立法會：運輸及房屋局局長就「力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面」議案開場發言（只有中文）
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代主席：
剛才高永文局長已講述了政府對設立公眾街市和墟市及相關營運模式的政策和處理方式。在此議案辯論的開場發言中，我想集中討論有關領展運作的問題。這是很多議員關心的問題。
香港房屋委員會（房委會）在二○○五年分拆出售部分商業及停車場設施予領展房地產投資信託基金（當時稱為「領匯」），其主要考慮是讓房委會能專注提供資助公共房屋，並且透過分拆出售設施的收益，改善當時房委會面對的財政狀況。同時，希望藉私營機構以商業原則經營，提升營運效率。
領展於二○○五年上市後，已是一間私營機構，政府及房委會並沒有持有領展的任何基金單位。領展的經營方式和日常運作，亦完全獨立於政府及房委會。領展作為私人企業，與一般私人業主一樣，受到相關法例，例如《城市規劃條例》、《建築物條例》等，以及地契條文所規範。房委會和領展簽訂的各個買賣契約（Assignment Deeds）亦設有若干限制性契諾（Restrictive Covenants）。地契條文一般有列明有關地段的土地用途。業主必須先得到地段內其他業權人的同意，以及地政總署的批准，才可以改變有關土地用途。房委會和領展所訂立的契約規定，若房委會擁有在有關屋邨或屋苑全部住宅單位，領展停車場只可整項出售，不可分拆停車位出售；以及若房委會在有關屋邨或屋苑仍然持有任何土地權益，個別商業鋪位也不可分拆出售。契諾亦規定必須繼續以優惠的租金（即由房委會訂定的優惠租金或在某些情況下是一半巿值租金）出租若干指定的商業鋪位予由特定政府部門和機構所提名的非牟利機構，以營運社會福利和教育設施。
剛才有議員希望能夠知道限制性契諾的內容，其實這些限制性契諾清楚載於個別的商業及停車場設施的買賣契約，公眾可以在土地註冊處查閱有關的買賣契約，資料是清晰和公開的。過去政府亦在不同場合，例如本會的委員會討論事項或者是議員的提問等等，清楚解釋過限制性契諾的作用。
在維護法治社會及尊重產權的大前提下，只要符合法例規定、政府地契條文和其他限制，政府不能干預任何業權人合法使用其物業的權利。同樣，只要領展不違反與房委會訂立的上述契諾，房委會不會干預領展的日常運作和商業決定，包括租金訂定、行業組合，以及經營策略等。反過來說，若領展及其後繼的業權人違反任何法規、地契條文、或與房委會訂立的契諾，則相關政府部門及房委會必定，我強調是必定追究及採取相應行動。
過去，政府在不同場合都已公開指出上述規定適用於任何所有相關業主，並不限於領展，亦提醒領展應該在買賣過程中向買家清楚說明這些限制。
剛才尹兆堅議員在動議他的修正議案中提到，拆售房委會的商業設施會否令房委會無法滿足《房屋條例》的要求，為轄下屋邨居民提供所需服務。這一點其實在上屆立法會曾有多番討論。
《房屋條例》第4條的確賦予房委會廣泛的職能，房委會需要經常審視要如何履行其職務，平衡資源限制、成本效益、社會期望等各方面的考慮，按緩急輕重執行其職務。事實上，終審法院在二○○五年七月已經裁定房委會分拆出售零售和停車場設施的計劃，符合《房屋條例》第4（1）條所訂明的房委會的宗旨。第4（1）條要求房委會確保向有關人士提供房屋和「提供委員會認為適合附屬房屋的康樂設施」。房委會要提供零售和停車場設施，這不代表房委會本身必須為直接提供者；倘若已經有該等設施，則即使該等設施由第三者而非由房委會提供，房委會亦已經履行確保提供該等設施的任務。
終審法院在做出判決時已注意到房委會拆售的零售和及停車場設施受到地契條文的規範。任何人士（包括領展或有關設施的新買家）如果要改變地契所述的土地用途，必須先得到地段內其他業權人（包括房委會，以及其他住宅單位的業主）的同意，以及地政總署的批准。終審法院亦知悉，根據房委會與領展訂立的契諾，領展及其後的業權繼承人必須繼續以優惠的租金出租指定單位予非牟利機構作為社會服務或教育用途。
議員的修正案當中有提議政府要求領展停止拆售商場及停車場，以及取消月租浮動車位的安排。就這些提議，我們其實都必須考慮我剛才上述基於法律及保護產權的原則。停車場設施方面，有關地契一般載有條款，列明在相關地段內須提供的停車位數目、可停泊的車輛類別等限制。個別地契亦會同時指明部分車位必須提供予鄰近屋邨或屋苑的住戶或訪客的車輛停泊。除此之外，買賣契約就個別商業及停車場設施加入了限制性契諾。只要合乎上述有關規定及契諾，政府和房委會不能亦不會干預有關業主的商業決定，包括停車場的租務安排，但若業主要拆售商場及停車場，則業主有責任亦要能夠說明他是有能力去全面有效履行所有地契內的條款要求。
主席，今天或許有一些議員認為十多年前房委會與前領匯所訂立的契諾有所不足，但是我們必須從整體角度理解當年房委會當年出售設施的目的、法例和地契等對私人物業和商業運作的規管、以及市民生活需求有所改變的因素等。政府和房委會均不能違反契約的精神而作出過分干預。
社會上至今仍有意見認爲政府應該回購領展。其實，就此課題，早於二○一二年十一月二十一日上屆立法會議案辯論中，我已清楚說明了政府的立場，並詳細分析由政府或房委會回購領匯（即今天的「領展」）基金單位並不可行，亦不符合公眾利益和審慎理財的原則。
一方面，基於證券及期貨事務監察委員會的《房地產投資信託基金守則》下對投資者的保障，及對基金管理公司和受託人的規定等，即使是政府成為基金單位持有人，亦難以改變領展的運作模式。另一方面，無論政府計劃購入領展基金單位，或其轄下商業設施及停車場，均極可能將價格推高，令持有領展基金單位的機構投資者坐等益處，等如慷公帑之慨。
公共資源有限，我認爲社會大眾也應該認真考慮，理性分析，究竟動用龐大的公帑去回購領展基金單位，或其轄下商業設施，是否明智及用得其所？會否令第三者從中得益？還是應該把政府有限的財政資源，用於增加公營房屋供應和其他有利於民生的設施和服務上方面會更為適切。
說了這麼多，但我亦要指出，領展的業務、領展的資產是來自房委會當年拆售公共屋邨部分商業及停車場的設施，由於這段歷史，社會上及公屋的居民對領展是有所期望的，認為領展是不應該忘記它需要服務的主要對象，它的作業行為不應讓人感到是「賺到盡、算到盡」。
近期政府最高層，包括行政長官、政務司司長及我本人，都曾經與領展的新、舊主席及行政總裁見面。我們都提醒領展，它是有其獨特的社會企業責任，我們呼籲它在營運上採取及維持良好的作業方式，並且要加强與社區的溝通，了解區內居民的需要。
主席，我謹此就上述幾點陳辭，就其他的課題我會在聽取各位議員在議案辯論中發表意見後，與食物及衞生局局長一同再作回應。
多謝主席。
完
2016年11月23日（星期三）
香港時間18時08分
香港時間18時08分