立法會十六題：有關物業管理公司及物業管理人的發牌制度
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問題：
物業管理業監管局就《物業管理服務條例》（第626章）下有關物業管理公司及物業管理人發牌制度建議的公眾諮詢期已於本月十八日結束。關於該發牌制度，政府可否告知本會：
（一）鑑於第626章第7（5）及（8）條訂明，凡某物業由1 500個或多於1 500個《建築物管理條例》（第344章）第2條所界定的單位組成，而該物業由業主組織自行（即沒有聘請物業管理公司或物業管理人）管理，則該業主組織須按第626章申領牌照，政府是否知悉現時這類物業的數目，並按管理物業的業主組織的類別（即業主立案法團、業主委員會及其他組織）列出分項數目；
（二）現時為物業提供清潔及園藝服務的承辦商，在發牌制度實施後須否申領牌照；
（三）會否參考機電工程署的註冊升降機及自動梯承辦商表現評級制度，引入類似的持牌物業管理公司／管理人表現評級制度；如會，詳情為何；如否，原因為何；及
（四）會否就發牌制度的擬議附屬法例諮詢物業管理業界、業主立案法團和本會民政事務委員會，然後才展開有關的立法程序？
答覆：
主席：
《物業管理服務條例》（第626章）（《物管條例》）於二○一六年五月二十六日獲立法會通過，旨在成立物業管理業監管局（監管局），透過發牌予物業管理公司（物管公司）及物業管理人，規管和管制物業管理服務（物管服務）的提供，訂定物管公司和物業管理人的資歷要求，藉此提升專業及服務水平。根據《物管條例》第6條，任何人如無物管公司牌照，不得作為物管公司行事；任何人如無物業管理人牌照，不得作為物業管理人行事。
根據《物管條例》，發牌制度的具體執行由監管局負責。為此，監管局在二○一八年十一月進行為期兩個月的公眾諮詢，了解公眾人士對發牌制度的意見。
就尹議員提問的四個部分，我現回覆如下：
（一）《物管條例》旨在規管經營提供物管服務業務的公司，以及在這些公司中，就該些公司提供的物管服務擔當管理和督導角色的從業員。業主立案法團（法團）履行《建築物管理條例》（第344章）和該條例下的工作守則等的職責，並不等同經營提供物管服務業務，因此法團（以至法團的管理委員會）不是物管公司，而管理委員會的委員亦不是物業管理人，均非《物管條例》的規管對象，毋須領牌。
就業主組織而言，唯一的例外情況，是由1 500個或以上的單位組成的「自管」物業（即該物業的業主組織沒有委聘持牌物管公司，而「自行」提供服務），相關的業主組織將不獲豁免（即《物管條例》第7（8）條）。有關安排是回應《物管條例》的審議過程中部分法案委員會委員的關注，即若物業單位數目龐大，「自管」的管理水準未必會令人滿意，因而需要有一定的規管。根據民政事務總署初步了解，這種情況在香港可能只有極零星的個案。
（二） 根據《物管條例》第3條，監管局可藉規例，將屬《物管條例》附表1所列服務類別的服務，訂明為物管服務。個別公司在發牌制度實施後須否申領牌照，很大程度上取決於監管局為發牌制度擬備的附屬規例中對物管服務的具體定義及涵蓋範圍。
根據《物管條例》第7（2）條，如某公司經營提供物管服務業務，而該等物管服務不屬多於一個服務類別或某服務類別中屬多一種服務，有關公司不受發牌制度規管；而在該等公司從事有關業務的從業員亦不受發牌制度規管。此外，在經營提供多於一個類別服務業務的物管公司（即須領牌的物管公司）中的從業員，除非擔任管理或監督角色，並與該物管公司所提供的物管服務有關，否則亦不受發牌制度規管。
監管局早前就發牌制度的細則（包括如何根據《物管條例》第3條訂明何為受規管的物管服務）進行公眾諮詢，期間收到不同的意見，當中有意見認為，為大廈同時提供清潔和園藝等相關服務的公司和從業員，不應受發牌制度所監管，因此，監管局在訂明何為物管服務時，不應把清潔、園藝訂明為不同類別的物管服務或同一類別中的兩種不同服務。
監管局在訂明何為物管服務時，會參考相關意見，並考慮業界運作的實際情況，以平衡業界發展和規管需要。
（三） 《物管條例》就物管公司訂明單一級別的發牌制度；並為物業管理人訂立兩個級別的發牌制度。為了確保物管服務的質素，物管公司和物業管理人均須符合一套準則，方可獲發牌照。
物管公司的發牌準則，包括持有物業管理人牌照的董事和僱員的最低人數要求，以及該公司是否適宜持有物管公司牌照（例如公司是否正在清盤或受清盤令所規管、曾否有相關罪行的定罪紀錄、其董事是否適當）等。
至於物業管理人方面，發牌準則包括學歷、專業資格、工作年資，以及該人是否適合持有物業管理人牌照（例如該人是否屬精神紊亂的人、曾否有相關罪行的定罪紀錄等）。第一級別物業管理人須符合的資歷要求，高於第二級別的物業管理人，前者可自稱為「註冊專業物業經理」，後者可自稱為「持牌物業管理主任」。這套分成兩個級別的發牌制度，可鼓勵物管從業員致力專業發展，從而提升至較高級別，同時繼續讓資歷較低者進入就業市場。
《物管條例》賦權監管局透過不同方式監察持牌物管公司／物業管理人的表現，包括調查涉及違紀行為的投訴；對違反《物管條例》及／或監管局擬定的操守守則的規定的物管公司／物業管理人進行紀律處分，例如撤銷或暫時吊銷牌照，以及其他如譴責、警告、罰款等制裁。此外，為使消費者掌握充分資料以選擇物管公司，持牌物管公司必須向監管局提供若干主要資料（例如管理的物業組合、聘用的持牌物業管理人的數目等），以便監管局上載於網站，讓公眾查閱。
至於監管局會否引入其他行政措施，例如為持牌物管公司及／或物業管理人引入表現評級制度，我們已把有關意見轉交監管局考慮。我們會敦促監管局在擬備發牌規管的執行細節時，充分考慮有關意見。
（四） 監管局正詳細研究於公眾諮詢期間收集到的意見，以期完善發牌制度，務求使該制度能平衡行業發展及規管需要。我們會密切監督監管局擬備附屬法例和執行細則的過程，並會聯同監管局在過程中與持份者（業界、法團、立法會等）充分溝通，交代並釐清細節，以消除誤會。我們期望發牌制度能盡快落實，以規管物管服務的提供，提升專業和服務水平。
完
2019年1月30日（星期三）
香港時間14時00分
香港時間14時00分