立法會十三題：規管分間單位的租賃
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問題：
《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部（《條例》）於去年一月二十二日生效，旨在規管分間單位（俗稱劏房）的租賃。據報，現時全港有很多劏房單位沒有安裝獨立電錶。關於加強保障劏房租戶的權益，政府可否告知本會：
（一）鑑於據悉，部分在《條例》生效前簽訂的劏房租約的業主，在有關租約屆滿後未有與劏房租戶簽訂新租約，而只沿用原有的租約條款讓租戶繼續居住，以致租戶未能受《條例》保障，而全港關注劏房平台於去年十一月發布的調查結果顯示，僅23%的受訪劏房租戶在《條例》生效後有與業主簽訂新租約，當局有否評估《條例》的實施成效；如有，詳情（包括改善方法）為何；如否，原因為何；
（二）鑑於規管租賃的業主須在有關租賃的租期開始後的60日內，向差餉物業估價署（估價署）署長提交填妥的「租賃通知書」（「通知書」），估價署至今收到的通知書數目及其佔全港劏房數目的百分比為何，並根據收到的通知書內的資料，列出以下資料：（i）各劏房種類（例如可屋外直達的房間、板間房、天台屋、平台屋、閣樓、床位及太空艙）的數目、（ii）平均租金、（iii）平均面積，以及（iv）設有獨立廁所和（v）獨立廚房的劏房數目；及
（三）當局估計有多少個劏房單位仍未安裝獨立電錶；有何措施或方法協助劏房租戶安裝獨立電錶，以及會否考慮強制規定業主為劏房租戶安裝獨立電錶；如會，詳情為何；如否，原因為何？
答覆：
主席：
實施分間單位租務管制的《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部（《條例》）已於二○二二年一月二十二日生效。《條例》旨在規管分間單位的租賃，為租客提供多方面保障，包括為期四年（即首租期兩年及次租期兩年）的租住權保障；限制續租時的租金加幅，不得高於差餉物業估價署（估價署）就所有類別私人住宅物業編製和公布的全港性租金指數在相關期間的百分率變動，上限為10%；及禁止業主向租客濫收公用設施費用（例如水費、電費）等。
就陳仲尼議員的問題的各部分，經諮詢環境及生態局和估價署，現回覆如下：
（一）及（二）租賃如符合以下所有條件，即屬「規管租賃」及受《條例》所規管：
（a）租賃在二○二二年一月二十二日或之後開始；
（b）租賃屬住宅租賃；
（c）租賃中的處所屬分間單位；
（d）租客是自然人；
（e）租賃的目的是作為租客本身的住宅；及
（f）租賃並非《條例》指明的獲豁除租賃（例如從香港房屋委員會取得而持有的租賃）。
在租賃屆滿後，如分間單位業主不與租客簽訂新的書面租賃協議，只以口頭達成新租賃，而該口頭租賃符合《條例》屬「規管租賃」的所有條件（即上述第（a）至（f）項條件），該分間單位的口頭租賃亦受《條例》所規管。相關法定要求及強制性條款須隱含地納入該分間單位的口頭租賃內。換言之，無論口頭租賃內容為何，《條例》下屬「規管租賃」的所有法定要求及強制性條款均會自動生效。
根據《條例》，業主須在「規管租賃」的租期開始後的60日內，向估價署遞交租賃通知書（表格AR2），提供關於該租賃的資料。由《條例》生效起至二○二三年三月十四日期間，估價署處理了共13 391份表格AR2，並分析了當中租賃期於二○二二年一月二十二日至二○二三年一月三十一日期間開始的共10 211份有效及屬「房間」類別分間單位的租賃資料。由於屬板間房、天台屋、平台屋、閣樓、床位及太空艙的分間單位與「房間」有較大分別，其數量亦較少（只有294個），為免令分析變得複雜，估價署的分析中沒有包括相關資料。
根據估價署的資料分析，二○二二年一月至二○二三年一月屬「房間」的分間單位的月租中位數及每平方米月租中位數分別為5,000元和431元；而樓面面積的中位數為11.5平方米。該些分間單位絕大部分設有獨立的廁所（98.7%）以及窗戶（98.8%），大部分亦設有獨立的廚房（76.4%）。
鑑於《條例》僅生效約一年多，部分業主可能仍未清楚了解相關規定，包括遞交表格AR2的法定要求。就此，政府會繼續大力宣傳《條例》，提醒業主須遵守相關規定。估價署一直主動識別違規情況，加強執法和推廣宣傳，具體措施包括（a）主動到不同地區的分間單位進行家訪；（b）成立由估價署人員和退休警務人員組成的執法及調查特遣隊，跟進涉嫌違反《條例》規定的個案、積極探討更多可以主動識別涉嫌違法個案的方法，以提升執法和檢控效率；及（c）透過不同渠道和方式加強宣傳《條例》，例如在公共交通工具刊登廣告；在新聞網頁、電視和電台發放宣傳訊息、短片和聲帶；以及向相信有較多分間單位的大廈發信，提醒業主和租客相關規定等。
除估價署負責《條例》的執行工作外，政府亦委託非政府機構設立六支區域服務隊，由二○二二年一月初起透過街站、家訪、講座及簡介會等宣傳活動，以及其聯繫網絡接觸基層市民，在地區層面推廣《條例》，提高公眾對新規管制度的認識，以及處理查詢和轉介個案等。另外，政府亦委託一間非政府機構設立及管理「劏房」租務管制的資訊平台（www.sdu-info.org.hk），作宣傳及教育用途。資訊平台已於二○二二年三月二十一日開始運作。政府會繼續密切監察實施《條例》的情況，並作適當跟進。
（三）現時任何用戶皆可向本港兩間電力公司（即中華電力有限公司及香港電燈有限公司，下稱「兩電」）提出供電申請。分間單位住戶只要得到業主及大廈管理人同意，而單位符合有關的先決條件及安全標準，電力公司會為申請人安裝獨立電錶供電。兩電一直透過各自的「社區節約能源基金」，與社福機構合作，積極向弱勢社群推出適切的支援措施，當中包括資助分間單位業主重新鋪設電線以便安裝獨立電錶，為獲得業主同意而又符合標準的分間單位的住戶，免費安裝獨立電錶。兩電並沒有分間單位的統計數字，包括沒有統計未安裝獨立電錶的分間單位數目。
由於不少分間單位位於老舊建築物，部分樓宇殘舊，或公用地方過於狹小，對安裝獨立電錶工程構成技術及安全上的限制。另外，部分分間單位位於沒有任何管理公司的建築物，要在相關建築物進行各項工程相當困難。基於實際環境限制和安全考慮，環境及生態局認為不適宜強制規定為分間單位租戶安裝獨立電錶。
完
2023年4月26日（星期三）
香港時間12時46分
香港時間12時46分