以下是今日（四月三十日）在立法會會議上洪雯議員的提問和房屋局局長何永賢的書面答覆：
　　 
問題：
 
　　二○二五至二○二六年度《財政預算案》提及，未來五年總體公營房屋供應量將達19萬個。關於發展及營運公營房屋的成本，政府可否告知本會：
 
（一）鑑於政府一直透過象徵式地價、低於市值地價或免地價方式，批出土地興建公營房屋，過去五個及未來三個財政年度，每年香港房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）興建的公營房屋項目的獲豁免地價金額及涉及的單位數目為何，並按項目（即房委會的（i）公共租住房屋（公屋）／綠表置居計劃及（ii）其他資助出售房屋計劃，以及房協的（iii）出租屋邨及（iv）資助出售房屋項目）以下表列出：
 

財政年度	房委會				房協
	（i）		（ii）		（iii）		（iv）
	獲豁免 地價金額	涉及 單位 數目	獲豁免 地價金額	涉及 單位 數目	獲豁免 地價金額	涉及 單位 數目	獲豁免 地價金額	涉及 單位 數目
2020-2021
……
2028-2029

 
（二）過去五個及未來三個財政年度，每年房委會及房協興建的公屋／出租屋邨單位及資助出售房屋單位的平均建築成本（包括（i）每平方呎建築樓面面積和（ii）每個單位平均建築成本）分別為何，並按項目類別列出分項資料；
 
（三）過去五個及未來三個財政年度，每年房委會及房協投放在公營房屋的工地平整和基礎設施工程的開支及涉及單位數目分別為何，以及公屋/出租屋邨及資助出售房屋分別所佔的開支比例為何；
 
（四）鑑於根據房委會於本年一月發出的預算和財政預測文件（該文件），租住房屋運作帳目中的最大開支為「其他經常開支」項目，在過去五個及未來三個財政年度，每年該項目的每個細分項目所涉及的開支／預算為何；
 
（五）過去五個財政年度，每年房委會租住房屋運作帳目中涉及地租及差餉的實際開支，以及每年政府提供的差餉寬減為何；及
 
（六）鑑於根據該文件，房委會的建築開支包括「房委會撥款進行的政府工程」、「政府撥款進行的工程」，以及「內部監督及行政費用」等項目，該等項目所涵蓋的具體工作為何？
 
答覆：
 
主席：
 
　　就洪雯議員的提問，經諮詢地政總署，現綜合回覆如下：
 
（一）過去五個及預計未來三個財政年度，香港房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）負責的公營房屋項目所涉的單位數量和獲豁免的地價金額分別按年載列於附件。 

（二）房委會是一個財政自主的公營機構，以內部資金推行其公營房屋計劃。房屋署每年會按房委會於上一個財政年度所批出的工程合約的價格，計算公共租住房屋（公屋）／綠表置居計劃（綠置居）和其他資助出售單位項目單位的平均建築成本，有關資料經房委會財務小組委員會審議後會公開。
 
     由於房委會每個財政年度批出的工程數目、規模、設計、市場環境等因素均有所不同，每年的平均建築成本均會有差異。二○二○／二一至二○二三／二四財政年度（註一），以房委會批出的公屋／綠置居及其他資助出售單位項目的工程合約價格計算，每個單位的平均建築成本表列如下：
 

財政年度	每個單位的平均建築成本（元）（約）
	公屋／綠置居	其他資助出售單位
2020-21	650,000	760,000
2021-22	760,000	900,000
2022-23	920,000	1,090,000
2023-24	970,000	1,150,000

　　房屋署每年亦會向房委會報告上一個財政年度的上蓋建築的平均建築成本（註二）。二○二○／二一至二○二三／二四財政年度（註三），以每平方呎建築樓面面積計算的上蓋建築的平均建築成本表列如下:
 

財政年度	每平方呎建築樓面面積的上蓋建築 平均建築成本（元）（約）
	公屋／綠置居	其他資助出售單位
2020-21	950	1,040
2021-22	1,140	1,030
2022-23	1,130	1,200
2023-24	1,330	1,370

 
　　房屋署按現行機制密切留意市場變化，在編制和管理新項目的預算時，會考慮包括投標價格趨勢、預期價格增長幅度、發展時間表等一籃子因素，以確保公營房屋計劃順利推行。
　　 
　　為進一步提升建造公營房屋的成本效益，房屋署會繼續研究及推進建築成本控制的優化措施。
　　 
　　研究方向包括制定優化建築成本控制的框架，涵蓋範圍包括策劃、設計、科技應用與創新建築法、採購模式及審批流程，以全面檢視及優化各項流程，切實控制建築成本，並配合由房屋局局長領導的跨部門公營房屋項目統籌專隊，透過加強相關政府部門之間的協作，檢視、理順及解決公營房屋項目在發展過程中遇到的跨部門問題，以加快公營房屋項目的推展，從而進一步提升公營房屋項目的成本效益。
　　 
　　根據房協提供的資料，在二○二○／二一至二○二三／二四財政年度（註四），以房協批出的項目工程合約價格計算，出租屋邨每個單位的平均建築成本維持在110萬元左右；而房協的資助出售房屋單位均加入綠化環保露台及工作平台、全屋裝修包括全屋鋪設地磚、房間間隔牆及房門，並附設冷氣、熱水爐及煮食爐等家電，每個單位的平均建築成本約為160萬元左右。
　　 
　　由於房協發展項目的設計及配置與房委會的項目並非一致，一般而言，每個單位的平均建築成本會較房委會高大約15至30%。
　　 
　　房協正積極提升成本效益，推動建築業數碼化，積極應用數碼工程監督系統及安全智慧工地系統，以提高質量監控及項目管理效率。
 
（三）政府在基本工程儲備基金總目711項下的開支，是用作推行由政府負責、與公營房屋有關的工程項目，包括工地平整和基礎設施等，而房委會則負責興建公營房屋的開支。除此以外，不少配合公營房屋供應目標的相關工程亦會由基本工程儲備基金的其他總目撥款建造。
 
　　就基本工程儲備基金總目711而言，有關的工程項目，包括財務委員會已批准撥款或有待批准撥款的基礎建設工程以推行由房委會負責的公營房屋發展，在過去五個及本財政年度（註五）的年度總開支表列如下：
 

財政年度	實際／修訂預算／預算開支（註六） （百萬元）
2020-21	626.9
2021-22	1,140.8
2022-23	1,723.8
2023-24	2,469.0
2024-25	3,283.8
2025-26	3,449.9

 
　　就基本工程儲備基金總目711而言，過去五個財政年度的開支涵蓋在二○二四／二五年度或之前落成的約98 000個單位，當中包括約83 000個公屋／綠置居單位和約15 000個其他資助出售單位，兩者開支比例約為74%和26%。
　　 
　　此外，在基本工程儲備基金總目711之下，部分預計在未來五年（註七）（即二○二五／二六至二○二九／三○年度）落成的約64 000單位，當中包括約44 000個公屋／綠置居單位和約21 000個其他資助出售單位，兩者開支比例約為56%和44%。在發展項目時，房委會會保留房屋類別的彈性，適時調節不同類別之間的供應量，務求更適切地應對社會需要。
　　 
　　就房協的出租及資助出售房屋項目而言，房協從政府接收有關土地時，大部分已完成基本平整及基礎設施工程。在二○二○／二一至二○二五／二六財政年度，房協於工地平整（例如斜坡修建及鞏固）和基礎設施工程（例如臨時道路及擴闊路面等）的總開支約逾三億元，涉及六個項目。
 
（四）租住房屋運作帳目中的「其他經常開支」主要是屋邨管理的有關開支，包括保安、清潔、電費、物業管理、屋邨公用地方管理費等支出。過去五個及未來三個財政年度在這方面的開支／預算如下：
 

財政年度	其他經常開支（註八） （百萬元）
2020-21	5,171
2021-22	5,481
2022-23	5,754
2023-24	5,930
2024-25	6,426
2025-26	6,995
2026-27（預測）	7,345
2027-28（預測）	7,665

 
（五）過去五個財政年度，每年房委會租住房屋運作帳目中涉及地租及差餉的實際開支，以及每年政府提供的差餉寬減如下:
 

財政年度	地租及差餉的 實際開支 （百萬元）	政府差餉 寬減估算# （百萬元）
2020-21	189	2,599
2021-22	253	2,376
2022-23	253	2,379
2023-24	1,531	1,176
2024-25	2,179*	590

* 二○二四／二五財政年度修訂預算
# 差餉物業估價署評估公屋差餉是以整座／整層計算，房委會根據整座住宅大廈獲得免收的差餉總額，按單位的室內面積攤分，轉歸有關的住戶。由於差餉寬減金額是從個別物業應課差餉中扣除，房委會沒有就實際差餉寬減總額作出計算。
 
（六）「房委會撥款進行的政府工程」主要為發展項目範圍內的公共交通交匯處。從二○○七年開始，除個別已承諾的工程外，房委會不再為政府承擔興建公共交通交匯處的工程開支。
 
　　「政府撥款進行的工程」是由房委會提供監督服務，興建在新發展項目範圍內的福利和社區設施，如學校、安老院、長者日間護理中心、幼兒中心等。
　　 
　　「內部監督及行政費用」主要為房委會負責監督建築工程的有關部門之開支，包括薪酬及行政費用等。
 
註一：二○二四／二五財政年度的數字暫未能提供。
註二：上蓋建築成本不包括拆卸、地盤平整、地基、地下排水、外圍工程、其他獨立合約如公用設施接駁／改道工程等的成本費用。因受地盤環境限制，這些成本費用在每個房屋項目均會有很大的差異。
註三：二○二四／二五財政年度的數字暫未能提供。
註四：二○二四／二五財政年度的數字暫未能提供。
註五：由於二○二五／二六財政年度後的工程開支將視乎各項目的落實時間表及施工進度才能確定，二○二六／二七年度及二○二七／二八年度預算開支將在未來有關的政府財政預算案公布。
註六：二○二○／二一至二○二三／二四為實際開支；二○二四／二五為修訂預算開支；以及二○二五／二六為預算開支。
註七：根據二○二四年十二月的預測。
註八：二○二○／二一至二○二三／二四為實際開支；二○二四／二五為修訂預算開支；以及二○二五／二六為預算開支。
 

完

2025年4月30日（星期三）
香港時間17時14分