​以下是今日（五月二十一日）在立法會會議上鄧家彪議員的提問和發展局局長甯漢豪的書面答覆：
 
問題：
 
　　根據《牛池灣分區計劃大綱核准圖編號S╱K12╱18》，前聖若瑟安老院用地被規劃作綜合發展區用途。據報，屋宇署在去年七月就該用地批出建築圖則（該建築圖則），批准興建五座54層高大廈（該項目），涉及約137 000平方米的住宅總樓面面積及約63 000平方米的非住宅總樓面面積。就此，政府可否告知本會：
 
（一）該項目的住宅單位數目、可容納人口、停車位數目（按車種列出）、上落客貨車位（按車種列出）數目、商業樓面面積、社區設施樓面面積（按擬議用途列出）及休憩用地面積分別為何，以及該等住宅單位、車位及各項設施的預計入伙╱啟用日期分別為何；
 
（二）鑑於據報，該建築圖則的擬議平台層數、大廈層數及非住宅總樓面面積，與發展商在二○二一年向城市規劃委員會（城規會）提交的A╱K12╱42號規劃許可申請上的資料有所不同，而根據城規會「法定規劃綜合網站3」的資料，該規劃許可的申請人已撤回申請，屋宇署是根據哪一份規劃許可申請或其他文件批出該建築圖則；
 
（三）鑑於該項目範圍內有三座二級歷史建築，是否知悉，該項目發展商就保育及活化該等建築有何計劃；
 
（四）鑑於根據該項目發展商提交的A╱K12╱42號規劃許可申請，該項目內擬設置24小時無障礙行人通道連接港鐵彩虹站與彩雲邨，在該建築圖則下，是否仍計劃興建該行人通道；如是，詳情為何；如否，原因為何；
 
（五）鑑於有意見認為，該項目的新增人口將加重清水灣道、彩虹交匯處及港鐵彩虹站的負荷，考慮到牛池灣村公營房屋及彩虹邨重建項目的發展，當局在審批該項目時，有否評估該項目對附近交通的影響；如有，有何方案避免該項目附近交通及彩虹站的擠塞情況不會惡化，特別是如何避免為清水灣道帶來額外車流，以及會否考慮在清拆彩虹邨後，善用騰出的土地改善彩虹交匯處交通擠塞的情況；及
 
（六）當局在審批該項目時，有否考慮東九龍智慧綠色運輸系統在該項目附近設置車站乃至須向西延伸而可能需要的土地空間，並要求發展商預留相關土地；如有，詳情為何；如否，原因為何？
 
答覆：
 
主席：
 
　　就鄧家彪議員的提問，現逐一回覆如下：
 
（一）和（二）前聖若瑟安老院用地在相關分區計劃大綱圖劃作「綜合發展區」，根據《城市規劃條例》，發展商須事先向城市規劃委員會（城規會）以規劃申請提交總綱發展藍圖作審批，詳列發展內不同用途的樓面、建築物分佈和高度、公共設施細節等。只有當規劃申請獲批後，發展商才可進行發展包括開展建築工程。
 
     如問題所指，發展商已撤回二○二一年提交的規劃申請。事實上，發展商過往先後多次提交規劃申請並獲批，而目前有效的總綱發展藍圖是城規會二○一○年二月批出的A╱K12╱34-2號規劃申請。屋宇署在二○二四年七月批出的建築圖則就是以此獲批規劃申請為基礎。
      
     根據規劃申請A╱K12╱34-2中載列的總綱發展藍圖，擬議發展包括五座54層高的住宅樓宇（涉及2 058個單位和約5 800估算人口），並設有一個七層高的綜合平台，用作零售、餐廳、安老院舍、幼稚園、康樂設施及停車場設施，以及四層地庫作零售及停車場。擬議發展內將提供約530個私家車停車位、約60個電單車停車位、約80個輕型貨車停車位，以及一個小巴停車位，並設有上落客貨位約50個（其中五個供住宅使用；40多個供零售和餐廳使用）。樓面面積方面，擬議發展總樓面面積為約201 000平方米，其中住用樓面面積為約137 000平方米，非住用樓面面積為63 800平方米（當中包括約53 500平方米商業樓面面積和約4 600平方米社區設施樓面面積）。公共休憩用地將不少於2 200平方米。
      
     我們沒有該發展例如住宅單位的最新入伙日期。根據地契條款，發展商須在地契所載的「建築規約」期限內（即二○二八年九月三十日）建成訂明的最低總樓面面積（即總樓面面積上限的60%），並須要取得由屋宇署發出的佔用許可證。地契亦會規定個別設施須在指明限期前完成，例如公眾輕型貨車停車位，以及通往彩雲邨的高架行人道等。
 
（三）前聖若瑟安老院的別墅、門樓及宿舍A於二○一○年二月獲古物諮詢委員會確定為二級歷史建築。當城規會二○一○年批准規劃申請A╱K12╱34-2時，其中一項附帶審批條件是要求業主提交並落實為該三幢歷史建築制訂的保育管理方案。根據業主在二○一三年提交的保育管理方案，三幢歷史建築會原址保留並進行活化再利用，當中會設立文物專區展示相關歷史文物及制定公眾參觀安排。古物古蹟辦事處會繼續從文物保育角度向業主及相關政府部門提供專業技術意見，確保該三幢歷史建築獲得妥善保育。
 
（四）如上文指出，目前有效的總綱發展藍圖是二○一○年獲批的規劃申請A╱K12╱34-2，參照此總綱發展藍圖訂定的地契已訂明由發展商負責設計、興建及維修由該發展項目通往彩雲邨的高架行人道，而該高架行人道須為無障礙並24小時開放。發展商按照地契只須為通往彩虹港鐵站的行人通道預留和建造接駁位。
 
（五）運輸及物流局表示，發展商在過去的規劃申請已就有關項目進行交通影響評估，其後亦因應區內發展補充資料／更新評估，以確保該項目不會對當區交通帶來重大的影響，最後一次更新評估是二○二四年三月。發展商在更新交通影響評估時，會將附近已規劃及即將落成的發展項目納入考慮，例如更新評估已計及牛池灣村公營房屋項目。根據二○二四年三月更新的交通影響評估結果，當落實與其相關的交通改善措施後，該發展項目將不會帶來不可接受的交通影響。
 
     為配合該項目的推展，發展商將會實施一系列的交通改善措施，其中主要包括：
 
（i）於清水灣道（發展項目用地外的路旁）設置新巴士停車灣，以容讓現時位於牛池灣街市外的巴士及小巴站遷移至新巴士停車灣及附近的公共交通總站，以改善牛池灣街市外因巴士及小巴上落客而導致交通擠塞的情況；
 
（ii）興建一條橫跨清水灣道的有蓋行人天橋，連接新清水灣道（近彩雲（一）邨繡文樓外）與橫跨清水灣道的現有有蓋行人天橋，並取消清水灣道與新清水灣道交界處現有地面行人過路處及調整該路口的燈號控制，以配合未來的車流及提升路口容車量；及
 
（iii）延伸現時的平定道東並興建一條高架行車道，以連接該項目的車輛出入口，並在該項目內部停車場實施交通管理方案，以有效分流於清水灣道出入口的車流。
 
     發展商亦因應政府要求於該項目範圍內預留充足空間，供前往零售設施的車輛等候進入停車場，以免影響附近交通。
      
     另外，政府為彩虹邨重建進行交通影響評估，會計及上述私人發展的交通影響，也會藉着彩虹邨重建計劃的契機，研究改善彩虹交匯處及毗鄰一帶的道路交通的可行方案。
 
（六）運輸及物流局表示，擬議的東九龍智慧綠色運輸系統建議於該項目用地東面位置設置彩虹東站，並會在設計上預留空間保留日後進一步向西北延伸系統的可行性。在盡量減少對私人土地影響的原則下，政府會與該項目發展商保持緊密溝通及協調，以配合系統的建造工程。

完

2025年5月21日（星期三）
香港時間14時25分