立法會十八題：無主物業
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問題：
有意見認為，隨着香港人口結構變化，預計無主物業的數量將持續增加，對社會資源分配和管理構成潛在挑戰。據報，近年有團夥利用無主物業謀取不法利益，例如將物業非法轉讓或用作借貸，甚至申請逆權管有，顯示無主物業的監管出現缺口。就此，政府可否告知本會：
（一）現時地政總署管理的無主物業（即該等本由某公司持有，而該公司已根據《公司（清盤及雜項條文）條例》（第32章）或《公司條例》（第622章）解散的物業）的具體數目為何；過去五年，政府處置該類物業的詳情（包括處理進展）為何；
（二）有否統計，全港曾由私人名義持有的無主物業數目；政府目前有否相關機制處理該類物業；若否，會否考慮建立專項措施或機制以防範利用該等無主物業進行不法行為；若有，詳情為何，以及政府在處理該等無主物業的過程中，會否徵收行政費用及訂定清晰的收費標準；及
（三）鑑於有意見認為，管理無主物業（包括曾由私人或公司持有的無主物業）涉及多個政府部門的權責，政府有否制訂跨部門協調機制以提升有關工作的效率；若否，有否計劃就有關工作進一步加強跨部門協作？
答覆：
主席：
無主物業一般指一些原本由個人或公司持有的物業，但該物業擁有人後來去世而無人申索其遺產，又或者該公司被清盤和解散。根據現行法律，個人或公司持有的物業會按不同法例處理，以確保物業的合法擁有人或承繼人的權益不會被侵犯，以及當物業成為無主物業後獲得妥善處理。
就個人持有的物業而言，《遺囑認證及遺產管理條例》（第10章）賦予法院處理與遺囑認證及遺產管理相關事宜的管轄權，包括處理無人申索的遺產。若無人申索的遺產中涉及物業資產，該物業會按適當方式處置，包括出售物業。
由公司持有的物業，在其清盤及解散過程中，清盤人會出售公司持有的財產，以償還未清的債項。如果某公司根據《公司條例》（第622章）或《公司（清盤及雜項條文）條例》（第32章）完成清盤程序並面臨解散，則在緊接解散前歸屬該公司或以信託形式為該公司持有的所有財產及權利（例如包括一些仍未在市場售出的物業），即屬無主財物並歸屬政府。若該些無主財物屬土地物業，會由地政總署代政府處理。
過去五年（由二○二○年六月至二○二五年五月），土地註冊處的紀錄顯示全港樓宇單位買賣合約的數量接近26萬份，地政總署接收到約50宗無主物業的新個案，可見無主物業只佔整體物業市場一個極小的比例。
就江玉歡議員的提問，經諮詢民政及青年事務局後，現回覆如下：
（一）現時地政總署已接管411個曾由公司持有的無主物業，約三成個案為住宅單位、工廈單位、商鋪和車位，其餘七成為與其他物業業權人共同擁有但不能分割的部分，大多沒有市場價值和未能出售，例如外牆、天台、平台、其他公用部分等。由於無主物業尤其上述三成個案多牽涉業權不清、產權負擔或需先處理單位被佔用等問題，地政總署在收到來自公司註冊處、其他政府部門和法庭等的轉介後，會先小心釐清有關的法律權益並徵詢法律意見，確定物業為無主物業後，便會通知土地註冊處備註物業屬無主財物並歸屬政府，並選擇最適合的處理方式處置有關物業。一般而言，無主物業如適合在市場出售（上述三成個案中的合適個案），地政總署會以招標方式出售有關物業。過去五年（由二○二○年六月至二○二五年五月），地政總署接收到約50宗新個案。地政總署在過去五年亦通過招標程序出售16個無主物業。至於未能出售的物業（上述七成個案），則繼續由地政總署代為管理。
（二）《遺囑認證及遺產管理條例》（第10章）第16條列明了遺產管理官在遺產承辦處的協助下，有權根據法庭授權處理無人申索的遺產的情況。若無人申索的遺產中涉及物業資產，該物業按適當方式處置。就死者遺產中無人申索的餘額，包括出售物業所得的款項，遺產管理官須根據《遺囑認證及遺產管理條例》第23B條刊登廣告，邀請有權申索的人士提出申索。在首次刊登該廣告的日期起計五年屆滿時，遺產管理官如在合理情況下預期不會有人申索有關遺產，則該遺產餘額將會轉撥入政府一般收入。
江玉歡議員關注的物業欺詐問題，目前個案數目仍屬低水平。儘管如此，針對過往一些詐騙個案，土地註冊處會持續與香港警務處保持聯繫與協作，互通涉嫌詐騙交易的資訊，以阻止為涉嫌以欺詐手段而獲得的物業處置註冊。土地註冊處的「物業把關易」服務亦會在出售或抵押物業的文書交付土地註冊處註冊時向已登記的用戶發出電郵通知。
此外，立法會正審議《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》，在《土地業權條例》（第585章）下新批土地會先行實施業權註冊制度，並賦權土地註冊處採取措施以減低物業詐騙的風險，而逆權侵佔亦不適用於新批土地。
（三）如上文所述，出現無主物業的情況並不普遍。就曾由公司持有的無主物業，現行的《公司條例》（第622章）已清楚訂明在甚麼情況下政府會接管無主物業，而負責接管的地政總署亦有行之有效的機制妥善處理這些物業。因此，我們認為無須設立跨部門機制。
完
2025年6月18日（星期三）
香港時間15時30分
香港時間15時30分