立法會：運輸及房屋局局長就「改革房屋政策，解決住屋問題」議案開場發言（只有中文）
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主席：
我感謝謝偉銓議員今日提出的議案，以及柯創盛議員及郭偉强議員提出的修正案。議案涉及房屋政策範疇多方面的議題。容許我就議案提出的一些主要意見先作綜合回應，稍後在聽取各位議員的意見後我和謝副局長及廖副局長會再就修正案和議員的意見作出回應。
房屋一直是香港社會最關心、亦都是最具挑戰的問題之一。我們明白，房屋供求失衡、樓價租金高企、公屋輪候時間上升等等，都是廣大市民所關注的切身問題。土地及房屋政策一直是政府工作的重中之重。我們一直以最大的決心，積極覓地建屋，豐富房屋階梯，盡力協助基層家庭，讓他們可以入住適切而可負擔的居所。同時，我們亦施行各項政策措施，提升市民的居住環境和生活質素。
政府公營房屋政策的理念，是為有住屋需要的低收入家庭提供適切、可負擔的公共租住房屋（公屋），並透過推出資助出售單位回應中低收入家庭的置業訴求。去年年底，政府公布已覓得330公頃土地興建316 000個公營房屋單位，可以滿足未來十年（二○二一／二二至二○三○／三一年）約301 000個公營房屋單位的需求，這個結果無疑對長遠實現公營房屋願景有莫大幫助，但我們不會輕視發展有關土地以至建造過程的挑戰。我們不會鬆懈，政府各有關政策局和部門，與及香港房屋委員會（房委會）會全力以赴。
議案提出積極應對人口老化問題，鼓勵居家安老和長幼共融。我們在努力覓地建屋的同時，亦都一直盡力照顧公共屋邨居民的生活需要，提升他們的生活質素。
事實上，為了照顧長者家庭的住屋需要，現行公營房屋政策有不少優先措施。在編配公屋方面，房委會設有多項長者申請者優先資格的租住公屋計劃。單身長者可申請高齡單身人士優先配屋計劃；與家人同住的長者可選擇以一般家庭身分申請天倫樂優先配屋計劃。購買資助出售單位方面，資助出售單位的銷售計劃中亦設有「家有長者優先選樓計劃」。
我們一直不遺餘力在公共屋邨締造長者友善社區。現時新建屋邨均採用通用設計，設有無障礙設施，方便長者及輪椅使用者。舊屋邨方面，房委會一直免費為長者租戶進行所需的調適或改裝工程。在有需要時，我們會徵詢物理治療師甚或醫生的意見為長者提供適切的支援。
我們知道社會上有意見希望透過重建高樓齡屋邨，改善公屋現有住戶的居住環境，與及增加公營房屋供應。房委會一直按四個基本原則考慮，即樓宇的結構狀況、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近是否有合適的遷置資源，以及原址重建的潛力，就實際情况謹慎考慮是否重建個別公共屋邨。
不過，我們希望大家理解，在重建公共屋邨的過程，房委會需要在擬重建的屋邨附近覓地興建新單位、然後將現居於舊屋邨的住戶遷入新興建的公屋單位、跟着將騰空出來的舊屋邨清拆，再在原址興建新公屋；整個過程一般需時十年或以上。雖然整個項目可以帶來額外單位，但為了安置受重建影響的公屋居民，重建初期所建的單位需用作安置之用，因此可供編配予公屋申請者的單位數量會即時減少，無可避免地延長等待上樓家庭的輪候時間；而額外的單位只會在項目的後期才能提供。我們明白長遠而言，個別公共屋邨是有重建的需要；但公屋輪候者對住屋的需求迫切，亦不容忽視。我們知道現時有大概11萬戶家庭住在劏房，因此，我們需要在切實可行的情況下，有序地規劃重建個別屋邨，以免令公屋供應緊張的情況惡化。
除了覓地建屋，提升市民的居住環境和生活質素外，我們亦深明確保珍貴的公營房屋資源用得其所的重要。就「富戶政策」而言，為了將公屋更聚焦地分配給住屋需要較迫切的人士，房委會於二○一七年實施經修訂的「富戶政策」，若公屋住戶的家庭入息超過現行公屋入息限額五倍，或家庭總資產淨值超過現行公屋入息限額100倍，便需要遷離他的公屋單位；在香港擁有住宅物業的公屋住戶，不論他的家庭入息或資產水平為何，都需要遷離其公屋單位。現時的安排可以有效地將有限的公屋資源用於有真正需要的人士及家庭。
在現行「富戶政策」下，在香港並無擁有住宅物業，但家庭入息超過現行公屋入息限額兩倍但不高於三倍的住戶，須繳交倍半淨租金另加差餉；家庭入息超越現行公屋入息限額三倍但不高於五倍的住戶，則須繳交雙倍淨租金另加差餉。我們相信這已是平衡了大家訴求的一個安排。
寬敞戶政策方面，房委會一直透過要求居住面積超出標準的寬敞戶遷往其他合適的公屋單位，收回較大的單位，以重新編配予人數較多的輪候公屋家庭或擠迫戶。過去五年，房委會平均每年處理約2 200宗個案。除此以外，房委會亦於二○一九年十二月推出一項措施，讓所有家庭成員均年滿70歲的全長者寬敞戶，如他們選擇調遷至面積較小的公屋單位後，可享有終身租金全免。截至上月底，房委會共批出約390宗申請，當中86戶已接受編配。我們相信以上的政策，是切合社會對確保公屋資源得以有效運用的期望。
除了將公屋資源聚焦分配予有需要的人士，將公屋租金定於租戶可負擔的水平同樣重要，亦是我們一貫的政策。《房屋條例》訂明，房委會需要按照法定機制每兩年檢討公屋租金一次，並需要按該次租金檢討中收入指數的變動結果調整公屋租金。上調租金設有10%的「封頂」安排，下調租金時則不設下限。另外，《房屋條例》亦訂明，房委會可按其認為適合的期間，減免租戶的租金。上述機制一方面為房委會提供客觀的基礎，以租戶的負擔能力決定何時應調整公屋租金及調整的幅度，另一方面亦給房委會足夠彈性，適時對居民多加協助。因應2019冠狀病毒病疫情對整體社會經濟造成衝擊，以至對公屋租戶所帶來的影響，在平衡公屋租戶的負擔能力以及房委會的財務健康和可持續發展後，房委會在去年七月調整公屋租金時，亦通過為公屋租戶在去年九月及今年九月提供租金寛免。
正如我剛才所說，除了為低收入家庭提供可以負擔的租住房屋外，透過推出資助出售單位回應中低收入家庭的置業訴求亦是房屋政策的重要一環。有關的定價政策和選樓優次亦為市民所關注。我希望在此簡單闡述現行的政策和理念。
資助出售單位定價政策的目的，當然是希望中低收入家庭可以負擔這些單位。我們在二○一八年修訂資助出售房屋的售價政策，將售價與私樓巿場脫鈎，改以非業主住戶家庭的每月入息中位數作為評定負擔能力的基礎，並以每月的按揭供款不超過家庭入息四成為標準，及確保同一期出售計劃可負擔的單位數量由最少50%增加至最少75%。房委會於二○一八年恆常化綠表置居計劃（綠置居）時亦決定，綠表置居計劃單位的折扣率會較上一次居屋銷售計劃的折扣率高10%。在經修訂的定價政策下，資助出售單位對合資格申請者來說更能負擔。
除了讓資助出售單位的定價為買家所能負擔，我們亦要確保較有置業需要的申請者，可以在選樓時享有較高優次，達致有效運用房屋資源。就此，房委會於每個銷售計劃開售前，制訂相關銷售細節，包括不同類別申請者的選樓優次。以房委會於今年三月通過的綠置居二○二○／二一銷售安排為例，申請者的選樓優次依次為：受房委會已公布清拆計劃影響的家庭申請者、「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者、其他家庭申請者、受房委會已公布清拆計劃影響的一人申請者，最後為一人申請者。現時的選樓優次，在公營房屋供應仍然緊絀的情況下，大致能平衡各方期望。當然，我們希望日後土地供應足夠的時候，我們可以滿足所有輪候申請人的期望。
另外，我亦希望藉此機會，分享公營房屋發展項目所應用的新技術。因應《2017年施政報告》建議引入「組裝合成」建築法，房委會從技術角度，積極探討把「組裝合成」建築法應用於公營房屋項目的可行性，希望透過新技術，「因地制宜」加快建築流程及提升效率。房委會已選定東涌第99區一幢12層高的住宅大廈為應用「組裝合成」建築法的先導項目。項目將於今年內開展，預期在二○二四年完成。房委會亦會將德田街一幢33層高的住宅大廈；及安達臣道石礦場兩幢28層高及另外一幢17層高的住宅大廈作為下一輪採用「組裝合成」建築法的項目，以制定「組裝合成」建築法適用於不同工地限制下的解決方案。房委會會繼續積極選取更多適合採用「組裝合成」建築法的項目，務求充分利用技術發展的優勢，為有需要的市民興建適切的居所。
主席，就私營房屋方面，政府一直致力維持私人住宅物業市場的健康發展。除積極開拓土地，加快土地平整以至基礎建設，增加土地及房屋供應外，政府亦運用需求管理措施以穩定住宅樓市，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。政府會一如既往，繼續留意住宅物業市場的情況和參考相關指標，適當的時候會採取合適的措施回應市場變化。
政府在去年年底公布已覓得足夠土地滿足未來十年公營房屋單位的供應目標後，社會上有意見認為我們已有足夠空間，進一步提升市民的人均居住面積。社會上有這個想法和建議，我們十分理解。
政府積極覓地和造地當然是希望改善市民的居住質素，包括環境和空間，市民固然都希望「住大啲、住鬆啲」。但是，縱使政府已努力增加土地和房屋供應，香港整體可作公營房屋發展的資源仍然有限。因此，我們必須按緩急先後善用土地資源。目前，我們最迫切需要處理的是房屋供應短缺的問題。我們必須先利用有限的土地資源提供更多單位，盡快解決有需要家庭，例如居於不適切居所的家庭以及輪候公屋已久的申請者等等的住屋問題。
長遠而言，預期土地和房屋供應到位及穩定時，公屋平均輪候時間大幅縮減後，我們可適時探討能否及如何進一步提升居於公屋、資助出售單位以至私人住宅單位的市民的居住空間。就這方面而言，我們必須深入研究並作全盤考慮，包括增加人均居住面積對公屋平均輪候時間以至整體公營房屋發展的影響、怎樣按新標準處理單位的分配和調遷安排等。我們和大家的想法一樣，不過我們需要先處理當前輪候公屋的超過15萬個家庭、10萬個單身申請者，以及居於不適切居所的11萬戶家庭。
除房屋政策外，議員亦建議重組政府架構下的房屋、土地、運輸及環保政策範疇。重組政策局是重要課題，涉及複雜的考量、籌備及修例工作，過程需時，不能一蹴而就。政府會就如何整合和提升土地、房屋、運輸及環保政策工作，繼續聆聽各方意見，務求精益求精。
主席，我和兩位副局長會在聆聽各位議員在辯論中的發言後，再作適當補充和進一步回應。
我感謝剛才三位議員的發言，亦希望他們日後對我們的土地及房屋建設，以及為基層市民提供公屋方面多給意見及支持，謝謝。
完
2021年7月14日（星期三）
香港時間20時55分
香港時間20時55分