房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（只有中文）
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以下是房屋署署長王天予今日（七月十二日）在香港房屋委員會（房委會）公開例會的發言全文：
主席、各位委員：
首先我要多謝各位委員在六月十一日房委會周年特別公開會議上，就公共房屋政策及房委會工作發表的寶貴意見。
房屋問題困擾着大多數的香港市民。社會各界均出謀獻策，而政府亦全方位應對問題，從積極覓地建屋、提供過渡性房屋、立法實施劏房租務管制，以至引入各項需求管理措施以減低外來及投資需求，為住宅市場降溫。作為公營房屋的主要提供者及營運者，房委會肩負着重要的使命。以下我會集中就房委會在公營房屋方面的工作作出回應。
房委會的使命，是為有住屋需要的低收入家庭提供可負擔的租住房屋，同時亦透過推出資助出售單位，協助中低收入的家庭置業。換句話說，我們要為基層市民提供一個住屋的安全網；並為那些希望置業，但未能負擔私營市場單位的家庭提供一個選擇。由於短中期的土地供應始終有限，加上公營房屋的需求日增，公屋的平均輪候時間近年持續上升。我們面臨的挑戰是如何加快、加大供應，並同時善用現有的資源。
公屋
先說公屋。委員對公屋平均輪候時間近年持續上升均表達關注，亦有人經常問究竟平均輪候三年的目標何時可達到，甚或質疑三年這個目標是否已不切實際。回應這個問題，請容許我不厭其煩，先解釋一下平均輪候時間這個概念。我們每季公布的公屋平均輪候時間，是過去12個月已獲安置入住公屋的一般申請者（即家庭及長者一人申請者）獲得第一次公屋編配的平均輪候時間。
公屋的平均輪候時間取決於供應和需求。需求方面，截至二○二一年三月底，一般申請者有153 300個，另有100 500個非長者一人申請。雖然今年三月底一般申請者的平均輪候時間上升至5.8年，但同季度我們實則編配了約4 000個單位給一般申請者，另約200個單位給非長者一人申請者，這其實並非一個小數目。值得留意的是，除了已經在排隊的申請者，我們每天都有新增的申請者。如果單看一般申請者的情況，在過去五年間，來自一般申請者的新申請超過95 000個，即平均每年增加約19 000個；而同期我們實則編配了共88 900個單位給一般申請者。此外，每年的公屋編配中，除了公屋申請者，我們亦需編配予其他類別的合資格人士，例如體恤安置、受政府、市建局（市區重建局）及房委會清拆影響而又符合其他資格的人士，以及房委會的各類調遷。平均輪候時間久居不下，很大程度由於公屋供應未能迅速消化現有及每天都在增長的輪候隊伍。
很明顯，我們需要持續地有充裕的供應，才可以滿足現有和新增的公屋需求。因此，積極增加供應，始終是最根本縮短輪候時間的方法。
在覓地方面，政府在二○二○年《施政報告》及《長遠房屋策略2020年周年進度報告》中公布，已覓得330公頃土地興建316 000個公營房屋單位，可以滿足未來十年約301 000個公營房屋的供應目標。政府各部門會全力推動相關工作，務求依時完成所需的「造地」程序，如期將土地交予房委會作公營房屋發展。在過程中，房委會亦會與各相關政府部門緊密聯繫協調，並善用每幅用地的發展潛力。我雖然未能預測公屋平均輪候時間何時可以縮短，但我可以肯定地說，房委會與政府各部門會努力不懈，盡力為有需要的基層家庭建立安居之所。
加快建築流程
房委會一直以來都分秒必爭，努力在最短的時間內提供最多的公營房屋。為爭取時間，房委會一般在政府仍在進行「造地」程序時，會盡可能同步進行規劃、詳細設計、地區諮詢、土地勘測和招標的工作，以期在政府將土地交予房委會時，可第一時間開展打樁及建築工程。
對於經常有說法指房委會的建屋速度比不上私人發展商，我覺得有需要澄清。一般在賣地計劃出售作私人發展房屋項目的土地已大致為「熟地」，隨時可建屋。但撥作公營房屋發展用途的土地大多為「生地」，需要先進行相關的土地改劃、甚或收回土地程序、以及其後的地盤平整及基建工程，政府才可交予房委會興建公營房屋項目。若以房委會及私人發展項目兩者同樣位於已經平整的「熟地」上，並興建高度與密度相約的住宅大樓所需的時間作比較，其實兩者實際的建造時間大致相若。事實上，就上蓋建築方面，由於房委會採用機械化建築法及大量使用預製組件，我們現時已經可以在六個工作天內，完成一層超過20個單位的混凝土建造。至於有委員關注重建房委會工廠大廈的拆卸時間，由於拆卸涵蓋不同工序，包括搭建臨時圍板及棚架、移除原有大廈的裝置，隨後才能進行拆卸大廈和地基，這些工作需時約九至十個月。在拆卸有關的工廠大廈後，我們再需約一年時間進行土地除污工程，及後方可建屋。以上工序和所需時間亦與私人發展商相若。
根據過往政府交予房委會土地的情況，以及為達到地盡其用的要求，政府往往要求房委會在公營房屋項目內提供各類配套、社福及政府設施。按以往經驗，房委會一般需約四至五年時間完成打樁及建築工程。然而，我們需提供額外非住宅設施的趨勢現時正在上升。例如，在經修訂的公營房屋泊車標準中，私家車泊車設施的要求需增至原來的約三倍。除一般附屬設施外，我們亦協助提供不同的政府設施服務社區，例如福利設施、公眾停車場、公共運輸交匯處、社區會堂、診所等。此外，為推展二○二○年《施政報告》所述，在公營房屋發展內預留約百分之五住宅總樓面面積作福利設施用途的建議，日後房委會的發展項目亦將納入更多的福利設施。由於興建上述額外設施大多涉及加建平台或地庫，而平台或地庫必須先建造，才可在其上興建住宅大樓，這將無可避免增加施工時間。如這些設施的要求有所改變，大廈的設計亦需相應地調整。
為此，我們會與相關政府部門加強溝通及協作，避免在最後階段更改設計方案或要求，以減低對施工時間造成的影響。我們亦會在可行情況下，透過項目設計盡量避免建造額外平台或地庫。舉例來說，在啟德公營房屋發展區，我們在項目佈局上設置了一幢獨立的附屬設施大樓，以容納項目原有的濕街市、社福設施等，讓附屬設施大樓及住宅大樓得以分別同時興建，減低對公營房屋發展進度的影響。
個別項目在打樁或建築工程階段，亦可能面對不可預測的情況，包括較複雜的地質狀況、惡劣天氣或外圍因素等而影響工程進度。我們會按現行機制，密切監察每個項目的進度；亦會視乎情況與相關承建商探討改善施工程序，增加人手及建造機器，安排分階段落成項目，以盡量趕上工程的預期進度。
「組裝合成」建築法
房委會一向擁抱新技術、新思維。早於80年代，房委會已經在公營房屋發展項目，採用機械化建築法及廣泛應用混凝土預製組件。我們亦一直致力擴大混凝土預製組件的應用範圍，由以往的平面組件，到近期研發的立體混凝土預製組件。
二○一七年《施政報告》建議引入「組裝合成」建築法。房委會隨即從技術角度，積極探討把「組裝合成」建築法應用於公營房屋項目的可行性。我們的目的只有一個：就是基於政府分配給房委會用地的特性，採納合適的新技術，再配合多年來在公營房屋設計及建築上累積的智慧及解決問題的方法，努力加快建築流程及提升效率。為此，房委會已選定東涌第99區一幢12層高的住宅大廈作為「組裝合成」建築法的先導項目。項目將於二○二一年開展，預期在二○二四年完成。房委會亦會將德田街一幢33層高的住宅大廈；及安達臣道石礦場兩幢28層高及另外一幢17層高的住宅大廈作為下一輪採用「組裝合成」建築法的項目，以制定「組裝合成」建築法應用於不同工地限制下的解決方案。往後我們會積極選取更多適合採用「組裝合成」建築法的項目。至於那些因地盤用地限制，例如陡峭的山勢，有限的儲存空間等用地而未能採用「組裝合成」建築法的項目，我們會繼續採用房委會的場外預製技術組件，相輔相成地提升公營房屋產量。我們亦會在規劃、設計及施工階段，持續擴大應用建築信息模擬（BIM）及其他嶄新科技，並利用手機和應用程式進行工地監管，精簡工地的通訊和工作流程。
我們亦明白，非住宅樓層和外圍工程對整個項目的推進同樣重要。因此，今年房委會分別引進了天台立體混凝土預製升降機機房，及位於樓宇外圍的預製地下沙井，並積極在合適項目的外圍設施，例如有蓋行人通道，採用場外預製技術，縮短非住宅樓層和外圍工程的施工時間，進一步提升工地生產力。在採納新技術的同時，我們對工地安全及建屋質量有堅持，特別是花了多年才解決的質量問題，我們不會開倒車作出妥協。
加大供應
除了依賴政府提供土地，房委會亦在轄下物業採取合適的措施增加供應，當中包括清拆石籬中轉屋和四個工廠大廈作公營房屋發展；以及在現有屋邨土地作加建發展。我們估計石籬中轉屋和毗鄰的前石籬天主教小學用地可提供約1 600個單位;而四個工廠大廈的用地則可提供一共約4 800個單位。至於在現有屋邨土地加建發展方面，過去五年，房委會透過加建發展已提供約4 700個公屋單位，未來我們會繼續在合適的屋邨土地加建發展。
重建高樓齡屋邨
一如委員提出，重建高齡屋邨無疑是一個增加單位的方法。對於重建，房委會一直按四個基本原則考慮，即樓宇的結構狀況、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近是否有合適的遷置資源，以及原址重建的潛力，就實際情况謹慎考慮是否重建個別公共屋邨。
具體而言，現時要重建公屋，絕大多數情況要採用「螞蟻搬家」的方法：首先覓地在擬重建的屋邨附近興建新單位、繼而將現居於舊屋邨的住戶遷入新興建的公屋單位、然後將騰空出來的舊屋邨清拆，再在原址興建新公屋；過程中亦涉及大量諮詢及作相關調遷安排所需的時間。規模較大的屋邨，更須分多個階段進行。整個重建過程往往需要10年或更長的時間才能完成。以現正進行重建的兩個屋邨為例，規模較小、涉及665個單位的美東邨較舊部分，由宣布重建直至重建完成預計需約10年時間；而規模較大涉及約3 500個單位的白田邨較舊部分，預計需時約15年完成。
以上的例子引證委員所指，重建公共屋邨長遠而言或可增加公屋供應，但重建需時甚久，並往往要在重建項目的較後甚至最後階段才能提供額外單位。另一方面，由於需要動用大量的新建單位先行安置受重建影響的公屋居民，短期可供編配予公屋申請者的單位數量會即時減少，無可避免地延長有迫切住屋需要而正等待上樓家庭的輪候時間。
我們必須承認，正在輪候公屋人士的住屋需要，遠較已居於公屋的住戶迫切。因此，在作長遠規劃的同時，我們必須兼顧輪候人士的急切需要，作出平衡，在切實可行的情況下，考慮有序地重建個別屋邨。
就委員關注公共屋邨的結構安全方面，房委會自二○○五年開始，在「全面結構勘察計劃」下為樓齡接近或超過40年的公共屋邨進行詳細勘察，以確定樓宇結構安全，並評估持續保存該些樓宇所需的修葺方案和其成本效益。第一輪涵蓋42個屋邨的勘察計劃已於二○一八年完成。第二輪的勘察計劃亦已隨即展開，除確保經第一輪勘察計劃評估的屋邨，結構仍然安全及修葺符合成本效益外，亦會為未被納入第一輪勘察計劃，而樓齡於二○一八年至二○三二年間滿40年的屋邨，進行首次的全面結構勘察。第二輪勘察計劃涵蓋的屋邨共71個，當中八個屋邨已完成，而整個第二輪勘察計劃預計於二○三二年完成。透過上述的勘察計劃，我們致力確保相關的屋邨結構安全，亦會繼續維持和改善高樓齡屋邨樓宇狀況，為居民提供安全合適的居住環境。以華富邨的華樂樓、華昌樓和華康樓為例，房委會於90年代完成結構鞏固工程，至今雖已超過25年，但經二○一九年的評估後，確認仍可以繼續使用超過15年。
此外，房委會透過「屋邨改善計劃」，分階段進行包括翻新大廈外牆及屋邨公共地方、改善康樂設施、園景及綠化的工程。房委會亦在「全方位維修計劃」下，主動為居民勘察室內設施，按需要提供全面及一站式的維修保養服務，包括即場進行小型維修，及即時就較複雜的個案發出施工通知單予承建商跟進，從而為居民提供合適的居所。
善用公屋資源
要扭轉目前公營房屋供求失衡的局面，積極覓地建屋固然是最根本的方法，與此同時，我們亦需致力善用現有的房屋資源。
對於經濟環境已經改善的公屋居民，我們鼓勵他們自置居所，騰出其公屋單位給更有需要的家庭。為促進公屋單位流轉，現時公屋租戶可以綠表資格購買居屋、綠置居、及從居屋第二市場購買未補價的資助出售單位。他們當然亦可在經濟情況許可下在公開市場購買私人單位。由二○一七年至二○一九年，房委會已推售共約11 300個新居屋單位。正在發售的「居屋2020」提供約7 000個單位。截至上星期五，我們已售出2 926個單位，當中1 066個單位為綠表人士購買。至於綠置居，自引進這新產品以來，房委會至今已推售共約7 100個新建的綠置居單位。而「綠置居2020／21」即將發售的啟鑽苑約2 100個單位及約800個「租者置其屋計劃」回收單位亦已於今年五月接受申請，選樓程序預計可於10月展開。此外，如公屋租戶所租住的單位為租置計劃下的屋邨，亦可以隨時選擇購買現正租住的單位。至於有委員建議將公屋「富戶」所繳交的額外租金撥作「儲蓄」，以協助他們購買資助出售單位，由於現時公屋租戶已有上述不少的置業途徑，如果再為公屋「富戶」增添置業上的資助，或會令其他公屋租戶，以至其他未能獲公帑資助置業的市民感到不公，我們必須謹慎考慮。
有委員表示希望房委會及早規劃公營房屋用途，盡早決定哪些樓宇會以綠置居形式出售，以及減少綠置居一人單位的比例。正如二○一四年公布的《長策》（長遠房屋策略）指出，房委會須維持各類公營房屋之間的互換性，務求更適切地應對市況變動，配合社會整體的需求。房委會於二○一八年恆常化綠置居時確立的選址原則，是將合適的公屋項目轉作綠置居項目，並以較穩健的步伐推出單位，以減低未能售出綠置居單位的風險。我們會繼續參考運作經驗及銷售反應，適時調節公屋和綠置居單位的供應量，並會視乎情況和工作進度，選取適合出售的項目。因應綠置居的銷售情況，我們亦會適時檢視，設定更好的推售策略。
租置計劃方面，我們知悉社會上一直有聲音建議房委會在現有39個租置屋邨以外重推計劃。然而，在目前公屋供應嚴重不足的情況下，全面重推租置計劃會進一步減少可供編配的公屋單位數目，令公屋申請者的輪候時間更加惡化。因此，我們暫時難以全面重推租置計劃。
主席，在加快、加大公營房屋供應方面，委員和我們每一個同事都很焦急。但房屋問題環環相扣，我們不可以急就章，以免在解決一個問題時製造另一個新問題。房委會面對各方面不同的訴求，而這些訴求有時亦互相矛盾。例如社會上要求我們加快重建的步伐，但在安排受影響的住戶或租戶遷移時，又要求我們不能對他們造成任何不便，甚或要「不遷不拆」。一如委員的提點，我們十分理解受重建影響的人士，面對離開熟悉的環境會感到不安，希望繼續留守在自己既有的生活或工作空間。與此同時，我們亦明白每個人都希望住大一點，住好一點。凡事總有優次，總要取捨。社會主流共識既然是要解決纏繞香港多年的房屋問題，或許我們每人都要多行一步，為社會整體多設想一下。希望大家明白，若要全無影響，又要加快重建，增加供應，現實上並不可能。我們在執行過程中會不時作出檢討，以合理、合情的手法處理，盡量把影響減至最低。
長者設施
就委員關心的長者設施，現時新建屋邨均採用通用設計，設有無障礙設施，方便長者及輪椅使用者。至於舊屋邨的長者租戶，房委會會為他們進行所需的調適或改裝工程，並悉數承擔相關的工程費用。如有需要，亦會徵詢物理治療師或醫生的意見。改善工程包括在切實可行的情況下，擴闊門口並設置斜道、在適當地面鋪設防滑地磚、將浴缸改為淋浴間、在浴室加設扶手，加高露台的地台使它與客廳地面齊平等。
房委會亦在屋邨提供各種類型的社福設施，例如長者日間護理中心、安老院舍等，以滿足長者居民的需要。因應本港人口不斷老化，我們在長者住戶比例較高的屋邨增設了長者康樂設施，讓長者可舒展筋骨，強健身心。我們每年亦會撥款予屋邨，以夥拍非政府機構舉辦社區建設活動。合辦機構可在邨內提供長者外展服務，從而識別獨居及隱蔽長者，為他們提供支援，例如送飯服務、家務助理、家居清潔、出外就醫的接送服務等。
屋邨管理智能化
在屋邨管理智能化方面，房委會於二○一七年底已推出了首個為公屋租戶而設的流動應用程式「房署資訊通」。公屋租戶可隨時隨地透過「房署資訊通」在超級市場或便利店繳交租金和查閱交租狀況，亦可接收有關住宅樓宇因定期檢查或維修而受影響的公共設施服務的電子通告。例如每當屋邨需要暫停食水、沖廁水、電力供應、升降機服務等情況，住戶可透過「房署資訊通」收到電子通告。
房委會於去年11月提升了「外展房屋管理系統」，讓前線同事在家訪和核對住戶資料時更得心應手。升級後的系統網頁亦可實時顯示家訪進度，提升部門的管理效率。我們會繼續探討使用新的科技，應用於其他房屋管理範疇，協助前線同事執行日常工作。
應對疫情
最後，我想交代一下房委會應對疫情方面的工作。過去的18個月，房委會以至整個社會都面對不一樣的挑戰。為配合政府的強制檢測安排，當政府向公共屋邨的樓宇發出強制檢測公告時，屋邨辦事處的同事會與相關政府部門緊密聯繫，於屋邨設立流動採樣站、上門提醒及安排住戶於指定時間內到流動採樣站進行強制檢測、登記住戶的資料、協助派發物資、維持排隊秩序，並按要求將相關紀錄交予有關部門跟進。截至今年六月底，我們已安排了59個屋邨合共92幢樓宇的住戶，進行超過十萬人次的強制檢測。
我們亦參與政府於三個公共屋邨作出限制與檢測宣告行動。當中在興華（二）邨的行動，房屋署更擔當統籌的角色，負責安排「受限區域」內的住戶進行強制檢測。在短時間內，我們動員超過200名同事，聯繫各政府部門落實檢測行動。其間同事上樓逐家逐戶通知及協助住戶進行強制檢測，並設立熱線供居民查詢及求助，亦安排派發食物給受影響居民，部分同事更不眠不休連續工作超過24小時至翌日。透過大家的努力，強制檢測行動如期完成，行動中亦慶幸沒有發現確診者。
就政府發出檢疫令的公屋樓宇或樓層，我們亦會協助相關政府部門安排居民入住檢疫中心，派員在騰空的公屋單位進行清潔及消毒的工作，檢查喉管，以便居民在完成檢疫後可安心返回單位居住。
我們往往在極短時間內接獲通知需進行上述的工作，亦沒有先例可循，靠的是同事的專業及團隊精神，二話不說走在最前線，協助居民齊心抗疫。藉此機會，我再一次向同事致謝。
為預防病毒在社區傳播，我們持續巡查轄下公共處所，進行執法行動，確保有關防疫規例得以遵行，保障公眾健康。此外，為配合政府為全港私人樓宇檢查外牆排水管的措施，房委會於二○二○年十月底展開「排水管檢查計劃」，檢查所有公屋單位的排水管。當中約39萬個公屋單位的排水管設於室外，相關檢查工作已全部完成。我們亦多行一步，主動檢查室內的排水管。截至二○二一年六月底，我們已成功入屋檢查了約37萬個公屋單位的室內排水管，並安排所需維修。預計全部的檢查工作可於二○二二年第一季完成。
總結
主席，在結束今日發言之前，我要再次感謝各位委員一直以來對房委會工作的支持，以及就各項政策、措施與運作，向我和房屋署同事提供的指導和寶貴意見。往後我們會更集中資源，聚焦解決房屋問題。多謝各位！
完
2021年7月12日（星期一）
香港時間18時35分
香港時間18時35分