立法會七題：樓市需求管理措施稅務機制
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問題：
自二○一六年十一月五日起，政府全面提高住宅物業交易的從價印花稅（印花稅）稅率至劃一的15%（即第1標準第1部稅率），但在取得住宅物業時並沒有擁有任何其他香港住宅物業的香港永久性居民（香港居民）買家，可按較低的原有稅率（即第2標準稅率）繳付印花稅。此外，以先買後賣方式轉換其唯一在港住宅物業（換樓）的香港居民，只要在購入新物業後的12個月內出售原有物業，可申請退還分別以15%及原有稅率計算的印花稅稅款差額。就此，政府可否告知本會：
（一）鑑於上個財政年度（截至今年二月二十九日）按第2標準稅率繳付印花稅的住宅物業交易當中，有77%的交易所涉物業售價介乎400萬元至2,000萬元之間，政府有否評估該等物業的買家（當中不少是首次置業人士）在繳付首期後，會否對繳付15萬元至50萬元的印花稅感到吃力；如有評估而結果為會，會否考慮調低有關稅率；
（二）過去兩個財政年度，每年有多少宗已批准或仍在審批中的退還部分印花稅稅款的申請、平均每宗申請所涉退還金額，以及申請人由簽立購入物業的交易文書至其提交退還印花稅申請的平均相距日數（並按物業售價／價值所屬組別以表列出分項數字）；
（三）有否檢視換樓人士須先繳付15%稅率的印花稅並在出售原有物業後才可申請退還部分印花稅的安排，有否加重該類人士的財務負擔及妨礙住宅物業的流轉；及
（四）會否（i）檢視各項樓市需求管理稅務措施的成效，以及其對物業市場和置業人士的影響，以及（ii）考慮調整該等措施或設立調整機制？
答覆：
主席：
經諮詢稅務局，我現就提問回覆如下：
（一）為優先照顧沒有擁有任何香港住宅物業的香港永久性居民的置居需要，根據現行機制，如買家是代表自己行事的香港永久性居民，並在取得住宅物業時，不是任何其他香港住宅物業的實益擁有人，有關住宅物業交易可按較低的第2標準稅率繳付從價印花稅。第2標準稅率為政府引入需求管理措施前原有的從價印花稅稅率。視乎物業售價或價值（以較高者為準），第2標準稅率介乎100元至物業售價或價值的4.25%。
在考慮是否有需要調整有關住宅物業的印花稅稅率時，政府必須審慎考慮相關安排對整體樓市的影響。任何放寬需求管理措施或下調印花稅稅率的舉動，均可能被市場趁機炒作為政府調整樓市政策的訊號，可能導致樓市再度升溫。有關舉動亦可能會刺激部分市民對本地住宅物業的需求，在目前房屋仍然供不應求的情況下，有機會造成推高樓價的反效果。因此，政府必須審慎行事，避免向市場發出錯誤信息。
（二）根據稅務局提供的資料，在過去兩個財政年度，因轉換住宅物業而提出退還部分從價印花稅的申請資料載於附件。
（三）根據現行新住宅印花稅的機制，如一名香港永久性居民購買新住宅物業以取代其唯一的原有住宅物業，他／她須先按新住宅印花稅的15%稅率（即第1標準第1部）繳付從價印花稅；若他／她可提交證明文件，證實他／她在簽立購入新住宅物業的樓契日期後的12個月內，售出其唯一的原有住宅物業，他／她可於法定期限內向稅務局申請退還部分從價印花稅，金額相當於按15%稅率與按第2標準稅率計算的稅款差額。
政府明白先繳付相關印花稅、待處置原有物業後才申請退還部分稅款的現行機制，可能會增加換樓人士的置業成本。然而，如果放寬相關要求，可能會招致一些並無真實意圖出售原有物業的業主，藉換樓的名義拖延繳付印花稅，或趁機持有多於一個住宅物業一段較長時間來獲利。這與推出需求管理措施的政策原意背道而馳，亦可能會造成漏洞，削弱措施在減少住宅物業投資需求方面的成效。在制定相關機制時，政府須在照顧香港永久性居民轉換物業的實際需要與保障需求管理措施的成效之間取得適當平衡。
（四）政府一直密切監察樓市的發展和動向。政府留意到各項需求管理措施自推行以來，在打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求和減少投資需求方面，都取得一定成效。一如既往，政府會繼續保持警覺，參考一系列指標，包括樓價、市民置業負擔比率、物業成交量、房屋供應、本地和環球經濟變化等，適時採取合適的措施回應市場變化，確保樓市健康發展。
完
2020年6月3日（星期三）
香港時間12時55分
香港時間12時55分