立法會題:應對房屋需求的措施
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  以下是今日(五月十七日)立法會會議上梁國雄議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面回覆:

問題:

  有不少市民向本人投訴,資助房屋長期供不應求,而他們在輪候入住該等房屋期間唯有租住私人住宅單位,並須支付高昂的租金。儘管政府近年推行一連串針對住宅物業市場的需求管理措施,但住宅物業的售價仍屢創新高,而租金亦水漲船高,不斷上升。就此,政府可否告知本會:

(一)預計在未來九個月,分別會有多少個公共租住屋邨及居者有其屋計劃屋苑入伙,並以表列出屋邨及屋苑名稱、所在地區、提供的單位數目及入伙日期;

(二)會否在未來六個月內推出新的需求管理措施,使住宅物業的售價及租金下降;若會,詳情為何;若否,當局如何正視市民的住屋需要;及

(三)鑑於目前資助房屋供不應求,當局會否重新考慮推行租金管制計劃;若會,推行的時間表為何;若否,當局有何更有效的措施,紓緩市民的租金負擔?

答覆:

主席:

  我現就梁國雄議員的各部分問題答覆如下:

(一)根據截至二○一七年三月底香港房屋委員會的公營房屋建設計劃,在未來九個月(即二○一七年六月至二○一八年二月)共有約7 000個公共租住房屋(公屋)單位及1 819個居者有其屋(居屋)/綠表置居先導計劃(綠置居)單位可供入伙,詳細資料載於附件。

(二)政府過去多次強調,解決房屋問題的核心在於增加供應。故此,政府採取供應主導策略,致力透過短、中、長期措施增加房屋土地供應,以期長遠而根本地解決供求失衡的問題。透過政府持續的努力,私營房屋供應正穩步增加。截至二○一七年三月底,預計未來三至四年一手住宅物業的供應量達96 000個單位,是自二○○四年九月起每季定期公布「私人住宅一手市場供應統計數字」以來的新高。落成量方面,根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目初步估計,未來五年平均每年約有20 300個私人住宅單位落成,較過去五年的每年平均落成量增加約七成。

  儘管如此,增加供應需時,短期內供求仍然緊張,再加上在各主要經濟體採取寬鬆的貨幣政策下,全球金融市場出現低利率及資金泛濫的情況,本地樓市持續亢奮,樓價偏離經濟基調,泡沫風險高企。面對這個情況,政府需要繼續通過不同的需求管理措施,打擊投機炒賣、遏抑外來需求和減少投資需求,盡量減低樓市泡沫風險。

  政府在二○一六年十一月四日宣布推出新住宅印花稅措施,藉着提高住宅物業交易的從價印花稅稅率至劃一的15%,增加交易成本,從而減少對住宅物業的投資需求,防範樓市泡沫風險進一步惡化。根據稅務局的數據,自新措施公布後,在住宅物業交易當中,涉及已持有一個或以上本地住宅物業的香港永久性居民買家個案(可視作投資活動的指標),由去年十一月(反映推出新住宅印花稅前的情況)約1 800多宗下跌至今年一月至四月的平均每月340宗,大幅減少八成。此外,在涉及香港永久性居民買家的住宅物業交易中,今年一月至四月平均有94%個案的買家在取得有關住宅物業時並沒有擁有任何其他香港住宅物業,遠較去年十一月的相關數字(70%)為高。

  在實施新住宅印花稅措施後,有鑑於最近數月以一份文書購入多個住宅物業的個案日增,引起社會關注,政府已在二○一七年四月十一日宣布自二○一七年四月十二日起收緊新住宅印花稅機制下為香港永久性居民提供的豁免安排,以避免有本地買家藉着有關豁免安排迴避繳付新住宅印花稅。在經收緊的豁免安排下,若香港永久性居民買家以一份文書取得多於一個住宅物業,則有關交易將不再獲豁免,而須按15%新住宅印花稅稅率繳稅。

  政府會繼續保持警覺,參考一系列指標(包括樓價、巿民置業負擔能力、物業成交量、住宅供應、本地及外圍經濟因素的變化等),密切監察樓市動向和不斷變化的外圍形勢,並會因應情況適時調整需求管理措施。

(三)租金管制是極具爭議的議題,社會迄今對此未有共識。就此,政府曾於二○一四年就租務管制(租管)議題進行詳細研究,探討香港過去實行租管的效果,以及海外的相關經驗,並於二○一四年七月向立法會房屋事務委員會作出詳細匯報(註)。經廣泛公眾諮詢,政府其後亦在二○一四年底公布的《長遠房屋策略》(6.15-6.18段)闡述了對此議題的看法。

  本地和海外的實證研究均說明,推行租管可能會出現連串預期之外的後果,有些更不利於該等措施原擬保障的租戶。這些預期之外的後果包括:出租房屋的供應減少;業主更嚴格挑選租客,使收入不穩定的人士(如日薪工人)、少數族裔人士、殘疾人士和其他弱勢社群租住適切居所倍感困難;驅使業主作出一些抗衡租管影響的行為(包括調高首次租約的租金和向租客索取高昂雜費等);和減低業主妥善維修保養其出租單位的意欲。

  權衡利弊,政府認為在房屋供應仍然緊張的情況下貿然推行租管,會未見其利、先蒙其害,並不符合居住環境欠佳住戶及社會整體利益。要解決因房屋供求失衡引致的租金上升問題,持續增加房屋供應方為根本之道。政府會致力按《長遠房屋策略》下逐年延展的十年房屋供應目標,加快增建公營房屋(包括資助出售房屋),並確保有穩定和足夠的私人房屋土地供應。這將有助穩定私人市場的租金水平,從而真正紓緩市民的租金負擔。

註:相關文件為「租務管制」(立法會文件CB(1)1709/13-14(01)號文件)。



2017年5月17日(星期三)
香港時間14時25分