立法會：運輸及房屋局局長就「制訂房屋政策 紓緩殷切住屋需求」議案開場發言（只有中文）
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主席：
首先感謝謝偉俊議員今日提出的議案及另外八位（應為七位）議員提出的修正案。這議案涉及房屋及土地政策範疇內很多不同方面的議題，可謂百家齊放。我先就議案及修正案提出的一些主要要求作綜合回應，稍後在聽取各位議員的意見後我會再作進一步補充。
香港住屋問題的根源是長期供求嚴重失衡。剛才張超雄議員說其實不是，我們是供多於求，我想給一些數字大家，在二○一五年底，全港私人住宅總存量是1 145 500個，當中空置的單位有42 040個，這個空置率是3.7%。在一般國際上的標準，如果空置率是3.7%，是被視為差不多是住滿了人，為甚麼呢？在任何時刻都會有一些空置，正如失業率如果達到3.3%或3.4%，在經濟學家來說，這差不多是全民就業。這個3.7%是自從一九九七年以來最低的水平，遠低於一九九四年至二○一五年期間長期空置率平均5%的水平，這就是事實。如果我們大家不承認這個事實，是很難去討論房屋問題。本屆政府決心從根本解決房屋問題，於二○一四年底公布《長遠房屋策略》（《長策》），採取「供應主導」策略，全面增加短、中、長期的土地和房屋供應；並同時透過「需求管理措施」遏抑炒賣需求、外來需求，和限制投資需求，維持私人住宅物業市場穩健發展。我們的政策目標是清晰的：就是以港人置居需要優先，加大公營房屋供應，以及果斷穩定樓市。
《長策》提出了政府按年更新長遠房屋需求推算，訂定逐年延展的十年房屋供應目標。但我需要指出，訂出這個供應目標不等於政府手上已有足夠的房屋用地，但目標是重要的，因它有助政府各部門加倍用功，以及社會各界凝聚共識，一齊解決供應缺口。同時為了突顯公營房屋的需要，政府訂下公私營房屋新增供應的比例為六四之比。不過政府不能全面傾斜於公營房屋，不理會私樓供應，因為香港有超過一半家庭居於私營房屋，包括自置和租住單位。若大幅縮減私樓供應，會直接影響樓市價格與租金。
《長策》除確定興建更多公屋單位外，也提出合理地運用現有的公屋資源，使資源用得其所；以及應提供更多資助出售單位，並進一步豐富資助自置居所的形式，促進現有單位的市場流轉。二○一六／一七至二○二五／二六年度的十年期公私營房屋總供應目標為460 000個單位。在推算房屋需求的模式中，我們計入了社會各階層的住屋需要，包括青年人因獨立或結婚成家而產生的新住屋需要，以及居住環境欠佳的住戶（包括劏房戶）的住屋需要。
對政府以至整個社會來說，達致為期十年的房屋供應目標，無疑是一項艱巨的挑戰。政府採取多管齊下的策略，致力落實各項短、中、長期措施，以增加土地供應。當然在公眾利益之下，如果我們有足夠的依據，是可以運用法定權力，去收回私人土地興建房屋，但當然我們要小心地行使這個公權力，因為香港是一個尊重私人產權的社會。
規劃署一直透過土地用途檢討去檢視現時空置、或作短期租約或不同的短期、「政府、機構或社區」的用地及其他政府用途的政府土地，以及「綠化地帶」用地。經過一番努力，現屆政府已物色到總共約150幅具房屋發展潛力的用地，倘若可如期修訂有關法定圖則，預計可以更改土地用途及增加發展密度。
重整和釋放棕地作發展用途，是政府的土地發展藍圖中一個主要方向，以期善用棕地，釋放土地潛力，並改善鄉郊環境。發展局局長最近也表示透過綜合規劃，以大型新市鎮模式發展一些棕地密度高的地區，是有效重整和釋放棕地的方法，亦是現時政府處理棕地的首要選項。但目前棕地分布雜亂，當中夾雜了不少寮屋、農地、工場以至養殖場，並缺乏足夠的道路、供水、排污等基建以承載高密度的發展。因此在發展個別地區的棕地前，必須先進行詳細研究，以確定項目在規劃及技術上均可行。
至於「鄉村式發展」，發展局表示，法定圖則當中劃為「鄉村式發展」用途地帶的土地，主要是新界認可鄉村的大致範圍。因此這些「鄉村式發展」地帶的規劃意向主要供原居村民興建小型屋宇之用，而有關用地的基建設施和其他配套通常有所限制，加上有關用地分布零散，一般而言並不適宜作大規模發展。
房屋土地供應受限，令政府現實上無法在短期內推出大量新建房屋。在面對不同的住屋需求和訴求時，更要善用有限的土地和公營房屋資源，就不同需求需要訂定優次；在制定具體策略和措施時，不應囿於一時衝動或只看眼前訴求而低估長遠對社會和市場的影響。有人或會覺得政府處理問題時有時顯得步步為營，但我認為這是處理極為複雜的房屋問題時應有的慎重態度，我們切忌急就章式決策而為將來埋下危機。回顧回歸以來我們的正反經驗，我覺得對我們應有所啟示。
在未能解決房屋用地不足的情況下，提出任何遠遠超出現時政府在未來十年興建28萬個公營房屋單位的建屋目標，皆不切實際。事實上，我們目前所掌握的土地，仍不足以達致28萬這個目標。剛才有幾位議員提出不少願景，他們當然希望這些願景能夠成真，但若我們無法找到土地，釋放更多土地，無法克服種種規劃上的限制及反對發展的阻力，我們如何令我們面對的困境消失呢？如果是這樣，想像始終只能繼續是想像。在總供應仍然短缺下，房委會認為應優先照顧長者及家庭的公屋需要，因此有需要維持對非長者一人申請者的配額計分制。
在公屋方面，自本屆政府於二○一二年七月上任計算，至二○一六年九月底的公屋申請數目，劇增近44%，目前有約152 500宗一般申請及134 000宗配額計分制下的非長者一人申請，或者有人說這些數字當中會有水分，但無論如何，需求劇增是不爭的事實，但公屋供應進度仍強差人意，導致供求之間落差擴大，一般申請者的平均輪候時間已增至4.5年，偏離三年左右的目標，是非常不理想，但要縮短這個輪候時間，社會上要咬緊牙關、下定決心，整體而言，大家說支持興建多些房屋，不過到具體建屋項目時，個個有所保留、有所質疑，甚至有人反對，如果是這樣我們最後只會原地踏步。由於覓地建屋需時，加上個別項目的進度往往受到我們控制能力以外的因素影響，例如城規會需時商議土地改劃用途、在規劃過程中我們要克服的種種因素、社區上的不同意見等，令我們在增加公屋供應量方面可說舉步維艱。
儘管困難重重，房委會仍會繼續盡用每一塊土地，興建更多的公屋單位；亦會繼續與政府相關部門合作，物色土地發展公屋，包括增加已開發地區的發展密度、改劃現有土地、開發新發展區等。社區上擔心增加房屋及人口會分薄社區設施、加重交通負荷，對房屋項目多抱懷疑態度。我們同意政府相關部門應該以開放切實的態度回應社區反應及訴求，但我們亦誠懇期望社會各界為解決困擾着不少家庭及年青一代的住屋問題下定決心，一齊合力改善情況，作出必要的取捨。
政府及房委會亦致力提供資助出售單位，重建房屋階梯，切實回應中低收入家庭，特別是年青一代及首次置業者的置居需要。就此，房委會已復建居屋，至今房委會連同房協已預售了共約5 800個資助出售單位，當中主要是居屋，而白表買家約佔六成。
此外，房委會又推出兩輪「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」臨時計劃，社會上俗稱「白居二」計劃，讓符合白表資格的人士在居屋第二市場購買未補價的資助出售單位。至今已有接近4 000名白表人士受惠。同時，房委會於二○一五年推出「綠表置居先導計劃」協助「綠表」人士，主要是公屋租戶，自置居所，單位定價比傳統居屋較為低廉。先導計劃的850多個單位，已於今年十月開始預售。之後我們會檢討其成效及制訂未來路向。
有議員提出恢復「租者置其屋計劃」，即是簡稱租置計劃，就此我要重申，政府對這個建議有極大保留，因為這個租置計劃推出以來，我們39個早期劃為租置屋邨的小業主及房委會租客並存的情況造成不少管理及業權問題，是非常不理想。但是政府明白部分公屋租戶希望能夠自置居所，所以我們在二○一五年推出「綠置居」先導計劃，是以全幢新建的公營房屋，出售給主要是公屋租戶的綠表人士。
私人樓市方面，過去幾年，由於供求失衡，加上環球超低利率環境，內外資金充裕，導致本港物業價格偏離經濟基調，泡沫風險高企。因此，政府在致力增加供應之同時，亦先後推出多輪需求管理措施，以穩定樓市，遏止樓市高度亢奮。
這些措施都已取得一定成效，在打擊短期炒賣活動和遏抑外來需求方面，尤其顯著。今年十月，涉及短期轉售（註）的成交只佔住宅物業交易總數的0.4%，遠低於二○一○年一月至十一月，即上屆政府引入額外印花稅前的20.0%，亦遠低於二○一○年十二月至二○一二年十月，即引入額外印花稅後，但尚未推出本屆政府引進的加強額外印花稅之間的14.8%。而涉及非本地個人和非本地公司買家的成交，在今年十月只佔住宅物業交易總數的1.8%，遠低於二○一二年一月至十月，即引入買家印花稅前的4.5%。
增加私樓供應方面，據政府初步估計，未來五年平均每年約有18 600個私人住宅單位落成，較過去五年的平均每年落成量即11 000個單位左右增加約七成。而截至今年九月底，預計未來三至四年一手私人住宅物業市場的供應量為約93 000個單位，這是自二○○四年九月起政府定期公布相關季度統計數字以來的高位。
本地樓價自去年九月起曾穩定過一段時間，但自今年四月起持續回升，至九、十月期間升勢轉劇，本地投資需求激增，泡沫風險再度高企。為穩定樓市，防止泡沫風險惡化，並優先照顧香港永久性居民的置居自用需要，政府由今年十一月五日起全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅率至15%，但維持現行機制下對未持有任何其他香港住宅物業的香港永久性居民的豁免安排。
政府會繼續保持警覺，和以審慎態度密切監察樓市動向和外圍形勢變化。
主席，我亦想在此回應一些議員提出的其他主張。
（一）過渡性房屋
政府年前已研究有關提供過渡性房屋的建議，並且認為建議並不切實可行。房屋土地不足下，合適的房屋用地應該盡量預留興建公屋單位之用，才最能惠及居住環境欠佳的公屋申請者。此外，政府亦需要時間完成額外的基建工程，例如敷設污水渠後，方可在沒有其他即時用途的土地上建屋，這些土地面積和數量極為有限，未必能在短期內紓緩大量居住環境欠佳住戶的情況。
（二）租金津貼
在市場供應仍然緊張的情況下，若果政府向租戶提供任何形式的租金津貼，結果很可能會導致業主上調租金，到頭來政府所提供的租金津貼只會變成額外租金，把利益輸送到業主手上，住客未必得到實質的幫助。當然有人說把租金津貼及租金管制同步推行便可，這樣未免把問題看得太簡化。
引入這個租務管制（租管）是極具爭議、分化的議題，社會到目前為止對此議題仍未有共識。政府過去曾就這議題進行過詳細研究，並於二○一四年七月向立法會房屋事務委員會提交了非常詳細的報告，這個報告大家亦可在網上看到，亦已在二○一四年底政府發表的《長遠房屋策略》裏闡述了我們對這問題的看法。
不少本地和海外實行租管的實證均說明，推行租管可能會出現連串預期之外的後果，包括出租房屋的供應實質減少、業主更嚴格挑選租客、業主提高首次叫租水平及作出種種抗衡租管影響的行為，以及減低業主妥善維修保養其出租單位的意欲等。
在當前房屋供應仍然偏緊的情況下，貿然推行有關措施很可能帶來反效果，會令租客，特別那些居住環境欠佳的租客，包括劏房戶未見其利、先蒙其害。租管亦不能解決土地供應不足的根本問題。
（三）重推夾心階層住屋計劃
最後一點，重推夾心階層住屋計劃，或種種類型的中產房屋，剛才有議員提到。政府目前並無打算重推夾心階層住屋計劃。因為開發土地需要投放大量社會資源，發展房屋亦牽涉到土地、財政和人手種種配置，在資源有限和房屋供求嚴重失衡的情況下，政府會優先協助公屋申請者入住公屋和協助中低收入家庭自置居所。當土地較為充裕時，我們的社會才有條件去考慮增加其他形式的資助計劃。
主席，我已說了很久，所以我會在此停下來，在聆聽各位議員在辯論中的發言後，再作適當補充和進一步回應。
（註）包括確認人交易和在24個月內轉售的交易
完
2016年12月7日（星期三）
香港時間19時38分
香港時間19時38分