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立法會十五題:編製按揭貸款的統計數字
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  以下是今日(十一月二十一日)在立法會會議上胡志偉議員的提問和財經事務及庫務局局長劉怡翔的書面答覆:

問題:

  香港金融管理局(金管局)表示,今年第二季新批出住宅按揭貸款的供款與入息比率為34%,而該比率已將借款人向銀行以外第三方取得的所有額外按揭貸款(第三方按揭)的供款計算在內。然而,金管局的第三方按揭數據並非直接由承造有關按揭的財務公司提供,而是按銀行提供的數據和抽查土地紀錄的結果估算得來。就此,政府可否告知本會:

(一)過去三年,每年借款人同時獲銀行及第三方就同一住宅物業批出按揭的個案宗數、所涉貸款額及其佔全年新批住宅按揭貸款總額的百分比,以及該等個案的平均(i)按揭成數、(ii)貸款額和(iii)供款與入息比率為何;該等個案平均每宗涉及的第三方按揭的(iv)按揭成數及(v)貸款額;

(二)是否知悉,過去三年每年(i)銀行及(ii)與銀行和發展商沒有關聯的財務公司,新批出住宅按揭貸款的(a)宗數、(b)所涉貸款總額、(c)平均按揭成數和貸款額,以及(d)平均、最高和最低利率分別為何;

(三)是否知悉,過去三年每年發展商轄下財務公司新批出住宅按揭貸款的下述詳情:
(i)宗數和貸款總額,並按按揭成數、利率及有否進行入息審查,列出分項數字;
(ii)平均、最高及最低利率,以及
(iii)平均供款與入息比率;
若否,政府會否要求有關的財務公司直接或透過銀行提交該等資料;

(四)鑑於發展商轄下財務公司所提供的按揭貸款一般會在數年後大幅提高利率,金管局是否掌握有關借款人向銀行申請加按/轉按以清還由有關財務公司提供的按揭貸款的情況;若然,過去三年每年銀行分別接獲、批准及拒絕的有關申請宗數;若否,金管局會否要求銀行統計及提交該等資料;及

(五)金管局抽查土地紀錄的工作詳情(包括抽樣方式及比例)為何;會否考慮全面查閱過去三年新落成住宅物業交易的土地紀錄,以全面掌握第三方按揭的數據;有否評估這類按揭對樓市及銀行體系穩定性的影響;若有,結果為何;若否,會否盡快作出評估?

答覆:

主席:

  香港金融管理局(金管局)自二零零九年十月起就物業按揭貸款先後推出八輪逆周期宏觀審慎監管措施,目的是增強銀行的風險管理和銀行體系應對樓價調整的抵禦能力。這些措施包括下調按揭貸款的按揭成數及供款與入息比率上限,為按揭貸款申請人的還款能力進行利息上升壓力測試以及增加銀行用以支持住宅按揭貸款而持有的資本金額。就問題的各部分,我們現回覆如下:

(一)金管局定期從銀行收集住宅按揭貸款數據,當中包括銀行批出的按揭貸款金額及涉及第二按揭(二按)的按揭貸款宗數,惟金管局並沒有收集相關二按貸款的金額。以二零一八年首三季為例,銀行在這段期間批出涉及二按的住宅按揭貸款宗數合共為1 913宗,佔整體批出的住宅按揭貸款宗數2.2%;涉及銀行批出的按揭貸款總額為港幣101億元,佔整體新批出按揭貸款金額2.8%。過去三年的詳細數據,請參閱附件的表一。

  由於金管局只收集銀行所承擔一按部分的按揭貸款金額,因此未能提供涉及二按住宅物業整體貸款額相關的數據。值得留意的是,按照金管局的監管指引,銀行在計算貸款申請人的供款與入息比率時,必須考慮申請人所有債務下的每月供款,包括二按。

  此外,上述數字只反映有向銀行申報二按安排的按揭貸款。金管局留意到有按揭借款人可能在沒有尋求銀行同意下將物業加按。為了讓銀行能夠更有效管理風險,金管局與土地註冊處合作,在二零一七年二月推出一項電子提示服務(e-Alert Service)。透過這項服務,每當銀行已承按的物業有其他按揭文書交付土地註冊處辦理註冊時,相關銀行便會收到土地註冊處發出的電子提示訊息。當銀行發現按揭借款人違反按揭契約擅自將物業加按,銀行可與按揭借款人跟進,採取適當措施降低風險。

(二)及(三)銀行在過去三年新批出的住宅按揭貸款的相關數據,請參閱附件的表二。

  整體而言,由於地產發展商和放債人財務公司不屬金管局監管範圍,金管局沒有相關資料。不過,為了確保銀行妥善管理風險和宏觀審慎監管措施的有效性,金管局有向銀行收集地產發展商和放債人財務公司所承造的按揭貸款餘額。這些數據顯示,地產發展商和放債人財務公司提供的按揭貸款餘額只佔銀行按揭貸款很小的比例。有關數據請參閱附件的表三。

(四)金管局定期從銀行收集的住宅按揭貸款數據顯示,新造的住宅按揭貸款(當中包括轉按和加按)平均按揭成數維持在穩健水平(約47%),因此金管局並沒有特別要求銀行分析有多少客戶是從發展商轄下的財務公司將貸款轉按至銀行或向銀行申請加按。金管局會因應市場情況不時檢討是否有需要收集相關數據。

(五)金管局一直透過不同渠道監察二按的情況,包括從銀行收集涉及二按的按揭貸款數據,土地註冊處和一手住宅物業銷售資訊網的資料。

  現時提供二按的機構主要為放債人財務公司和地產發展商。放債人財務公司方面,與銀行有信貸關係的放債人財務公司所提供的按揭貸款,相對銀行業總體未償還住宅按揭貸款餘額不足1%,對銀行體系穩定性的影響十分有限。

  地產發展商方面,雖然現時地產發展商所提供的按揭貸款總額相對銀行業總體未償還住宅按揭貸款餘額仍處於一個相對低的水平,但金管局留意到這些按揭貸款的增長速度較快。有見及此,金管局於二零一七年五月要求銀行加強對地產發展商貸款的信貸風險管理,內容包括收緊建築融資的貸款比率上限,和要求銀行對提供高成數按揭貸款的地產發展商的風險承擔增撥資本。
 
2018年11月21日(星期三)
香港時間15時30分
即日新聞