立法會︰運輸及房屋局副局長就「研究訂立規管分間樓宇單位的條例」動議議案總結發言（只有中文）
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
主席：
多謝剛才多位議員的發言。在此總結發言，我想就以下幾點作出補充。
第一是關於租務的管制。早前多位議員發言時均提到租務管制，包括租金管制和租住權保障。政府明白在目前租金持續高企的情況下，低收入住戶的住屋負擔沉重。不過，在目前房屋供求嚴重失衡的情況下，推行租務管制恐怕適得其反，未能如倡議者所預期般惠及基層住戶，反而可能帶來不少副作用和反效果，並不符合基層租戶和社會的整體利益。有議員早前發言時亦擔心推行租務管制可能會好心做壞事，例如減少出租房屋的供應、令業主更嚴格挑選租客，使弱勢社群更難租住合適居所等。
有建議指政府可以只針對某面積或租金水平以下的單位實施租務管制。不過，觀乎一些海外的經驗，如只針對個別市場實行租務管制（通常是針對價值較低的住宅物業），亦會對不受管制的市場帶來意料之外的影響。舉例來說，由於部分租客無法租到受管制的單位，他們可能被逼轉移至不受管制的市場中物色居所，導致後者的租金上揚。另一方面，部分海外經驗亦說明，由於管制措施主要針對某類型樓宇而非某類型租客，因此租務管制本身無法有效解決基層市民的住屋需要。一些海外經驗也指出，實施租務管制後，有意物色出租房屋的人士或難以在公開市場成功租到單位，只能透過其他間接渠道獲取出租單位的資訊，而弱勢社群則通常較難獲得這些資訊。
有建議指政府應制訂標準租約，並規定所有租約必須以書面簽立。我希望指出，容許業主和租客以口頭訂立租約的安排在香港由來以久。如要改變有關安排，將涉及修訂包括《業主與租客（綜合）條例》等法例，對香港的物業權益（包括租住權）的轉讓制度產生基本影響，因此我們必須謹慎行事。
再者，每個租務個案的情況不同，政府認為應容許業主和租戶自行協商和訂定租約的詳細內容，讓雙方更有彈性地訂立一個切合他們實際需要的租務安排。為減少日後可能出現的爭拗，業主與租客在訂定租約時，應先行協議各項條款，包括終止租約的通知期和安排，以及租金和其他費用（例如水電費）的水平和計算方法。
業主和租客可於地產代理監管局辦事處或網頁取得《訂立租約須知》和《安心租屋指南》兩本小冊子，以了解訂立租約時應注意的各種事項、租約應列明的條款、租賃雙方在簽署租約前後的權利和責任等。有需要的市民亦可利用差餉物業估價署提供的免費租務事宜諮詢服務。在租賃雙方同意的情況下，差餉物業估價署亦會就租務事宜提供免費的調解服務。
有關全面開徵空置稅的建議，根據差餉物業估價署的數據，截至二○一七年年底，私人住宅物業的空置率跌至3.7%的低位，數字顯著低於一九九七年至二○一六年期間5%的長期平均空置率，顯示業主把物業空置的情況並不普遍。況且，在業主尋找買家或租客、議價或是翻新單位的過程中，難免會將物業空置一段時間，這是市場運作的必然現象。在空置率偏低的情況下，全面開徵空置稅未必能有效增加供應。
其他協助基層租戶的措施方面，有建議指政府應向基層租戶發放租金津貼。政府理解基層住戶負擔沉重，正如我們曾經多次解釋，在當前房屋供應偏緊的情況下，租金津貼很可能會促使業主上調租金，間接使租金津貼變成額外租金，租客未必能得到實質的幫助。
政府其實一直採取不同的措施，以期在房屋、社會福利、社區支援服務等各方面，向基層租戶提供適切協助。舉例來說，合資格人士可透過「體恤安置」或「特快公屋編配計劃」提早獲編配公屋單位。綜合社會保障援助（綜援）計劃則為那些在經濟上無法自給自足的人士提供安全網，以應付基本生活需要。綜援計劃下的受助人（包括公屋及私樓租戶），可獲發津貼，以支付租住居所的費用。如果租住私人樓宇的綜援租戶所支付的實際租金超出綜援計劃租金津貼的最高金額，他們亦可在關愛基金下獲得額外援助。此外，政府推出的其他恆常現金措施，例如「在職家庭津貼」及「鼓勵就業交通津貼」等，亦為低收入住戶提供財政支援。
過渡性房屋方面，除了現金措施外，政府亦希望透過過渡性房屋紓緩一些現時居於不適切居所（包括分間樓宇單位）的住戶所面對的住屋困難。正如我開場發言時提到，運輸及房屋局（運房局）轄下的專責小組會就過渡性房屋提供一站式的統籌支援。運房局會在諮詢相關的政策局和部門後，按擬議的過渡性房屋項目的需要給予適切的支持和配合，包括就行政或法定程序提供意見和協助申請財政資助等。舉例而言，由香港社會服務聯會營運的「社會房屋共享計劃」已推出多個項目，並一直獲香港公益金及社會創新及創業發展基金撥款資助運作費用。於深水埗南昌街私人土地上推行的「組合社會房屋計劃」亦已獲關愛基金撥款資助。政府會繼續積極匯聚社會各界的力量和資源，增加過渡性房屋的供應。
過渡性房屋是短期的紓緩措施。政府多次強調，要從根本扭轉房屋供求失衡的局面，長遠地解決房屋問題，治本的方法是持續增加土地和房屋供應。增加供應有助穩定樓價和租金，最終會惠及有意自置居所及租住私人住宅的各階層人士。
政府一直致力落實《長遠房屋策略》（《長策》）下的供應目標，努力循多方面加快增建公營房屋，以直接惠及基層市民。根據二○一八年九月的預測，在二○一八／一九至二○二二／二三年度的五年期，預計香港房屋委員會和香港房屋協會的公營房屋總建屋量合共約為100 800個單位。
假設所有已覓得的土地能如期推出作建屋之用，在二○一八／一九至二○二七／二八年度十年期內可以興建約23萬7千個公營房屋單位，落後於《長策》28萬的公營房屋供應目標。政府會繼續不遺餘力增加房屋土地供應。政府已於今年六月決定將九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地改撥為公營房屋用途，預料可提供約10 600個公營房屋單位，有助收窄後期公營房屋的供應短缺。
行政長官亦已於《2018年施政報告》指出，政府會調撥更多土地作公營房屋發展，並承諾政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，七成應用於公營房屋。運房局會在更新《長策》下未來十年（即二○一九／二○至二○二八／二九年度）的房屋供應目標時，充分考慮社會各界對公私營房屋比例的意見。
至於私人市場供應方面，根據政府截至二○一七年年底就已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目的估計，二○一八年至二○二二年私人住宅單位的每年平均落成量約為20 800個。
主席，政府非常關注市民所面對的住屋困難，亦有決心去解決問題。政府會繼續多管齊下，積極增加短、中及長期房屋土地供應，並加快增建公營房屋，以直接惠及基層市民，切實回應他們對住屋的需求。多謝主席。
完
2018年12月5日（星期三）
香港時間18時20分
香港時間18時20分