立法會二十題：負資產住宅按揭貸款個案
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問題：
據報，香港金融管理局的最新數據顯示，截至去年第四季末，負資產住宅按揭貸款個案（負資產個案）宗數達12 164宗，按季飆升近22倍，為二○○五年第一季度以來近18年新高，而負資產個案涉及的金額亦由30億600萬元按季增加21倍至662億5,200萬元，創自二○○三年第四季度的最高水平。就此，政府可否告知本會：
（一）是否知悉，負資產個案當中，有關業主只擁有自住物業的個案數目，以及該等業主未償還的貸款總額；
（二）有否評估負資產物業不斷增加，對本港經濟（包括現金流失、投資信心以至工商業發展）所造成的負面影響；若有，結果為何；
（三）有否計劃把負資產物業的數目減至特定水平，以減低負資產物業所帶來的影響；若有，詳情為何；
（四）鑑於有意見指出，去年住宅樓價下跌超過百分之十五，無可避免令部分採用由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃（按保計劃)的首次置業人士，淪為負資產業主，政府是否知悉，在負資產個案當中，採用按保計劃的個案數目、該等按揭貸款的總金額及未償還的貸款總額為何；政府會否因應市況適度調整按保計劃；若會，詳情為何；若否，原因為何；及
（五）鑑於社會上有意見認為，為免樓價進一步下跌令負資產個案持續增加，政府應盡快放寬各項針對樓市的需求管理措施（俗稱「減辣」），政府有否就減辣制訂客觀準則，以及就減辣的時機、力度、優次及公眾期望作出評估和準備（包括制訂應變計劃）；若有，詳情（包括該等準則及制訂準則時的考慮因素）為何；若否，原因為何？
答覆：
主席：
就問題的各部分，經諮詢香港金融管理局（金管局）及房屋局，現答覆如下：
（一）二○二二年第四季負資產住宅按揭貸款宗數增加近11 600宗的主要原因，是住宅樓價在去年首三季下跌百分之八點五後，第四季再跌百分之七點三所致。這些負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃（按保計劃）下的貸款，按揭成數一般較高。由於銀行職員的住屋按揭貸款和按保計劃要求相關物業須作自住用途，這些負資產個案涉及的物業都是用作自住。
按相關抵押物業的市值計算，這些負資產住宅按揭貸款目前的平均按揭比率為百分之一百零四，換言之，貸款餘額平均超出樓價百分之四。
（二）及（三）負資產個案數目增加主要受物業價格調整所致，考慮到有關借款人絕大部分能按期繼續還款，而樓價自年初以來已逐漸回穩，預期不會對香港經濟和整體樓市造成重大影響。金管局會持續監察負資產個案的情況。
（四）按保計劃下的負資產個案，約有一半屬計劃於二○一九年十月起擴大適用範圍下的按揭貸款。雖然按保計劃的物業價格上限有所調整，借款人仍然需要符合特定的合資格準則，包括嚴謹的還款能力要求，即須符合百分之五十為上限的供款入息比率以及銀行壓力測試。未能符合壓力測試的首次置業人士申請敘造最高八成或九成按揭貸款，保費會因應風險因素作額外調整。對於申請敘造超過八成按揭保險的借款人，按保計劃設有額外的合資格準則，包括申請人必須為首次置業及固定受薪人士。雖然二○二二年樓價下跌導致負資產宗數上升，但按保計劃下的貸款質素維持良好，截至去年底的貸款拖欠比率只有百分之零點零一。
按保計劃旨在以風險為本的方式幫助市民置業，而近年的計劃修訂能為首次置業人士和換樓人士提供適切的支援。準買家應因應自己的需要及還款能力而作出置業考慮，並小心評估及管理有關風險。
（五）政府推出住宅物業需求管理措施的目的，是藉增加交易成本減少短期炒賣、外來和投資需求。這些措施旨在穩定住宅物業市場，並於當前房屋供應偏緊的情況下，優先照顧香港永久性居民自置居所的需要。政府一直密切留意住宅物業市場變化。二○二三年一月的整體私人住宅售價指數雖然由二○二二年年初回落，但仍然相當高。二○二二年第四季的按揭供款與私人家庭入息中位數比例（即置業負擔比率）仍然處於百分之七十的高水平，遠高於二○○二年至二○二一年的20年長期平均值百分之四十九，可見整體樓價仍處於一般市民難以負擔的水平。政府在綜合考慮一系列因素，包括樓價變化的速度和幅度、住宅樓宇的成交量、未來供應量、經濟情況和展望、以及整體市場氣氛後，認為在目前環境下毋須調整住宅物業的需求管理措施。如果在沒有合適條件的情況下貿然撤銷需求管理措施，可能會被市場趁機炒作，亦可能會刺激部分市民對本地住宅物業的需求，甚至作短期炒賣。
一如既往，政府會繼續密切留意住宅物業市場情況，參考相關指標，適時採取合適的措施回應市場變化。
完
2023年3月22日（星期三）
香港時間12時40分
香港時間12時40分