立法會十二題：以基建項目帶動物業發展項目
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問題：
自上世紀七十年代以來，香港鐵路有限公司（港鐵公司）（前稱地下鐵路公司）透過「鐵路加物業發展」模式推展多條新鐵路線及多個物業發展項目。關於以基建項目帶動物業發展項目，政府可否告知本會：
（一）港鐵公司在上述模式下推展的物業發展項目的下述資料：（i）項目數目、（ii）用地總面積，以及（iii）提供的住宅單位總數，以及當中屬公營房屋的單位數目和百分比；
（二）會否參考第（一）項所述數據，要求港鐵公司未來在上述模式下推展的物業發展項目中，提供一定百分比的公營房屋單位；若會，詳情為何；若否，原因為何；及
（三）會否積極採用「供應帶動發展」的模式，包括重新考慮興建屯門至荃灣沿海鐵路，以各種基建項目促進地區發展，並增加土地和房屋的供應；若會，詳情為何；若否，原因為何？
答覆：
主席：
就盧偉國議員提問的各部分，現答覆如下：
（一）香港鐵路有限公司（港鐵公司）（包括其前身、即地下鐵路公司）透過「鐵路加物業」模式在旗下27個車站發展住宅項目，有關用地合共約190公頃，提供合共約108 500個房屋單位，當中2 180個單位屬於資助出售房屋。
（二）根據「鐵路加物業」模式，政府與港鐵公司在簽訂項目協議時，會因應鐵路項目的資金差額，批出物業發展權，讓港鐵公司以物業發展利潤填補資金差額。鑑於批出物業發展權的首要目的是填補鐵路項目的資金差額，過往「鐵路加物業」用地一般用作發展私營房屋，以充分利用土地的價值。如果將「鐵路加物業」用地用作興建公營房屋，將減少物業發展可產生以用作填補鐵路項目資金差額的利潤。有關建議是否可行，取決於擬議的鐵路項目沿線是否有足夠土地用作公營及私營房屋發展，同時批予港鐵公司的用地又是否能產生足夠利潤填補項目資金差額。政府會因應各鐵路項目的情況檢視是否有空間落實有關建議，例如政府已就佔地約30公頃的小蠔灣車廠用地制訂分區計劃大綱圖，這發展項目可望於中長期提供約20 000個單位，其中約一半將會是公營房屋，現時計劃以資助出售房屋為主。
（三）本屆政府提倡「基建先行」及「創造容量」的規劃方式，以運輸基建帶動土地發展。運輸及房屋局已在二○二○年底邀請港鐵公司就北環線展開詳細規劃及設計。北環線對釋放沿線土地未被充分利用的發展潛力、增加土地及房屋供應至為重要。除了錦上路站和凹頭站附近的一些中低密度的現有或已規劃的住宅發展外，沿線的其他地區尚待發展。北環線的落實將可釋放新田、牛潭尾及凹頭一帶土地的發展潛力，帶動有關地區的發展，以提供更多房屋用地。政府至今在沿線附近物色到總面積約90公頃（相當於四個太古城）的房屋用地並陸續進行研究，當中包括新田／落馬洲樞紐。這些土地可望帶來超過70 000個房屋單位。此外，運輸基建網絡的提升不僅有利於規劃中的主要政府發展項目，亦能帶動附近一帶由私人持有的土地及早發展，造就更多房屋單位的供應。
至於屯門至荃灣沿海鐵路（屯荃鐵路），在制訂《鐵路發展策略2014》時，當時的顧問曾就興建屯荃鐵路的可行性作出詳細評估。根據顧問的分析，屯荃鐵路的人口主要集中在東西兩端，在屯門與荃灣之間沿海地區透過填海或在山邊造地進一步發展的潛力亦不大，故此預計不會有新的客源基礎。同時，由於沿有關地段興建鐵路涉及一定的技術困難，屯荃鐵路的建造成本預算相當高。以當時掌握的情況而言，屯荃鐵路的成本效益難以確立。
政府現時計劃在「明日大嶼願景」下推展一組連接屯門沿海地區、大嶼山、交椅洲人工島及香港島的優先運輸走廊，當中有部分與屯荃鐵路的走線相若。另一方面，路政署及運輸署已於去年十二月展開《跨越2030年的鐵路及主要幹道策略性研究》，依據發展局行將公布的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》研究的最終發展策略，探討鐵路及主要幹道基建的布局，以及為走線和配套設施進行初步工程技術評估，讓大型運輸基建的規劃能配合甚或預留容量以滿足香港整體長遠發展的需要。
多謝主席。
完
2021年8月25日（星期三）
香港時間13時17分
香港時間13時17分