立法會二十二題：房屋委員會及房屋協會發展的資助出售房屋
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問題：
關於香港房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）發展的資助出售房屋項目，政府可否告知本會：
（一）鑑於房委會發展的居者有其屋計劃（居屋）項目的總工程費用由發展成本、相當於發展成本35%的土地成本、間接行政成本及其他與銷售相關的開支組成，（i）發展成本、（ii）土地成本及（iii）間接行政成本分別包括哪些具體開支項目；
（二）為何政府把居屋項目的土地成本定於其發展成本的35%；
（三）過去五年，每期發售的居屋項目的（i）總工程費用、（ii）總售樓收益、（iii）運作盈餘，以及（iv）土地成本為何；
（四）會否把房委會及房協須就其發展的資助出售房屋項目向政府繳付的土地成本的計算方式劃一；若否，原因為何；
（五）房委會及房協預計在本個及未來四個財政年度，每年推售的資助出售房屋項目數目及其單位總數分別為何；及
（六）鑑於近年每期居屋的白表申請者均遠多於綠表申請者，房委會會否把綠表與白表申請者的配額比例，由現時的50:50改為40:60；若否，原因為何；若會，詳情為何？
答覆：
主席：
我現就陳克勤議員的提問綜合回覆如下：
香港房屋委員會（房委會）居者有其屋（居屋）計劃所涉及的發展成本是指建築和間接成本。根據現行安排，政府以1,000元象徵式地價向房委會提供土地發展資助出售單位（包括居屋），房委會向政府支付發展成本的35%，作為政府提供平整土地及基礎設施的土地成本。至於間接行政成本及其他與銷售相關的開支，則包括印刷、廣告、宣傳、顧問、入伙前管理事宜等。房委會在二○一四年至二○一八年發售的居屋項目的財務資料載於附件。
香港房屋協會（房協）是政府房屋政策的重要合作夥伴，為中低收入家庭提供出租單位和資助出售房屋方面發揮積極作用。政府一向透過優惠地價的方式，讓房協在政府批租的土地上以自負盈虧的模式發展資助房屋項目。
在二○一八年六月二十九日公布的新居屋定價機制下，房協或需相應調高其資助出售房屋的折扣率，這或會導致房協收入減少，影響房協的財政可持續性。政府在檢視有關房協資助房屋項目的地價安排後，已於二○一九年一月作出修訂：房協出租屋邨由十足市值地價的三分之一減至1,000元象徵式地價；資助出售房屋項目的住用部分由十足市值地價的二分之一減至三分之一，非住用部分則維持現時收取十足市值地價的安排。
政府認為經修訂的地價安排可有助減低新居屋定價機制對房協造成的財政影響，並增強房協長遠的財政可持續性，讓房協能繼續以可負擔的租金和售價提供出租單位和資助出售房屋，滿足社會的住屋需要。
房委會和房協在提供公營房屋方面扮演不同角色，兩者相輔相成。房委會是負責興建公屋和居屋的主要機構；而房協除了提供出租單位和資助出售房屋外，亦擔當房屋實驗室的角色。兩間機構的架構和營運模式亦有所不同。政府認為沒有必要劃一這兩間機構有關資助出售房屋項目的地價安排。
根據二○一八年十二月公布的《長遠房屋策略》二○一八年周年進度報告的最新推算，二○一九／二○至二○二八／二九年度十年期的總房屋供應目標為450 000個單位，當中公營房屋供應目標為315 000個單位，私營房屋供應目標則為135 000個單位。根據二○一八年十二月的估算，在二○一八／一九至二○二二／二三年度的五年期内，預計房委會和房協的公營房屋總落成量合共約為100 400個單位；私營房屋方面，根據政府截至二○一八年年底就已知「熟地」上私人住宅項目的初步估計，二○一九至二○二三年私人住宅單位的每年平均落成量約為18 800個。
房委會在考慮每年推出的居屋項目時，會審視個別項目銷售前期的準備工作（例如擬備地契及公契等）的工作進度，及合適預售日期。每期發售的居屋項目的售價及銷售安排會由房委會資助房屋小組委員會審議和決定。房委會會在二○一九年推售4 871個居屋單位，包括位於六個位於何文田、長沙灣、葵涌、將軍澳、馬鞍山和沙田的發展項目。
至於綠表置居計劃（「綠置居」），房委會於二○一九年三月決定將兩個分別位於柴灣柴灣道和青衣青鴻路的公屋項目轉為綠置居，合共提供約3 700個單位，預計於二○一九年底預售。在未來推展「綠置居」時，房委會會根據將「綠置居」恆常化時的決定，以較穩健的步伐推行「綠置居」，從而累積更多經驗，以減低出現未售單位的風險及減少對公屋申請者輪候時間的影響。房委會會繼續按循序漸進的方式，參考運作經驗及銷售反應，每年揀選適合由公屋發展計劃轉為「綠置居」的項目。
房協在二○一七年十一月預售共620個分別位於屯門和將軍澳的資助出售單位。所有單位已於二○一八年六月售出。
另一方面，政府在二○一八年六月二十九日公布將九幅原本計劃在未來數年出售的啟德及安達臣道石礦場用地改撥為公營房屋用途，預料可提供約11 000個公營房屋單位，有助收窄較後期公營房屋的供應短缺。其中一幅位於啟德的用地將批予房協重建真善美村，然後再在真善美村原址分階段重建樂民新村。這幅啟德用地的其餘新建單位亦可用作安置其他受政府發展計劃或市區重建局項目影響的合資格住戶。至於其餘八幅用地，考慮到有關用地的原有規劃意向及鄰近發展，房委會及房協將各自在一幅位於啟德的用地及三幅位於安達臣道石礦場的用地發展資助出售房屋。
按既定安排，房委會會於每期新建居屋開售前，根據當時的情況制訂相關銷售細節，包括綠、白表申請者的配額比例。就二○一九年居屋銷售而言，房委會決定綠、白表申請者配額比例維持在50：50。房委會一方面考慮到向綠表人士（主要為公屋居民）出售居屋，有助增加公屋單位的流轉。此外，由於綠表的配額若未用盡，可重新編配予白表申請者。例如，雖然在居屋二○一六及居屋二○一七的銷售中，綠、白表申請者配額比例為50：50，但白表買家實際上購買了分別約70%及60%的單位。另一方面，白表居屋第二市場計劃（「白居二」）為白表買家提供了購買資助出售單位的另一途徑，而二○一九年「白居二」的配額亦增至3 000個。因此，房委會決定二○一九年居屋銷售的綠、白表申請者配額比例維持在50：50。
房委會日後制訂綠表和白表的配額比例時，會一如既往，考慮所有相關因素。
完
2019年4月3日（星期三）
香港時間13時02分
香港時間13時02分