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立法會九題:未售出一手私人住宅單位
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  以下是今日(六月十九日)立法會會議上陳克勤議員的提問和運輸及房屋局局長陳帆的書面答覆:
  
問題:
 
  截至本年三月三十一日,在二○一二年或以後落成並已獲發入住許可證(俗稱「入伙紙」)的私人住宅項目中,約有9 000個單位未售出(俗稱「貨尾」單位)。另一方面,政府建議修訂《差餉條例》(第116章),就已獲發入伙紙12個月或以上、未售出及在過去12個月內沒有以不低於市值租金出租超過六個月的私人住宅單位徵收「額外差餉」。就此,政府可否告知本會:
 
(一)過去三年,每年三月三十一日按差餉物業估價署編製統計數字時按單位樓面面積所作分類劃分的貨尾單位數目為何;
 
(二)鑑於政府表示,貨尾單位數目是根據不同政府部門所提供的資料整合得來的,其具體的算式為何;
 
(三)政府(i)以入伙紙發出日期及(ii)不以合約完成證明書(俗稱「滿意紙」)發出日期,作為額外差餉的相關日期的理據分別為何;
 
(四)鑑於市民對中小型單位的需求殷切,政府會否推出針對性措施,例如對中小型貨尾單位徵收較高水平的額外差餉;如會,詳情為何;如否,原因為何;及
 
(五)是否知悉,現時有多少個以服務式公寓形式出租的單位;有否估計,在徵收額外差餉的措施落實後首年,該等單位的數目有何變化?
 
答覆:
 
主席:
 
  行政長官於二○一八年六月二十九日宣布將就空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」,以促使一手私人住宅單位盡早推出市場。政府建議修訂《差餉條例》(第116章),要求獲發佔用許可證(俗稱「入伙紙」)達12個月或以上的一手私人住宅單位的發展商,每年向政府申報單位的狀況。如果這些未售出的一手單位在過去12個月內,有超過六個月的時間並未作出租用途,有關發展商須繳付「額外差餉」。「額外差餉」會由差餉物業估價署按年徵收,金額為該單位的應課差餉租值的兩倍(即200%)。政府現正草擬《差餉(修訂)條例草案》的細節。就陳克勤議員提問的各部分,我現回覆如下:
 
(一)及(二)政府每季均會在運輸及房屋局網頁公布私人住宅一手市場供應統計數字,當中包括已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位(俗稱「貨尾」單位)的數目。「貨尾」單位數目是根據已落成(即已取得「入伙紙」)的一手私人住宅單位總數(註一)扣除已售出的單位數目而得來。如發展商已就某單位簽立買賣合約,而有關買賣合約亦已送交土地註冊處註冊,我們會把該單位視作已售出。隨不時有新的一手私人住宅單位落成和有單位售出,「貨尾」單位的數目和組合會不斷變動。過去三年,每年三月三十一日的「貨尾」單位數目載於附件一。
 
  政府過往沒有就「貨尾」單位的面積編制統計資料。政府就最近一季(即截至二○一九年三月三十一日)的「貨尾」單位數目按實用面積編制的統計資料載於附件二。
 
(三)政府認為以「入伙紙」發出日期(而非以合約完成證明書(俗稱「滿意紙」)發出日期)為參照點來決定發展商何時開始申報單位狀況是合適的做法,理據如下:
 
(a)如某單位已獲發「入伙紙」,原則上代表該單位已可供人入住和使用。
 
(b)根據「預售樓花同意方案」,發展商可向地政總署申請在住宅物業項目落成前最多30個月開始預售樓花。發展商亦可選擇在單位獲發「入伙紙」後出租單位(註二)。換言之,發展商無須待取得「滿意紙」後方出售或出租單位。
 
(c)一些根據舊契重建的發展項目不受「預售樓花同意方案」所規管,發展商在出售單位前,無須先取得預售樓花同意書或「滿意紙」。再者,即使發展項目受「預售樓花同意方案」所規管,相關契約條件亦未就發展商何時取得「滿意紙」訂明時限。如以「滿意紙」發出日期為參照點,我們擔心有可能出現規避情況,包括延遲申請「滿意紙」,甚至以有關單位只作出租用途為理由,不向地政總署申請「滿意紙」。
 
(d)相反,根據批地文件或契約條件所載的「建築規約」,發展商必須於指定期限內建成該批地文件或契約中所訂明的最低樓面總面積並取得「入伙紙」。以「入伙紙」發出日期為參照點可防止可能出現的規避情況。
 
(四)政府建議「額外差餉」金額為有關單位(不論面積為何)的應課差餉租值的兩倍,即大約相等於兩年的市值租金。以現時住宅單位約2.5%的平均租金回報率計算,「額外差餉」約等於樓價的5%。我們認為有關金額合適,有助促使發展商在合理時間內出售或出租已落成的一手私人住宅單位。
 
  如何界定何謂中小型單位可能甚具爭議性。相對於因應單位面積訂定不同稅率,我們認為一個劃一而有足夠力度的稅率較為簡單易明。
 
(五)「貨尾」單位是指已落成但未售出的一手私人住宅單位,因此可能包括空置單位,或一些被發展商出租(例如服務式公寓)的單位。由於發展商現時無須就「貨尾」單位的狀況作申報,我們並無當中有多少單位以服務式公寓形式出租的資料。
 
  發展商會否將其持有的一手私人住宅單位以服務式公寓形式出租受多項因素影響,例如當時的市場供求、樓價、租金水平、經濟狀況、發展商的營商策略等,政府難以估算在落實「額外差餉」後有關單位數目會有何變化。
 
註一:每一年的數字只涵蓋在當年或之前七年落成的單位。舉例來說,二○一八年的數字涵蓋在二○一一年至二○一八年落成的單位,而二○一九的數字則涵蓋在二○一二年至二○一九年落成的單位,如此類推。編制「貨尾」單位數目是為反映未來三至四年一手私人住宅單位的預計供應情況,已落成超過八年但仍未售出的單位較少機會在未來數年推出市場發售,因此並未涵蓋在計算之內。
 
註二:自二○○二年開始,批地契約一般載有條款,讓發展商在項目獲發「入伙紙」後出租單位。只要符合指定條件(例如租期不能超過10年),出租單位前無須先取得地政總署署長同意。
 
2019年6月19日(星期三)
香港時間12時00分
即日新聞