立法會七題：豁免政府租契條件
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問題：
在現行土地管理制度下，地政總署可批出豁免書，暫時放寬政府租契的限制，容許契約持有人在有關處所（獲豁免處所）進行不符租契條件的活動，但契約持有人須繳付豁免限制費用，而有關費用是根據該處所獲發豁免書函件前後租契限制的變化所造成的十足市場租值差別的年差額而評定。根據地政總署網頁的資料，豁免限制費用會根據豁免書函件開列的條款及條件，以及／或部門當時的政策及常規，不時檢討。據悉，由於自2019冠狀病毒病疫情以來，租務市場持續疲弱，獲豁免處所（特別是零售用途的獲豁免處所）的租金收入大幅下降，以致在很多個案中，繳交豁免限制費用後的淨租金收入降至難以持續的水平，某些個案的租金收入更少於豁免限制費用。有地產及建造界人士向本人反映，地政總署未能及時處理覆核（包括重新評定）豁免限制費用的申請，而有些申請已等候超過一年。就此，政府可否告知本會：
（一）過去五年，地政總署有否在沒有豁免限制費用覆核申請的情況下，主動就豁免限制費用進行任何定期檢討；若有，檢討的個案數目為何；若否，地政總署會否承諾進行有關檢討，以及有關檢討的頻率和機制為何；
（二）過去五年，覆核（包括重新評定）豁免限制費用的申請的以下資料：
（i）接獲及批准的申請數目，以及由接獲申請日期至完成覆核日期的平均所需時間；及
（ii）尚待處理的申請數目，以及該等申請由申請日期至今的平均相隔時間；及
（三）鑑於有意見認為，三個月是處理豁免限制費用覆核申請的合理時間，就已處理超過三個月並獲准調低豁免限制費用的申請，地政總署會否考慮把新豁免限制費用的生效日期追溯至緊接申請日期的三個月後？
答覆：
主席：
一般來說，政府批出的地契會對土地的用途及可否搭建構築物說明要求和限制。若業權人希望將土地在某時期內用作與地契不符的用途或搭建臨時構築物，須先向地政總署申請豁免書以暫時放寬相關限制，並支付豁免書費用和行政費，署方會基於有關土地或物業於豁免前後的市值租金差額以評定豁免書費用，豁免書持有人須按季度繳交豁免費用。一般而言，准許在農地上搭建構築物的豁免書，會按標準收費率徵收。
就龍議員提出問題的各部分，我分別回覆如下：
（一）在現行做法下，豁免書費用一般會根據豁免書相關條款，每三年定期進行一次檢討。適用於部分豁免書的標準收費率，亦一般每三年進行一次檢討。政府曾在二○一九年十月至二○二三年十二月期間，因應新冠疫情和社會環境實施了一系列紓困措施，包括就商業和社區用途的豁免書費用提供最高達75%的減免，以及暫停每三年一次的費用檢討。隨着社會恢復正常，有關紓困措施於二○二三年年底完結。地政總署已由二○二四年一月起恢復收取豁免書全額費用。
為有序地恢復豁免書費用的定期檢討，地政總署經檢視情況及徵詢發展局後，已於今年四月起分批恢復費用檢討。具體而言，在約3 900宗豁免書個案中：
（i）地政總署正優先處理約2 630宗原來的定期費用檢討周期為今年四至六月的豁免書，務求在有關豁免書的檢討日起三個月內完成檢討，並陸續通知豁免書持有人檢討結果。目前，地政總署已全數完成其中約2 500宗按標準金額收費的個案，經調整的費用（平均下調幅度約為2%）將會反映在六月發出的繳費通知單中。其餘約130宗須個別估價的豁免書個案，地政總署會在三個月內（即陸續於今年七至九月）完成檢討，並陸續通知豁免書持有人檢討結果；
（ii）至於原來的定期費用檢討周期在二○二五年七月或之後的約730宗個案，地政總署會致力按照過往做法，在到達檢討周期之前的三個月內完成估價，以便在檢討周期前及時通知豁免書持有人結果；
（iii）至於餘下約540宗豁免書，其上一個定期費用檢討周期（以二○二三年底取消紓困措施後計）原為二○二四年一月至二○二五年三月之間，但考慮到地政總署於今年四月起才完成部署分批恢復檢討的安排，這批個案在二○二三年底後的第一個檢討周期已過而下一個周期大約在二○二七年至二○二八年之間。若地政總署屆時才為這批豁免書檢討費用，有關費用在未來兩三年的時間仍須沿用上一次檢討周期（即二○一八年至二○一九年之間）所訂定的水平，未能反映多年來經濟環境的轉變。為了提供靈活性予相關的豁免書持有人，地政總署會為此類個案作出特別安排，讓有關豁免書持有人選擇是否在現階段就豁免書費用主動向署方申請檢討，並提供市場證據支持，署方會致力在接獲申請的三個月內完成檢討並通知豁免書持有人結果。倘若豁免書持有人不作出主動申請，地政總署將會於下一個檢討周期（即二○二七至二○二八年之間）才進行費用檢討。地政總署將會於今年六月發信通知有關豁免書持有人上述的安排。
（二）正如上文所述，過去四年多的時間內，地政總署暫停了費用檢討。自費用減免紓困措施於二○二三年底結束以來，地政總署收到11宗豁免書費用檢討申請，其中六宗個案原來的定期費用檢討周期在二○二四年一月至二○二五年六月期間，地政總署已於五月通知其中兩位豁免書持有人檢討後的季度費用結果，其餘四宗個案亦會按上述的安排盡快完成估價，預計二○二五年八月內完成並通知相關豁免書持有人結果。至於另外五宗申請，由於其費用檢討周期在二○二五年七月或之後，地政總署會按上文第（一）（ii）部分回覆所提及的時間表，根據原有的檢討周期進行費用檢討，目標也是在檢討周期前的三個月內完成。
（三）在一般做法下，地政總署會在檢討周期到達前完成檢討並通知豁免書持有人經檢討後的費用水平，無論費用是向上或向下調整，經調整的費用會在通知期（根據豁免書條款而定，一般為三個月）過後在檢討周期生效。基於是次恢復費用檢討的特殊背景，若經署方恢復檢討後的豁免書費用有所降低，生效日期將追溯至二○二三年十二月底撤銷紓困措施後第一個適用的檢討周期，讓業界早日受惠於下調的費用。舉例來說，就檢討周期在二○二五年五月一日的個案而言，若署方在今年八月才完成檢討，下調的豁免書費用可追溯今年五月一日起生效，而上調的豁免書費用則會在通知期後（大約今年十一月）才生效。新的費用水平會於下一期的繳費通知單反映，而任何生效日期後多付的費用亦會在下一次繳費通知單中扣除。
完
2025年6月4日（星期三）
香港時間17時38分
香港時間17時38分