立法會三題：發展鐵路車站上蓋物業
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問題：
在「擁有權」及「鐵路加物業發展」模式下，香港鐵路有限公司（下稱「港鐵公司」）負責興建及營運新鐵路，並會獲政府批出鐵路車站上蓋物業的發展權，以補貼鐵路建造費用。據報，港鐵公司多年來從物業發展獲得豐厚利潤。就此，政府可否告知本會，會否訂明港鐵公司在物業發展方面的准許回報率（而有關水平的釐定則參考兩家電力公司的准許回報率，即固定資產平均淨值的百分之八），以及當已達致准許回報率時，港鐵公司須把餘下物業單位交給政府作公營房屋用途；如會，詳情為何；如否，原因為何？
答覆：
主席：
就葉劉淑儀議員的提問，經諮詢財經事務及庫務局，我現在綜合回覆如下：
在「擁有權」模式下，香港鐵路有限公司（港鐵公司）負責新鐵路項目的財務、設計、建造、營運和維修保養，並最終擁有該鐵路。由於鐵路項目投資巨大，客運業務及車站商務等所得的收入往往未能令項目收支平衡，因此對於在「財務上不可行」的鐵路項目，即在扣除預計總開支後的預計總收入現值，少於預期的資本回報的項目，政府會提供資助，以填補資金差額。由於過往大部分鐵路項目，政府均採用「鐵路加物業」模式提供資助，令鐵路線可持續地營運。至於未有合適物業作資助的項目，例如西港島線項目，則以非經常補助金資助。
根據「鐵路加物業」模式，政府與港鐵公司在簽訂項目協議時，會因應鐵路項目的資金差額，批出物業發展權，讓港鐵公司以物業發展利潤填補資金差額。在獲得政府的資助後，港鐵公司會承擔所有與新鐵路的設計、建造、營運和維修保養有關的商業風險。即使新鐵路項目日後的收益比預期為低，政府亦沒有義務再向港鐵公司提供任何資助。這個模式亦帶來其他運作效益，例如可以釋放鐵路沿線土地的發展潛力，不但可增加房屋供應，同時港鐵公司可以協調物業發展的備置工程和鐵路工程，令車站、車廠與物業發展項目之間的工程銜接更為暢順，利便工程推展。
引入准許回報率機制會根本地改變港鐵公司的商業模式，港鐵公司是香港的主要公共運輸服務經營者，政府有需要詳細研究引入上述機制的理據，並考慮各項相關因素，包括對港鐵公司的財務、運作及其他影響，對整體公共運輸服務的影響，以及對政府財務收益的影響等。政府現階段沒有相關的計劃。
過往「鐵路加物業」用地一般用作發展私營房屋，以充分利用土地的價值，滿足填補鐵路項目資金差額的需要。如果將「鐵路加物業」用地部分用作興建資助出售房屋，將減少該物業發展可資助鐵路項目的可行性，方案是否可行視乎鐵路項目沿線是否有足夠物業用地作公營及私營房屋發展，而且又能產生足夠利潤填補鐵路項目的資金差額。
我們充分理解葉劉淑儀議員提出此提問背後是希望可以建造更多公屋，滿足香港基層市民住屋的需求。我希望在此作一個回應。政府一直探討鐵路沿線附近用地的公營房屋發展潛力，例如政府已就佔地約30公頃的小蠔灣車廠用地制訂分區計劃大綱圖，這發展項目可望於中長期提供約20 000個單位，其中約一半將會是公營房屋，現時計劃以資助出售房屋為主。此外，政府在規劃東涌東擴展區時，亦已在東涌東站附近預留部分用地作公營房屋發展，當中包括正在興建的東涌第99區及第100區公營房屋發展計劃，合共提供約10 000個公營房屋單位。
另外，洪水橋／厦村新發展區預計可於中長期提供61 000個房屋單位，當中包括約31 200個公營房屋單位，其中部分用地鄰近規劃中的洪水橋站。在當下公營房屋供應短缺時，我們會盡最大的努力壓縮及盡快完成法定程序、土地平整、基礎建設及房屋建造，以回應基層市民的住屋需要。在此請葉劉淑儀議員放心，你所關心的我們會適切跟進。
此外，為回應公眾就港鐵公司盈利與票價調整之間關係的關注，現行的票價調整機制已設有「分享利潤機制」，港鐵公司每年會按預設等級表，就上一年度的基本業務利潤水平撥出相應的款項用作提供票價優惠，與乘客分享公司的經營成果。基本業務利潤涵蓋港鐵公司所有業務的利潤，在撇除投資物業重估所得的利潤外，所有香港客運業務、香港車站商務、香港物業租賃和管理業務、物業發展及港鐵公司經營非本地業務所得的利潤都包括在內。
多謝主席。
完
2021年7月14日（星期三）
香港時間13時56分
香港時間13時56分