立法會三題：新鐵路車站上蓋物業的發展
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問題：
政府於去年委託香港鐵路有限公司（港鐵公司）推展兩條新鐵路，即屯門南延線和北環線。在「擁有權」及「鐵路加物業發展」模式下，港鐵公司負責興建及營運該兩條新鐵路，並會獲政府批出鐵路車站上蓋物業的發展權，以補貼鐵路建造費用。就此，政府可否告知本會：
（一）預計分別會在上述兩條新鐵路的車站上蓋興建多少個住宅單位；及
（二）會否與港鐵公司商討，把該等住宅單位至少一半撥作居者有其屋計劃單位發售；如會，詳情為何；如否，原因為何？
答覆：
主席：
就葉劉淑儀議員的提問，我現在綜合答覆如下：
《鐵路發展策略2014》建議七個新鐵路方案。經審視香港鐵路有限公司（港鐵公司）提交的建議書後，考慮到各項目的迫切性及可能帶來的土地發展潛力，同時務求讓不同的鐵路項目能夠有序地分階段進行，讓本港的鐵路網絡得以持續發展，運輸及房屋局在去年邀請港鐵公司就屯門南延線及北環線展開詳細規劃及設計，並將以「擁有權」模式為項目融資的基礎上，與港鐵公司分別就上述項目的財務安排進行談判。
按「擁有權」的模式，港鐵公司負責新鐵路項目的財務、設計、建造、營運和維修保養，並最終擁有該鐵路。鐵路項目在扣除預計總開支後的預計總收入現值，若少於預期的資本回報，即屬「財務上不可行」，不足的資金差額是需要填補的。在獲得政府資助填補項目資金差額後，港鐵公司會承擔所有與新鐵路的設計、建造、營運和維修保養有關的商業風險。即使新鐵路日後的收益比預期低，政府亦沒有義務再向港鐵公司提供任何資助。政府過往曾以不同形式填補資金差額，包括用於西港島線的非經常補助金及大部分其他項目採用的「鐵路加物業」模式。由於每個鐵路項目也有其獨特性，財政資助形式亦視乎個別項目而定，政府會就個別項目的資助形式考慮最適切的方案。
政府將與港鐵公司分別就屯門南延線及北環線的財務安排進行談判。有關過程將會與項目的詳細規劃及設計程序同步進行。
就屯門南延線及北環線而言，兩者的詳細規劃及設計工作正在進行中。我們將連同獨立顧問仔細及嚴謹地審查港鐵公司擬備的項目預算成本及收入，並會設法降低項目開支、增加預算收入，藉以減少須填補的資金差額，並核實「鐵路加物業」用地的物業估值。假設政府會以「鐵路加物業」模式為有關項目提供財政資助，我們需要先確定有關項目的資金差額及完成相關有需要的改變土地用途程序，方可確定有關物業發展的規模。
鑑於批出物業發展權的首要目的是填補鐵路項目的資金差額，過往「鐵路加物業」用地一般用作發展私營房屋，以充分利用土地的價值。如果將「鐵路加物業」用地用作興建資助出售房屋，將減少物業發展可帶來的利潤，有關建議是否可行，取決於擬議的鐵路項目沿線是否有足夠土地用作公營及私營房屋發展，同時又能產生足夠利潤填補項目資金差額。由於屯門南延線全長只有約2.4公里，鐵路沿線可作「鐵路加物業」發展的用地相對有限。至於全長約10.7公里的北環線，我們會因應項目的情況檢視是否有空間落實有關建議。
事實上，政府一直探討鐵路附近用地的發展潛力，以增加公營房屋供應。例如政府已就佔地約30公頃的小蠔灣車廠用地制訂分區計劃大綱圖，這發展項目可望於中長期提供約20 000個單位，其中約一半將會是公營房屋，現時計劃以資助出售房屋為主。此外，政府在規劃東涌東擴展區時，亦已在東涌東站附近預留部分用地作公營房屋發展，當中包括正在興建中的東涌第99區及第100區公營房屋發展計劃，合共提供約10 000個公營房屋單位。
在當下公營房屋供應短缺時，我們會盡最大的努力，將可用於建設房屋的用地盡量滿足基層市民的要求。
多謝主席。
完
2021年5月12日（星期三）
香港時間15時35分
香港時間15時35分