立法會十二題：市區重建
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
問題：
市區重建局於二○二二年發布《油麻地及旺角地區研究資料手冊》，提出「地積比率轉移」（即容許將重建潛力有限的細小地盤（「輸出地盤」）的總樓面面積轉移至位於策略性位置的大型重建地盤（「接收地盤」））的新規劃工具，其後城市規劃委員會推出以旺角及油麻地為試點的「地積比率轉移先導計劃」（先導計劃），而旺角洗衣街／花墟道發展計劃為首個項目。另一方面，政府於本年三月十九日回覆本會議員質詢時表示，會探討跨區地積比率轉移的可行性（即將舊區重建項目中未用盡的地積比率，轉移到新發展區使用），以增加市場參與重建的誘因。就此，政府可否告知本會：
（一）會否參考先導計劃項目的經驗，容許發展商將位於旺角及油麻地以外的舊區小型重建地盤所未用盡的地積比率，轉移至同區或跨區的大型重建地盤使用；若會，詳情為何；若否，原因為何；
（二）鑑於有意見指出，舊區土地的價值一般較新發展區為高，政府會否研究因應「輸出地盤」和「接收地盤」的呎價水平調整地積比率的轉移比例（例如呎價較低的新發展區地盤在接收呎價較高的舊區地盤的總樓面面積時，可獲較高倍數的地積比率），以吸引發展商參與重建；若會，詳情為何；若否，原因為何；及
（三）會否考慮規定「輸出地盤」須撥出部分土地作綠化地帶、休憩用地，以及政府、機構或社區用途；若會，詳情為何；若否，原因為何？
答覆：
主席：
市區重建局（市建局）於二○二一年完成《油麻地及旺角地區研究》，提出多項建議和新規劃工具，包括試行同區地積比率轉移。為跟進此建議，城市規劃委員會於二○二三年七月發出規劃指引，在油旺兩區推行地積比率轉移先導計劃，容許將「輸出地盤」未用盡的地積比率轉移至同一分區計劃大綱圖內的「接收地盤」，以增加重建誘因。正如問題所指，市建局的旺角洗衣街／花墟道發展計劃是首個試行地積比率轉移的重建項目，該項目將數個分布零散及缺乏重建潛力的細小地盤內未用盡的地積比率，集中在一個較大的地盤上作混合用途發展，增加規劃裨益和項目商業效益。
為鼓勵及加快市區重建，發展局正進行政策研究，利用新開發土地推動大型舊區重建項目，包括跨區地積比率轉移，即有別於上述先導計劃的同區地積比率轉移，我們會考慮容許舊區「輸出地盤」未用盡地積比率跨區轉移至新發展區，亦同時減低舊區密度。我們會在今年內完成政策研究並提出初步建議。
就楊永杰議員提問的各部分，我現回覆如下：
（一）我們初步傾向將地積比率轉移擴展至油旺兩區以外的舊區，讓更多重建項目受惠。我們正就擴闊地區範圍進行分析，詳情會在今年內公布的初步建議交代。
（二）正如議員提到，舊區土地價值與新發展區不同，前者地價一般較後者高，因此其中一個設計關鍵是要處理跨區地價的差異，成效將視乎轉移至「接收地盤」的價值能否合理反映「輸出地盤」未用盡的地積比率的價值。與此同時，操作須簡單易行，為市場帶來確定性，亦避免無必要行政工作量。我們會從這些方向敲定建議。
（三）我們的目標是推動市建局及市場上持有舊樓的土地業權人進行重建，應對老舊樓宇的潛在風險及改善舊區情況，在平衡這政策目標和項目財務可行性的前提下，我們會在上述政策研究一併考慮應否規定「輸出地盤」需提供公共休憩空間及／或政府、社區及機構設施。
完
2025年6月11日（星期三）
香港時間14時30分
香港時間14時30分