房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（只有中文）
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以下是房屋署署長王天予今日（六月十七日）在香港房屋委員會（房委會）公開例會的發言全文：
主席、各位委員:
首先我要多謝各位委員在六月七日房委會周年特別公開會議上，就公共房屋政策及房委會工作發表的寶貴意見。我現在會就房委會在公營房屋方面的工作，作一個整體的回應。
公屋平均輪候時間
最多委員關心的莫過於公屋申請者何時才能「三年上樓」，或者正確來說，一般申請者「平均約三年獲首次編配單位」這個目標何時可再次實現。社會上甚至有人詬病，「平均約三年獲首次編配單位」一向是房委會的主要成效指標（KPI），為何遲遲仍未能達標。的確，房委會每年討論機構計劃時，委員都會反覆討論這個深入民心的KPI，亦有委員表示需要務實地檢視這個指標。
讓我們先看看現實的情況：截至今年三月底，單是一般申請者（即家庭及長者一人申請者）已有147 500個，另有97 700個非長者一人申請，當中很多已輪候多年。而在過去五年（即二○一七／一八至二○二一／二二年度），來自一般申請者的新申請平均每年約有18 800個。除了正輪候公屋的人士，房委會亦需照顧其他類別的人士，例如體恤安置、受政府、市區重建局及房委會轄下屋邨重建清拆影響而又符合其他資格的人士，以及房委會的各類調遷計劃。我們需要持續地有充裕的供應，才可以從根本解決問題，滿足現有和持續新增的公屋需求。因此，積極增加公屋供應，是最根本縮短輪候時間的方法。面對龐大的現有及每天都在增長的輪候隊伍以及其他合資格人士，當供應尚未到位的時候，在當下，「平均約三年獲首次編配單位」是一個長遠目標。但我們未敢輕言放棄，必須持之以恆，藉加大、加快供應向這個目標持續進發。
烘焙麵包需要麵粉，建屋需要土地。政府已覓得約350公頃土地，可以在未來10年（即二○二二／二三至二○三一／三二年）提供約330 000個公營房屋單位，足以滿足同期約301 000個公營房屋單位的需求。就政府在《長遠房屋策略》（《長策》）下所訂的公營房屋供應目標，我們不時會收到查詢，問及公營房屋每年的落成量是否達標。我想藉此機會闡釋，《長策》下的房屋供應目標，是就未來10年總房屋供應定下的目標，當中並沒有按年的供應目標；事實上也不可能簡單地將10年的總供應目標平均除以10年而計算每年的供應目標。原因是每年的房屋供應，取決於每年房屋用地供應的多寡，例如政府覓得的土地是否需要先進行改劃、收地、清拆、土地平整、鋪設基礎設施等前期的「造地」工作。由於10年期內每年的房屋用地供應有所不同，如果我們要全面了解房屋供應是否達標，應將10年期內的總供應目標和總落成量作比較，方為恰當。
政府和房委會一直致力增加公屋供應。過去五年（即二○一七／一八至二○二一／二二年度），公營房屋建屋量共達約93 200個單位，當中公屋超過70 000個單位。不過，增加的速度未能在短時間內消化多年來累積的公屋需求，加上不斷有新增加的輪候人士，因而延長了申請者的輪候時間。當那些已輪候多時的申請者獲編配入住公屋，他們已輪候了一段較長的時間，便會反映在平均輪候時間內，這亦解釋了為何當較多人獲編配上樓，平均輪候時間反而上升這個看似矛盾的現象。如果以二○二二年第一季為例，社會上着眼於平均輪候時間上升至6.1年；但在同一時段，基於有大型公屋項目落成，約6 000宗一般申請者及另外420宗非長者一人申請者已獲編配上樓。這其實並非一個小數目。
管理需求
有委員表示除了增加公屋供應外，房委會亦應該「兩條腿走路」，從需求管理和編配方面着手，研究能否理順需求及加快編配。委員的意見是多方面的，包括考慮減少編配單位的次數、將現居於公屋的申請者的優先次序排在較後、將公屋資源優先分配給最有迫切住屋需要的家庭、以至再次檢視「富戶政策」等。無論在更公平地分配有限的公屋資源方面，或是從改善編配效率的角度來看，我們認同有需要進一步探討各個可行的方案。
在此想同大家分享一些數據：過去五年（即二○一七／一八至二○二一／二二年度），平均來說，約47%的申請者接受第一次編配、約27%的申請者接受第二次編配、而約26%的申請者接受第三次編配。基於現時平均輪候時間的計算方法，減少申請者獲編配單位的次數，在短期內不會降低輪候時間。但在加快編配流程，讓排序較後的申請者有機會早些獲第一次編配方面考慮是否值得推行，我們會作仔細分析。
至於如何界定輪候公屋的人士當中誰更有迫切住屋需要，或現居於公屋的申請者的優先次序應否排在較後，是較複雜及敏感的議題。我們理解改動任何政策或安排都可能會為不同人士帶來不同的影響，亦要平衡各方面的利益。就此，我們會小心研究委員的意見，適當時候將建議提交資助房屋小組委員會考慮。
在維護及善用現有的公屋資源方面，我們會繼續切實執行「富戶政策」和加強打擊濫用公屋行為，加快公屋單位的流轉。在二○二一／二二年度，我們一共查核了約250 000宗入息及資產申報，以確定租戶是否符合資格繼續租住公屋。自二○一七年實施經修訂的「富戶政策」以來，約有2 700個租戶因不同原因交回或被收回單位。截至今年三月底，有約29 600公屋租戶須繳交額外租金或市值租金。
我們亦會繼續採取多管齊下的策略，打擊濫用公屋。除透過執行日常管理職務及進行每兩年一次的家訪，我們亦會隨機抽選個案，並針對屋邨轉介和懷疑濫用個案作深入調查，每年平均處理約6 600宗調查個案。過去一年，儘管疫情嚴峻影響部分調查工作，因濫用公屋而成功收回單位的個案有超過300多宗。我們亦推出了一連串打擊濫用公屋的宣傳，持續推廣打擊濫用公屋的訊息和鼓勵市民舉報懷疑個案。
查閱編配進度
有委員建議房委會應該增加透明度，讓公屋申請者知道自己還需多久才可以上樓。我想在此報告一下，現時公屋申請者已可透過多個網上平台，包括房委會的網頁、香港政府一站通、房屋署資訊通（iHousing）手機應用程式及智方便（iAM Smart），連接至「公屋申請電子服務」中的「公屋申請資料更新快」。申請者可以憑他自己的申請編號，登入及查詢他本人的公屋申請進度。他們得到的資料包括他是否已進入詳細審查階段、是否已達配房階段等。一般市民亦可在房委會的網頁上得悉在四個公屋申請選區現正進行資格審查及已接受配房的大約最高編號、房委會工程項目的完成報告等。事實上，網上早已有不少申請公屋的所謂「攻略」，所以我們的資訊絶對透明。
公屋編配的情況取決於多項因素，包括申請者的公屋選區、個別公屋選區內同一類別家庭人數的申請數目、各區新建成和回收單位的供應量、排序較前的申請者是否接受編配等，令致個別地區的申請者的輪候時間會有所不同。申請者亦可能在不同時段因應其家庭人數的變化或申請調區而令他的輪候時間有變。此外，除新建單位外，每年我們都會有約8 000個回收單位可供編配給輪候人士，但我們不會預知哪條屋邨在何時會出現回收單位。故此，我們不能預計個別申請者所需的輪候時間。
公屋空置情況
近日有媒體報道指公屋有大量的空置單位。很多謝多位委員第一時間協助澄清，亦提點我們應多向公眾解釋。我希望藉這個機會進一步闡明實況。
公屋資源彌足珍貴，房委會一直密切監視整體公屋的空置情況，確保單位能有效地分配予有需要的人士。除新建單位外，公共屋邨不時會有住宅單位收回，它們會用作年度公屋編配計劃所擬定的用途，例如編配給輪候公屋的申請者、用作重建項目安置及各類調遷計劃例如擠迫戶調遷等。由收回單位至成功編配期間，會因不同原因出現短暫空置情況，例如單位其實已作出編配，但正等待獲編配者回覆、因獲編配者拒絕編配而需要將單位重新編配給另一名申請者、需集合單位作各項調遷計劃的編配、預留單位給有社會、醫療或體恤因素而作邨內調遷、單位正進行整修或翻新工程等。空置單位數字因而每天也會變化。
公屋編配是一個持續不斷的過程。我們會全年無休地將新落成以及回收的公屋單位編配予申請者。具體而言，我們會向獲編配單位的申請者發出通知信，申請者有10天的時間考慮是否接受單位。如獲編配的申請者拒絕接受該編配，房屋署會將有關單位編配予其他申請者。現時每個申請者有三次獲編配機會，編配予申請者的單位未必即時能夠獲申請者所接受。以回收單位為例，接受率只有34%。換言之，100個編配給申請者的回收單位中，只有34個單位為申請者所接受，其餘的66個單位需要再次編配。即使是全新的公屋單位，以我們的經驗，接受率亦只有約70%。公屋單位，特別是回收單位，很多時要作出數次編配後才獲申請者接受。這些單位其實並非任由「空置」不作編配；相反，只是在編配的過程中，因此尚未有人入住。
對於較不受歡迎而空置時間較長的單位，我們會透過每年的「特快公屋編配計劃」（EFAS），邀請輪候公屋一年或以上的合資格申請者參加，然後按其優先次序讓他們自行揀選單位。這些單位包括在單位內曾發生不幸事件、設計受歡迎程度較低的單位（例如長者住屋單位及中轉房屋改建的單位）、位於拒絕接受率較高屋邨的單位（例如屋邨樓齡較高並且已曾五次被申請者拒絶編配的單位）等。
「特快公屋編配計劃」是根據公屋資源情況推出，約於每年年中舉行。為提高單位的接受率，凡超過12個月未能出租的單位，接受編配的租戶可獲八至12個月的半租優惠。今年的EFAS將會在今年七月舉行。申請者自行揀選單位環節大約會安排於九月進行，現時預計約有2 000個公屋單位給合資格的申請者揀選。計劃除可協助公屋申請者提早入住公屋單位，同時亦透過此計劃租出受歡迎程度較低的公屋單位，達到善用公屋資源。
提速提量
接下來，我想回應一下與建造流程相關的議題。一如多位委員指出，房委會在整個公營房屋發展過程中擔當着「守尾門」的角色。公營房屋的供應進度，很大程度上取決於「造地」的進度。為爭取時間，房委會在政府「造地」的同時，已同步進行前期籌建工作，包括擬備規劃大綱、進行詳細設計、進行土地勘測及招標等，務求在土地由政府交予房委會時能盡快展開建築工程。
房委會的建築工程主要包括地基工程和上蓋工程，一般需約四至五年時間完成，但亦視乎個別地盤的情況而有所不同，例如地質狀況，而有所不同。項目的最終落成日期亦會受各種因素影響，例如地盤限制、惡劣天氣、承建商進度、勞工及物資供應情況、新建築要求等。因此，每年建屋量會因應情況而有所調整。我們會持續監察各項目進度，使項目盡快落成。
套用我剛才的比喻，建屋需要土地，一如烘焙麵包需要麵粉。不過，我們現時烘焙的不是簡單的白麵包，而是附加不同餡料的麵包。為達至「地盡其用」，政府要求房委會在公營房屋用地增加社福、泊車位等設施，甚或連帶興建一些地區性的設施，例如公共運輸交匯處、社區會堂等。當中社福設施需佔總住用樓面面積的5%。一些項目由於受地盤面積或地理環境的限制，未能興建獨立的社福設施大樓，我們需先行建造多層平台甚或地庫容納這些社福及泊車位等設施，才能在其上興建住宅樓宇，因而無可避免地增加施工時間。為加快項目的建造時間，我們會因應地盤狀況，在可行情況下透過合適的規劃、設計及施工，使部分項目及住宅樓宇得以盡早分階段落成。我們亦會善用每幅土地的發展潛力，例如提交規劃申請，適度放寛用地的發展限制，並在適當情況下擴大或合併用地以加大地盤面積，從而增加建屋量。
必須承認，在個別項目的發展過程中可能因其他變數而出現延後。我舉個例子，過往有項目當我們在諮詢區議會後，為回應地區意見及盡量釋除居民的疑慮，我們需要就項目設計、設施要求、泊車位數目、學校用地等再作研究，並與政府部門商討及進行各項技術研究，優化設計以回應地區意見。此外，地盤範圍內的斜坡及各種限制亦增加了施工難度，延長了項目的建造時間。我們會繼續與政府各相關部門合力推動，務求依時完成所需程序及工程，如期落成公營房屋單位。
「組裝合成」建築法（MiC）
有委員認為房委會應該更廣泛採用「組裝合成」（即MiC）建築法和其他建築科技，優化建造工作流程，提升生產力、效率和成本效益。
我們十分認同這個發展方向。事實上，我們現時已廣泛使用預製組件，一些公營房屋項目更達到約90%的預製率，並能在六個工作天內完成興建一層超過20個單位的標準樓層。我們現時亦積極採用「組裝合成」建築法。由於在香港以混凝土建造的高樓層「組裝合成」建築先例不多，加上公營房屋項目的大樓大多高達40層，所處地盤的面積及外圍的交通網絡極具挑戰，可用的臨時儲存空間亦有限，我們有必要先透過一些先導項目去找出方法克服可能出現的技術問題，為以後更廣泛採用「組裝合成」建築法鋪路。
現時我們正進行三個「組裝合成」建築法項目，涉及五座大樓，共約2 000個單位。我們亦已額外物色其他適合採用「組裝合成」建築法的項目，有關地盤主要位於限制較少的新發展區，初步預計可提供約20 000個單位。
「設計及建造」採購模式
房委會於公營房屋項目一向採用「設計—招標—建造」的採購模式，即是由房屋署負責詳細設計及施工圖則，承建商則負責建造工程。面對未來大幅增加的建屋量，在我們有限的人力資源下，我們認為需要一個可以借助建造業界資源的新合約採購模式。
在新的「設計及建造」採購模式下，房委會會在招標文件中提供項目的基本佈局及整體發展規範作為框架，獲得合約的承建商會負責深化設計、去獲取各相關部門的法定核准及進行其後的建造工程。承建商可利用其動員能力和協作方面的優勢融入施工計劃，並在採購物料、施工方法和工作流程方面有更大的彈性。在這模式下，房屋署可以適當地調配有限資源，專注公營房屋發展的策劃、統籌和監督。我們亦在「設計及建造」採購模式下加入新的評審項目及提高非價格評分，鼓勵承建商更廣泛採用「組裝合成」建築法、「機電裝備合成法」和其他嶄新的建築科技；並容許投標者在標書內建議縮短合約期，以獲取額外評分。這些新的評審項目可讓承建商在不同領域發揮專長，優化整個設計及建造工作的流程，進一步提升生產力、效率和成本效益。
首個「設計及建造」公營房屋項目位於古洞北，涉及約4 330個單位，已於六月十日招標。第二個項目位於屯門，涉及約2 350個單位，將於今年十二月招標。我們會繼續物色更多適合採用「設計及建造」採購模式的項目。
有委員提到聽聞房委會對承建商和顧問的工作要求及限制多，令中小企業不能亦不願參與。就這一點，我希望作出澄清。事實上，我們一直期望有更多具實力和信譽兼備的承建商成為我們的伙伴。為使有更多不同規模的公司可以參與房委會的各類工程，我們為承建商名冊引入不同類別，與及不同程度的申請要求，務求令一些規模相對較細的公司亦有機會列入名冊，參與一些較小型的工程。
的確，房委會在工程質素和地盤安全這些重要範疇有堅持，我們相信這亦是我們的居民及社會對公營房屋的要求。房委會一向非常重視施工質素、環境管理、能源效益以及工地安全。為確保工程符合這些要素，房委會為列入承建商名冊或預審專業服務供應商投標資格定下一些最低標準的要求，以確保工程或服務的質量、安全及效率。我們與業界經常在應用創新科技方面作出交流，亦設立研發專責小組，促進及審批新科技的應用。為鼓勵業界於建造項目中應用創新技術以提升建屋效率，我們已在招標的技術評審項目中加入鼓勵投標者在標書建議創新科技的元素，例如建造機械人技術、智慧工地等，這些都是我們與業界交流後落實的例子。至於新物料的應用，我們鼓勵業界提供符合相關採購、質素及技術指標要求的新物料以加快工序。為加快審批及讓承建商了解物料的要求，我們亦已設立建築物料資料庫。我們會繼續聆聽及廣納業界提出的意見。
利用私人市場資源
有多位委員認為房委會應該多利用私人市場資源協助興建資助房屋。我們認同私營機構的參與可以協助房委會加大建屋能力，有助增加資助房屋的供應。
房委會過去曾推出「私人參建居屋計劃」，利用私人市場的資源協助房委會加大建屋能力。當中有成功的例子，但亦有不理想的案例。原因是在當年的計劃設計下，不論單位能否售出及以何等售價賣予買家，私營機構均可收取每個單位的保證價格；加上當年項目的中標者不少是工程承建商而非地產發展商，由於他們並無屬於自己的物業發展項目，即使他們的單位質素欠佳，亦無須擔心旗下另外的單位銷情會受到影響，致令計劃無法提供足夠的經濟誘因，鼓勵私營機構確保單位的質素，令當年「私人參建居屋計劃」單位的質素參差，當中固然有好的質素，但亦有不少質素不是太好的，部分單位的裝修和造工水平方面亦有備受批評的案例。
汲取過往的經驗，我們認為必須訂立一套有效的機制，既能提供足夠的誘因鼓勵私營機構參與興建資助房屋，同時亦可以確保單位的質素。我們會循這方向探討合適的框架。
有委員亦提出房委會應積極參與「土地共享先導計劃」。現時，當土地共享辦事處收到申請後，會向相關部門，包括房屋署尋求意見，以審視項目的可行性和發展潛力。我們會從發展公營房屋的角度給予意見和建議，希望這些項目能夠得以落實，可以加大公營房屋用地的供應。
資助出售房屋
在資助出售房屋方面，政府在二○一八年修訂了資助出售房屋的定價機制，與私人房屋市場售價脫鈎，改以申請人的負擔能力為基礎。以二○一八年出售的居屋為例，單位定價較之前大幅下降約26%。自修訂定價機制以來，房委會已推售約16 300個居屋單位。此外，房委會亦恆常化綠置居和「白居二」計劃，協助市民置業。
房委會於每個銷售計劃開售前，會充分考慮當時情況和持份者的意見，制訂不同類別申請者的配額及選樓優次。在不同類別申請者的需求都同樣殷切的情況下，我們認為目前的做法務實。對於有委員建議為向隅者提供額外抽籤號碼，我們擔心這個做法可能會令市民因希望透過累積申請次數以提高成功選購單位的機會，結果會是絕大部分申請者也會獲發額外抽籤號碼，最終對增加中籤機會未必有實質作用。
此外，有委員提出進一步分割私營房屋和資助出售房屋的市場。為有效防止短期投機活動，房委會已於今年一月通過，自「出售居者有其屋計劃（居屋）單位2022」（「居屋2022」）和「出售綠表置居計劃（綠置居）單位2022」起，收緊居屋和綠置居單位的轉讓限制。在第二市場無需補價以不高於原價轉售的期限，會由首次轉讓日期起計兩年延長至五年；於公開市場在繳付補價後出售單位的期限，則會由首次轉讓日期起計10年延長至15年。
按上述經修訂的居屋和綠置居單位轉讓限制，業主在首次轉讓日期起計15年內，都不可補價在公開市場出售單位，這安排足以防止業主透過在公開市場短期炒賣單位圖利，並加強資助出售單位是作自住用途的訊息。我們認為，容許居屋和綠置居業主在禁售期後出售其單位，一方面能促進二手資助出售單位的流轉，為市場增加供應，另一方面亦為業主提供在房屋階梯轉投私人住宅市場的機會。若進一步規定業主不得在公開市場出售單位，將資助房屋市場和私人住宅市場完全分割，或會對二手資助出售單位的供應造成影響。
綠置居
自「綠表置居計劃」（綠置居）於二○一六年推出以來，房委會已推售共約9 200個綠置居單位。除了青富苑約160個面積較小單位外，所有推售的綠置居單位已全部售出。
在設計上，由於綠置居是由公屋轉換出來，故兩者同類型單位的面積沒有分別。我們注意到青富苑面積較小的單位數目佔該項目單位總數約22%，遠高於其他綠置居項目，這可能是相關單位尚未能全部售出的原因之一。為能讓綠置居的單位面積符合購買人士的期望，我們現在會在一些項目於設計階段時預留彈性，讓項目於施工階段前能作出改動，幫助我們制定更適合的單位組合比例，回應購買人士對較大單位的需求。
根據資助房屋小組委員會定下的原則，房委會會以較穩健的步伐去推售綠置居單位，以減低出現未能售出單位的風險，也減少對公屋申請者輪候時間的影響。房委會會繼續按循序漸進的方式，參考運作經驗、銷售反應，並考慮相關因素，包括當前公屋的需求、物業市場的情況和個別項目在建築及銷售前期的各項準備工作進度，揀選適合作為綠置居的項目，適時將綠置居項目的建議提交委員審議。
應對疫情
以下我想回應與疫情相關的議題。第五波疫情令我們在今年面對前所未有的挑戰。於今年一月至六月中，我們已在公屋屋邨統籌了約120次「圍封強檢」的行動，涉及超過200 000名居民。當中包括史無前例在葵涌邨逸葵樓和映葵樓分別進行連續七天，以及在夏葵樓進行連續五天的「圍封強檢」行動。在每次的行動中，我們會統籌相關政府部門，在屋邨內設立流動採樣站、安排住戶有序進行檢測、控制採樣站的人流、向住戶派發食物包及其他物資、設立熱線供居民查詢，並在樓宇解封前逐戶向每位確診居民派發隔離令、安排他們前往社區隔離設施等。我們亦會主動聯絡全長者家庭和有需要的家庭，尤其那些需要接受家居隔離令的長者，為他們提供支援。此外，嚮應政府的行動，我們亦動員房屋署各級人員共5 000多人，向轄下191個公共屋邨約共1 320幢公屋的住戶派發了近80萬個「防疫服務包」，更安排專人上門，優先向17萬全長者戶派送。
在維持屋邨正常服務及建築工程如常進行的同時，我們在短短10多天內，將三座新建公屋大樓改裝為社區隔離設施，提供3 000多個單位，協助切斷社區傳播鏈。在政府交還這三座大樓給房委會後，我們亦迅速將它們還原作公屋用途，現時三座大樓的單位已重新編配給輪候人士。在此，我感謝各位委員對我們在防疫、抗疫工作方面的肯定，而借此機會，我想向所有在不同崗位，不同時段參與防疫抗疫的同事致謝。
向公屋租戶提供支援
此外，為幫助有經濟困難的公屋租戶在疫情下渡過困境，房委會自二○二○年五月起推出臨時措施，暫緩向因為有短暫經濟困難而未能及時繳交租金的公屋租戶發出遷出通知書。這項措施先後四度延長至二○二二年九月。截至二○二二年三月底，獲批的申請累計合共約1 700宗。
非住宅租戶的租金寬減
至於非住宅租戶，房委會自二○一九年十月，亦向轄下合資格的零售、工廠大廈和非住宅租戶先後提供六輪租金寬減措施，至今年九月三十日止。合資格的租戶由最初50%的租金寬減，增加至後來的75%寬減。此外，租戶如須按照政府的防疫規定或指示關閉處所，亦可就該段必須暫停營運的期間申請全額租金寬免。租金寬減措施有助商戶可繼續在房委會轄下商鋪經營，持續為居民提供服務。
總結
住屋是社會最關切的問題之一。作為公營房屋的主要提供者及營運者，房委會肩負着重要的使命，我和房屋署的同事亦深感任重道遠。面對排山倒海的挑戰，我們會全力以赴，亦期望各位委員繼續給予支持及指導。多謝大家！
完
2022年6月17日（星期五）
香港時間22時40分
香港時間22時40分