立法會七題:香港房屋協會房屋項目的地價安排
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  以下是今日(五月二十七日)立法會會議上尹兆堅議員的提問和運輸及房屋局局長陳帆的書面答覆:

問題:
 
  二○一九年一月,政府修訂了香港房屋協會(房協)須就其發展的房屋項目支付地價的安排,即就(i)出租屋邨:由十足市值地價的三分之一減至1,000元象徵式地價、(ii)資助出售房屋項目的住用部分:由十足市值地價的二分之一減至三分之一,以及(iii)資助出售房屋項目的非住用部分:維持收取十足市值地價的安排。就此,政府可否告知本會:
 
(一)政府自哪年起就房協發展的出租屋邨收取相當於十足市值三分之一的地價、把地價金額定於該比率的理據,以及為何當時沒有收取較低比率的地價;
 
(二)既然房協及香港房屋委員會(房委會)同樣興建公共租住房屋,政府會否豁免就出租屋邨向房協收取地價,使適用於該兩個機構的地價安排一致;若否,原因為何;

(三)政府自哪年起就房協發展的資助出售房屋項目的住用部分收取相當於十足市值二分之一的地價、首個支付該水平地價的屋苑名稱、把地價金額定於該比率的理據,以及為何當時沒有收取較低比率的地價;

(四)政府計算房協須就其資助出售房屋項目支付的地價金額時,以哪一天的土地十足市值為基礎;

(五)鑑於房協須就資助出售房屋項目支付地價,但房委會只須就該類項目支付金額較低的土地成本和1,000元象徵式地價,有否評估此情況是否導致房協發售的有關單位的每平方呎售價,高於房委會發售的有關單位的每平方呎售價的主要原因;若有評估,結果為何;
 
(六)鑑於有市民指出,房協發售的資助出售房屋項目單位的售價較高,令低收入家庭難以負擔,政府會否考慮修改房協房屋項目的地價安排,使其與房委會的一致;

(七)是否知悉,過去五個及未來三個財政年度,房協發展的每個房屋項目的下列詳情(以表列出):
(i)所屬計劃類別(即出租屋邨、住宅發售計劃或資助出售房屋項目)、
(ii)屋邨/屋苑名稱、
(iii)屋邨/屋苑所在地區、
(iv)政府移交有關用地的財政年度、
(v)接受市民申請入住/購買的日期/預計日期、
(vi)單位數目、
(vii)售價/預計售價(如適用)、
(viii)須支付的地價(百萬元),以及
(ix)平均每個單位的地價(百萬元);及
 
(八)政府會否考慮,如房協發展的資助出售房屋項目的非住用部分包含社會福利及社區設施,豁免收取有關的地價或只收取象徵式地價?

答覆:

主席:
 
  香港房屋協會(房協)是政府房屋政策的重要合作夥伴,為中低收入家庭提供出租單位和資助出售房屋方面發揮積極作用。政府一向透過優惠地價的方式,讓房協在政府批租的土地上以自負盈虧的模式發展資助房屋項目。
 
  經諮詢地政總署,我現就提問綜合回覆如下:

(一)及(三)政府自一九五○年代起就房協的出租屋邨項目收取相當於十足市值三分之一的地價。當時政府認為有關優惠地價足以讓房協以廉宜和可負擔的租金向低收入家庭提供出租單位。至於資助出售房屋方面,政府自   一九八○年代起就房協的資助出售房屋項目收取相當於十足市值二分之一的地價。當時政府認為有關優惠地價足以讓房協以低於市值的價格出售其資助出售房屋單位,亦可讓房協維持收支平衡。首個以該優惠地價批予房協發展的資助出售房屋項目為荃灣祈德尊新邨。

(二)、(五)及(六)政府在二○一八年六月二十九日就香港房屋委員會(房委會)的居者有其屋計劃(居屋)公布新的定價機制。根據有關機制,在釐定居屋單位的售價時,會以非業主住戶的家庭每月入息中位數作為負擔能力測試的基準,而最少須有75%的單位為可負擔的單位。由於房協在制訂其資助出售單位的定價時,一般會參考最近一期居屋銷售計劃所提供的折扣率,因此,在新的居屋定價機制下,房協或需相應調高其資助出售房屋的折扣率。這或會導致房協收入減少,影響房協的財政可持續性。
 
  有見及此,政府在檢視有關房協資助房屋項目的地價安排後,在二○一九年一月作出修訂:房協出租屋邨由之前的十足市值地價的三分之一減至1,000元象徵式地價;而房協資助出售房屋項目的住用部分由之前的十足市值地價的二分之一減至三分之一,非住用部分則維持收取十足市值地價的安排。政府認為經修訂的地價安排有助減低其新居屋定價機制對房協造成的財政影響,並增強房協長遠的財政可持續性,讓房協能繼續以可負擔的租金和售價提供出租單位和資助出售房屋,滿足社會的住屋需要。

  房委會和房協在提供公營房屋方面扮演不同角色,但兩者相輔相成。房委會為負責興建公共租住房屋和資助出售房屋的主要機構;而房協除了提供出租單位和資助出售房屋外,亦擔當房屋實驗室的角色。兩間機構的架構和營運模式不盡相同;故政府認為沒有必要完全劃一這兩間機構有關資助房屋項目的地價安排。

  如上文所述,根據現行機制,資助出售房屋的折扣率和售價是以申請者的負擔能力為基礎,而不是與地價掛鈎。個別資助出售房屋項目和單位的售價受多項因素影響,包括項目位置,以及單位坐向、景觀、裝修和單位内所提供的設備等,因此不宜直接比較不同項目的售價。

(四)政府會根據批地予房協時土地的市值計算房協須就相關資助出售房屋項目繳付的地價。

(七)房協在過去五個財政年度和預計在未來三個財政年度落成的資助房屋項目的資料載於附件。

(八)按地政總署提供的資料,根據現行機制,假如具備充分理據,政府會按照相關政策,以私人協約方式按象徵式地價、優惠地價或十足市值地價批地作特定用途,以配合本港的經濟、社會和社區需要。所有批作指定用途的私人協約批地,均須交予相關部門從技術角度作考慮,並須逐一經由相關決策局從政策層面審核和給予支持,然後由行政長官會同行政會議批准,或由獲授權當局審批。除非獲得相關決策局支持,並由行政長官會同行政會議批准徵收優惠地價或象徵式地價,否則政府一律徵收十足市值地價。此安排亦適用於批予房協作資助房屋發展中用作社會福利或其他社區設施的部分。一般而言,若獲相關決策局支持,有關用作社會福利或其他社區設施的部分可以象徵式地價批出。



2020年5月27日(星期三)
香港時間15時42分