我再進一步給個例子，因為我見很多報紙都說400呎的單位其實是多少錢。二○一八年出售的啟德啟朗苑都是一個很好的市區地，假設有一個400平方呎單位，其實啟朗苑裏沒有一個真是確實400平方呎的單位，不過為了表述的方便，我便用一個400平方呎單位向大家介紹。房委會評估的市值是14,000元，這14,000元已經比啟德的私樓便宜了差不多三成。今天我特地看過某報紙的地產版，在啟德甚至土瓜灣一帶都是正在賣19,000元甚至23,000、24,000元這價錢，我們房委會對於居屋的評估市值本身不是一個完全的市價來的。如果按現有機制以七折的定價便是9,800元一平方呎。大家再回顧一次，假設這個家庭入息是57,000元，他是供得起的。如果這57,000元的家庭，只是取40%來付按揭，按揭二十年，利息相對低，他是供得起的。但問題不是全部申請居屋的家庭入息都能夠達到57,000元，因為這是上限來的。某程度上，你可以說用57,000元是高估了可負擔單位的比例，亦令居屋的售價無可避免地與市價掛鈎。如果大家記得，57,000元的出現是與市價有關係的，用57,000元來做測試從而定價是與市價有關係，這亦是一直社會上有聲音說可否脫鈎。如果我們用了新機制，以非業主住戶家庭每月入息中位數39,500元計算，而且再將負擔單位數量上調至75%，這個單位將是以「評估市值」，即是相同的14,000元的五二折出售，即7,280元一平方呎，售價將會由原先的390萬元下調至290萬元。我見到今天有些報紙說，400呎的樓會否不需要300萬元，以這個例子來顯示，大概是這樣的情況。
      
　　正如我剛才所說，今天用這個名稱──資助出售房屋，不單是說居屋，因為我們已經產生了「綠置居」，亦恆常化了「綠置居」，稍後亦會賣2 500個位置亦相當好的「綠置居」。早前房委會經過商量說「綠置居」應該比居屋再便宜10%，我們很尊重亦認同房委會這個決定，所以現時改變了居屋的定價方法。「綠置居」將會沿用購買前的上一期居屋的折頭，再便宜10%。如果假設是五二折，這一批「綠置居」便是以四二折出售。這亦是有理據的，因為「綠置居」絕大部分都是賣給已經正享用出租公屋的家庭，所以誘因是需要更大些，令到他願意按着他的經濟情況改善了，放棄一個出租公屋而自己去自置物業。當然另一種人可以去買「綠置居」的便是他未住過公屋，但已經排公屋排到很前，甚至已經是即將獲編配公屋的申請人，可以直接買「綠置居」。我們在第一個「綠置居」發現是有人屬於這一種情況，他完全未住過公屋，他抽到便買了「綠置居」，那便更早令到這家庭可以實現他的置業夢想。
      
     至於「首置」的情況則剛剛相反。因為大家也記得，「首置」是以幫一些較高收入的中產家庭為目標，所以折扣不用那麼便宜。如果太便宜的話，大家也會覺得有個不太公道的現象。「首置」剛剛相反，它的折扣率將比前一個居屋出售的折扣率少，究竟少10%還是20%便要到時再看樓宇的情況如何，不用今日在此把它說實。
      
     再繼續談出售房屋的定價政策，由於我們用了更有利於買家的政策，所以認為應該因應新的定價機制研究更嚴格的轉售限制。就此，我會邀請房委會研究。補價安排基本上不變，新的定價機制下的居屋在一段時間後，或更嚴格的一段時間後，可以無須補價在居屋第二市場向合資格人士出售，包括綠表人士或獲「白居二」資格的人士。如果想在公開市場出售，不是不行，但由於我們在賣的一刻已給了很深的補貼，所以補價時要把它補回給我們。以剛才的例子，我們以五二折賣給他，即是說到賣的一刻，有關單位需要按當時的市值補回48%給我們。這是我們平衡了很多因素後認為是一種頗公平的做法。
      
     最後是實施時間。新的定價政策將適用於未來推出的資助出售房屋，常理來說，應該是今年年底的「綠置居」便會用這個方法。但現在我們剛巧在中間膠着，二○一八年的4 400個單位尚未賣出，但我們收到十五萬個以舊定價作出的申請，所以我會邀請房委會盡快研究應否在二○一八年居屋出售計劃實施新的定價政策。在做的過程中有很多考慮應如何研究，我會交給房委會──房委會主席現在我身邊，由房委會來研究。
      
     我進入第二個目標的第一個措施，換句話說亦是第二個措施，是「首置」。如果大家也記得，我曾經在《施政報告》說過我會在今年的私營房屋賣地表中抽出安達臣道一幅土地試行「港人首次置業」計劃。但大家也知道那是一塊地，如果真的要試、要招標、要等樓宇建好也需要幾年時間。有一個新的置業模式，我也想早點看到社會反應，所以今次邀請市建局把馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導計劃，純粹希望可以盡早測試這個概念對目標組群有否吸引力，即這些較高收入人士其實是否願意買這種樓，它是較便宜，但也有一定限制。為甚麼選市建局這個項目？其實這是市建局唯一可以這樣用的項目。大家也記得市建局項目都是合作模式，是joint venture，與發展商合作是有合約要求，不能隨意由市建局取回並以補貼形式出售。唯一只有這個馬頭圍道項目，當年認為它應該自己興建，也剛巧當年要求它自己興建的是我本人，因為馬頭圍道在二○一○年塌樓時我是發展局局長。我當時要求這個項目應建實而不華、不大於五百呎的單位，而且是市建局自己興建、自己賣。經過八年後，這就成為第一個「首置」的先導項目。
      
     這個計劃很貼近我們構思的「首置」，它提供450個單位，但面積很細，很適合所謂首次置業「上車盤」。如果大家記得的話，我在競選時這些樓名為「港人首置上車盤」，所以從來沒有想過要建得很豪華、很大、三房、四房來賣給高收入人士；而且它很快便可以預售，最早在今年十二月已經可以預售，明年第二季落成。
      
     由於它是一個先導計劃，我們這個先導計劃的設計，如果做完的反應有所不同，我們是可以修改。今次提出在這個「首置」先導項目，主要申請資格是須居港滿七年的香港居民、從沒有在香港購買過住宅物業、收入介乎居屋入息限額之上以及這個限額再加三成、資產限額較居屋多三成。如果大家記得剛才有個數字57,000元，「首置」的二人或以上的申請者至少要賺取57,001元，即是高於居屋而且不超過57,000元再加多三成，即是74,000元。所以它受惠的家庭的人數或者家庭並不多，只是局限於這個由月入57,001元至月入74,100元這個組群。資產方面我不多說了，大家可以看看。
      
     在定價方面，剛才簡單地說過了，都是以居屋作為固定位，上一期居屋是多少折，這一批的「首置」則較貴來賣，即是給予少一些折扣，究竟是給少20%還是10%，正如我所說是可以因應每一個項目來改變。
      
　　今日市建局就着它這一批樓宇的「評估市值」是23,500元，因為市建局的樓宇是很貼近私樓，甚至你可以說這23,500元看來已經是市價，在土地灣一帶的市價。如果參考二○一八年居屋出售計劃，用我們的新定價方法，折扣率是48％，即是用五二折；但若應該不用那麼便宜，再加回10％至20％，如果我們用「評估市值」的七二折出售的話，那變成16,920元。如果用「評估市值」的六二折出售的話便是14,570元。我們給這些數字大家看是要告訴大家，這些「首置」並不是很便宜的樓，它是比較類近私樓的樓宇，能夠滿足的是一個稍為高收入的組群，但在今日樓價飆升情形下以及按揭成數有限制下，這一群稍為高收入人士或年輕家庭在買樓方面真的仍然有問題。
      
　　買「首置」的好處是我們會提供按揭貸款的安排，透過香港按揭證券公司，我們會為「首置」單位買家提供特設計劃，讓他們的按揭貸款最高可以達到九成。所有居屋和「綠置居」已經全部都有這種按揭安排，那是由房委會提供。但由於我們為一些稍高收入的家庭設計了這個「首置」，亦有一定折讓賣給他們，它的轉讓限制是最嚴格的，在幾類出售房屋中它最嚴格，現在建議購入後最初五年不准賣、不准租，因為這是幫助你「上車」置業，要自己住。當然若有一些很特殊情形下，我們一定有一個特別安排可以讓他出售。到賣出時，他亦需要補價，例如我們給予他七二折，他便需要補回當日出售時市價的28%給我們。但我們真的希望他不會這樣快賣，這是用來住的。我說了很多次，「首置」是幫助他們用來住的，到了他改善了家庭收入，可以走入私營市場，即是所謂的置業階梯，他可放回單位出來便比較理想。
 
（待續）

完

2018年6月29日（星期五）
香港時間23時00分