立法會七題：購買境外物業的保障
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問題：
據報，近年不時有市民因投資境外物業而蒙受損失。另一方面，消費者委員會在二○二一年公布的《「境外置業添保障」研究報告》指出，本港現行的規管架構對消費者在購買境外物業時的保障不足，並提出多項改善建議。就此，政府可否告知本會：
（一）現時市民就購買境外物業遇到糾紛，可以向哪些政府部門求助；該等部門根據哪些法例對有關事宜作出規管，以及如何跟進有關個案；
（二）如何加強公眾教育，讓投資者和市民認識到購買境外物業（特別是未建成的物業）所存在的風險和須注意的事項；及
（三）會否就上述報告提出的改善建議進行公眾諮詢和立法工作；如會，詳情為何；如否，原因為何？
答覆：
主席：
就李浩然議員提問的各部分，經諮詢商務及經濟發展局、政制及內地事務局、財經事務及庫務局、保安局、地產代理監管局（監管局）及消費者委員會（消委會）後，我現綜合回覆如下：
（一）根據《地產代理（豁免領牌）令》（第511B章），若任何人純粹處理香港以外地方的物業，並在其所有文件（包括單張、小冊子等）及任何廣告中，清楚述明其本人並無處理香港物業的牌照，可獲豁免領取地產代理牌照。然而，若有關公司或人士同時從事香港境內物業的代理工作，則必須持有由監管局發出的有效牌照。監管局已於二零一七年十二月向地產代理持牌人發出執業通告，就有關處理境外未建成物業銷售時的執業方式及措施提供準則讓業界依循，當中包括盡職審查及提供重要銷售文件的規定。該指引已於二○一八年四月一日生效。倘持牌地產代理／營業員在銷售境外物業時涉嫌沒有遵照及遵從監管局發出的《操守守則》和執業通告，市民可向監管局作出投訴，監管局會跟進調查。此外，無牌從事地產代理工作或聘用無牌人士從事地產代理工作均屬刑事罪行，監管局如發現相關個案，會轉介予警方處理。
除此以外，警方、香港海關和證券及期貨事務監察委員會（證監會）亦一直就涉及其範疇有關境外物業的投訴或個案進行調查和執法。當中，警方會處理涉及境外物業投資騙案的求助個案，調查有否違反普通法、《刑事罪行條例》（第200章）及《盜竊罪條例》（第210章）下的相關罪行；香港海關會處理可能違反《商品說明條例》（第362章）的個案；而證監會則會根據《證券及期貨條例》（第571章），處理涉及境外房地產集體投資計劃的投訴。
另外，特區政府五個駐內地辦事處（駐內地辦）（即駐北京辦事處、駐粵經濟貿易辦事處、駐成都經濟貿易辦事處、駐上海經濟貿易辦事處及駐武漢經濟貿易辦事處）的其中一項主要職能，是為在內地遇事的香港居民提供支援。如求助的香港居民希望就內地房地產事宜向內地政府機關作出投訴或申訴，駐內地辦會應要求將其個案轉介予內地機關。此外，駐粵經濟貿易辦事處已委託服務機構向有需要的香港居民提供「免費法律諮詢服務」，透過熱線電話或安排當值內地律師與求助人見面，提供有關內地法律的初步意見。
除了向上述部門／機構求助或作出投訴外，消費者若遇到有關境外物業的糾紛，亦可考慮向消委會投訴。消委會會以調停人的身份處理消費者投訴，協助消費者及商戶解決糾紛。
（二）要減低消費者在購買境外物業時蒙受損失的機會，公眾教育至為重要。就此，房屋局剛於今年七月推出相關的政府電視宣傳短片及電台宣傳聲帶（youtu.be/Ghc3H1erTt0?si=ivZQnBc-DmJQEG8I），向消費者推廣「境外置業要謹慎，存在風險要睇真」的訊息。
監管局亦一直透過不同媒體（包括消費者教育專題網站：outsidehk.eaa.org.hk）提醒消費者在決定購買境外物業前了解有關風險和應小心注意的事項。監管局已推出「境外置業要『究』SMART」小冊子、電視宣傳短片及電台宣傳聲帶「境外置業存在風險 做足功課要『究』SMART」，及消費者教育短片「境外樓花買唔買？計過風險先好買！」，並不時舉辦講座以提醒消費者相關風險。監管局會繼續加強公眾教育工作，包括進一步推廣該局的宣傳標語，提高消費者的警覺性。另外，消委會亦不時提醒市民須注意購買境外物業的風險，例如在其出版的《選擇》月刊輯錄投訴個案，以及於網頁刊登相關須知。
政制及內地事務局及五個駐內地辦亦透過不同渠道加強公眾教育，加深市民對在內地購買物業的認識，例如編製《港人內地生活小百科》小冊子，介紹有關在內地生活，包括房地產方面的實用資訊；在政制及內地事務局的粵港澳大灣區專題網站、駐內地辦的網頁和微信公眾平台等，增加監管局有關購買境外物業的實用資訊的網頁連結，及發放有關在內地置業時需注意的資訊；以及在消委會的《選擇》月刊中刊登稿件，提醒市民在內地置業需要注意的事項。
（三）消委會於二○二一年發布的「境外物業添保障」研究報告中，建議就「留位費」（即為了讓買方優先享有獨家購買心儀物業機會的費用）引入冷靜期，以及加強規管從事銷售境外一手住宅物業的地產代理和營業員以及相關的資料披露和廣告內容等。
在考慮有關加強保障境外物業買家的措施時，我們須了解他們所遇到問題的根源和性質。根據監管局的資料，大部分有關境外物業投訴的問題源於賣方／發展商而非地產代理，例如賣方／發展商最終未有如期建成有關物業、未能兌現承諾向買家支付保證租金回報，或向地產代理提供的物業資料欠準確。
鑑於香港無法控制其他司法管轄區的物業監管制度，監管地產代理並不能解決源於賣方／發展商的問題，亦未能有效地將香港買家承受的風險減低。此外，境外物業的賣方／發展商可自由地透過網上、海外郵遞或其他方式進行銷售或推廣活動，而無須聘請持牌地產代理，因此僅靠規管持牌地產代理，難以為消費者提供有效保障。相反，若僅規管銷售境外物業的地產代理，可能會令消費者誤以為他們已獲得全面或足夠的保障，從而在購買境外物業時掉以輕心，令結果適得其反。
此外，上述有關銷售境外未建成物業的監管局執業通告已要求地產代理持牌人在擬備廣告或宣傳物品推廣境外未建成物業時，須採取一切合理步驟，核實所載資料的準確性，以及確保其擬備或派發的廣告或宣傳物品中清楚述明重要的資訊，其中亦包括持牌人必須在有關境外未建成物業的銷售資料中列明是否有冷靜期及該冷靜期（如有的話）的長短等讓準買家參考。然而，是否設冷靜期，以及「留位費」是否可以退還，均取決於發展商銷售的條款、買賣雙方的商議及相關司法管轄區的法規及制度等情況。監管局會按需要適時檢視有關指引。
要從根本減低消費者在購買境外物業時蒙受損失的機會，公眾教育至為重要。政府、監管局及消委會會繼續加強相關工作，提醒消費者在決定購買境外物業前了解有關風險和應小心注意的事項。
完
2023年11月1日（星期三）
香港時間14時40分
香港時間14時40分