立法會五題：港人首次置業先導項目下屋苑的管理費
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問題：
由市區重建局發展的首個港人首次置業（「首置」）先導項目──「煥然懿居」，已於上月開始入伙。有該屋苑的單位業主投訴，他們須支付高昂的管理費，相當於每平方呎4元3角，並較某些私人屋苑還要高；高昂的管理費加上樓宇按揭還款，令他們百上加斤。就此，政府可否告知本會：
（一）既然首置單位售價的定位，是介乎居者有其屋計劃（居屋）屋苑和私人屋苑的單位售價之間，有否評估首置屋苑的管理費應否定於居屋屋苑與私人屋苑的管理費之間的水平；若有評估，結果為何；
（二）政府有否參與訂定煥然懿居管理費水平的工作；及
（三）會否設立機制，監管首置屋苑的管理費水平？
答覆：
主席：
港人首次置業（「首置」）先導項目旨在在私人房屋之下及居者有其屋（居屋）之上新增一個房屋層級，以豐富房屋階梯。作為資助出售房屋的類別，「首置」的目標是在樓價高企的情況下，協助既不符合申請居屋資格、又未能負擔私營房屋的較高收入家庭，回應他們的置業訴求。
政府在二○一八年六月邀請市區重建局（市建局）將其位於馬頭圍道的重建項目改為「首置」先導項目「煥然懿居」。市建局其後在二○一八年十二月公布預售「煥然懿居」約450個「首置」單位。所有「首置」單位已於二○一九年六月售出。隨著項目落成，市建局在今年五月初展開簽署單位轉讓契約的手續和交付程序。
就柯創盛議員提問的各部分，我現答覆如下：
（一）現時的房屋階梯主要有三類不同層級的資助出售房屋，分別是綠表置居計劃（「綠置居」）、居屋和「首置」。這三類資助出售房屋在房屋階梯上的定位和相對性，反映於單位的售價折讓。因此，綠置居單位的折扣率會較居屋出售計劃的折扣率高，而 「首置」單位的折扣率則較居屋出售計劃的折扣率低。就「煥然懿居」項目而言，「首置」單位以評估市值六二折出售，即折扣率為38%，較前一期（即二○一八年）居屋出售計劃的48%折扣率低10%。
在物業管理角度而言，資助出售房屋項目與一般私人住宅項目並無分別。房屋項目（不論資助出售房屋或私人住宅）的管理費水平受多個因素影響，包括屋苑發展規模、單位數目、屋苑提供的公共設施及配套、日常保養及維修支出、保安及清潔人員的數目，以及聘用物業管理公司的費用等。一般而言，若屋苑的樓宇座數及單位數目較少、屋苑提供的公共設施（例如會所、健身室）較多，則每個單位要攤分的管理費亦會相對較高。考慮到不同房屋項目的具體情況可以有很大分別，政府認為不宜就管理費水平訂定一個硬性指標。
（二） 在邀請市建局將其位於馬頭圍道的重建項目改為「首置」先導項目時，政府在相關契約修訂文件中就「首置」單位已訂定一些規定，包括單位只能夠出售予符合政府指定資格準則的人士、定價須經由政府批准，以及單位設有轉讓限制等，當中不包括釐訂管理費水平的事宜。政府亦沒有參與釐訂「煥然懿居」的管理費水平。
根據市建局提供的資料，市建局在釐定「煥然懿居」的管理費水平時，已參考市場上發展規模及設施相若的住宅項目的管理費水平，而「煥然懿居」的管理費水平與現時市場水平相若。據政府了解，視乎個別屋苑規模及相關設施，近年落成的私人住宅項目的管理費水平一般約為每平方呎大概4元至5元不等。
（三）正如以上所述，管理費水平受多個因素影響，政府難以就「首置」項目制定具參考價值的管理費水平及相關指標。再者，假如政府就「首置」項目的管理費水平設立限制，發展商為了配合相關要求，或難以避免要在屋苑的設施及配套等方面作出取捨。這可能會減低發展商在「首置」項目設計上的靈活性，亦與政府希望充分利用發展商在設計和興建樓宇的經驗及專業知識提供「首置」單位的原意並不相符。
完
2020年6月17日（星期三）
香港時間16時00分
香港時間16時00分