率將提升約60%。
房委會亦一直在定價及財務安排等方面協助中低收入家庭置業。首先，政府在二○一八年修訂了資助出售單位的定價機制。資助出售單位定價是以申請人的負擔能力為計算基礎，與私人房屋市場脫鈎。在現時定價機制下，至少75%推售的單位，可讓入息水平達家庭每月入息中位數的非業主住戶家庭，動用不超過其每月入息40%作按揭供款。若以負擔能力計算的售價與評定市值比較，最新一期的綠置居及居屋分別等於以評定市值的六折及七折出售。
另外，房委會於二○二四年放寬資助出售單位的按揭貸款安排，包括將按揭保證期由最長30年延長至最長50年，及將按揭還款期由最長25年延長至最長30年，以便一、二手買家向參與提供該等單位按揭貸款的銀行和認可財務機構取得按揭貸款。在有關安排落實後，剩餘按揭保證期超過十年的居屋／綠置居單位由約14%大幅增至約98%。截至二○二五年五月，二手資助出售單位平均每月成交宗數約360宗，比落實前12個月的平均每月成交宗數約230宗，顯著上升約六成。此外，第二市場按揭還款期由最長25年延長至最長30年後，於第二市場購買資助出售單位而申請按揭的買家當中，有超過一半以上的個案的還款期為25年或以上。由此可反映以上措施成功活化第二市場和促進第二市場資助出售單位的流轉。
在第二市場方面，房委會亦已由「白表居屋第二市場計劃（白居二）2024」起，大幅增加1 500個配額至6 000個，並將新增配額全數撥予40歲以下的青年家庭及一人申請者。「白居二2024」的所有申請中，超過八成，即約28 000份申請為選擇參加「青年計劃（白居二）」的青年申請者，反映有關計劃深受青年人歡迎。
此外，政府亦透過「港人首次置業」（「首置」）項目，協助既不符合申請居屋資格、又未能負擔私營房屋的較高收入人士，回應他們的置業期望。除了市區重建局首兩個已推售的「首置」項目（即「煥然懿居」第一和第二座，以及「煥然懿居」第三座）共售出超過600個「首置」單位，政府正推展另外數個「首置」項目，於未來數年起合共提供約5 000個「首置」單位。而過去所推售「首置」單位的申請人以及最終買家，有大約八成半是40歲或以下青年。我們相信這項措施可以協助另外一批收入較高但仍未能負擔私營房屋的中層青年人置業，給他們更多不同的選擇。
因應整體樓市情況的變化，本屆政府自二○二四年二月起撤銷所有住宅物業需求管理措施；香港金融管理局亦自二○二四年十月起修訂了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將最高物業按揭成數和「供款與入息比率」上限回復至二○○九年開始實施逆周期措施以前的水平，即不論物業價值，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成，便利不同置業需要的人士。個別人士更可按自身需要，透過按揭保險計劃借取高成數的按揭貸款，其中有固定收入的首次置業人士購置價格為1,000萬港元或以下的物業，按揭成數可高達九成，大大減輕首期負擔。
此外，為減輕購買較低價值物業人士的負擔，政府自二○二五年二月二十六日起調整買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅的稅階，將徵收100元物業印花稅適用的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，對有意置業的人士有一定幫助。就資助出售單位而言，絕大部分定價都低於400萬元，買家已能受惠於上述印花稅降至100元的措施，最多可以節省達五萬九千多元。而根據稅務局的資料，在二○二五年三月至五月，住宅物業價值在300萬元以上至400萬元之間加蓋印花的買賣合約宗數共3 780宗，相比去年同期（二○二四年三月至五月）的2 183宗，顯著上升了超過七成之多。
我們會繼續按物業市場的發展、不同市民的置業需求等各項因素，持續檢視各項安排是否有優化的空間。
完
2025年7月9日（星期三）
香港時間15時55分
香港時間15時55分