立法會五題:中資財團購入香港商住用地和物業的影響
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  以下為今日(十一月九日)立法會會議上謝偉俊議員的提問和署理運輸及房屋局局長邱誠武的答覆:

問題:

  近年,中資財團斥巨資購入本港商住用地和物業的個案越來越‍多。過去數月,三分之二甲級商業大廈均由中資財團掃入,涉款高達200多億元,遠超過去十年總數。此外,過去兩年,政‍府出售50多幅住宅用地當中,約兩成由中資財團購入。在水漲船‍高‍下,首個按「港人港地」政策(即設有只限將單位轉售予港人地契條款)興建並由中資財團發展的住宅樓盤,其單位售價高達每‍平‍方呎一萬八千多元。與此同時,本地發展商為爭逐發展用‍地,亦加入高價競投土地,導致很多200至300平方呎蝸居的呎價動輒高達兩萬元,遠超一般市民負擔能力。就此,政府可‍否告知本會:

(一)有否評估中資財團持續購入本港商住用地及物業,對‍市‍民置業及營商能力有否影響;如有評估,詳情為‍何;如沒有評估,會否盡快進行;所謂「北水湧港」情況會否將行政長官期望藉增加土地供應以冷卻過熱樓市的政策效果抵銷;如會,詳情為何;

(二)會否因應樓價仍不斷上升的情況,提出和落實更有效的房屋政策,以協助首次置業家庭及紓緩青年人居住問‍題;及

(三)鑑於政府進行橫洲公營房屋發展時據說採取「先易後‍難」方式(即拆遷非原居民鄉村,然後才發展棕地),政府會否調整該做法,改為先收回被違法佔用的官地以‍發展大面積棕地,從而更快增加住宅用地供應?

答覆:

主席:

  在整合發展局及相關部門提供的資料後,我現就謝偉俊議員提出的各部分答覆如下:

(一)在過去兩年多(由二○一四/一五年財政年度至二○一六年十一月二日),政府售出的68幅住宅、商業/商貿/酒店,以及工業用地中,根據投標者在投標表格裏提供的資料分析(註一),有11幅用地由內地企業(包括與內地企業有關或合資公司)的發展商中標。

  政府積極增加土地和房屋供應,並致力管理需求。現屆政府於二○一二年引入買家印花稅,並於二○一三年引入雙倍從價印花稅,遏抑外來和投資需求。樓價在去年第四季至今年第一季期間下跌11.3%。今年第三季,涉及非本地個人及非本地公司買家的住宅物業交易為每月平均105宗,佔住宅物業總成交的1.5%,遠低於引入買家印花稅前十個月的平均每月365宗或4.5%。

  不過,自今年四月起,樓市回升及再出現亢奮跡象,樓價急速上升,目前已回復至接近去年九月的歷史高位。其實,在環球超低利息及資金充裕的大環境下,房價高企並非香港獨有,其他一些大城市(註二)亦面對同樣挑戰。

  儘管住宅物業供應穩步增加,但短期內供求仍然失衡。為穩定樓市,防止泡沫風險惡化,並優先照顧未持有任何其他香港住宅物業的香港永久性居民的置居需求,政府於十一月四日(即上星期五)決定全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅率至15%。現行機制下的豁免安排不變(註三)。

(二)目前房屋需求殷切,不分年齡層。只有盡快增加整體供應,重建房屋階梯,才可切實回應首次置業者及青年人的長遠住屋需要。就此,政府把二○一六/一七至二○二五/二六年度的十年期總供應目標訂為46萬個單位,當中28萬為公營房屋。

  資助出售單位,例如居者有其屋(居屋),是不少家庭自置居所的第一步。香港房屋委員會(房委會)已復建居屋,並於二○一四年和今年預售新建居屋單位,亦於上月開始預售綠表置居先導計劃單位。此外,房委會分別在二○一三年及去年推出兩輪「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃」(坊間俗稱「白居二」),讓符合白表資格的人士在居屋第二市場購買未補價的居屋單位。

  截至今年九月底,預計未來3至4年一手住宅物業的供應量達93 000個單位。全球各大城市的經驗皆顯示,供應緊絀和低息貸款是導致房價租金上升的原因。若政府及社會不下定決心,咬緊牙關,覓地建屋,問題不會輕易解決,最終受困的亦是低下收入階層或年青一代。

(三)政府自二○一四年初起決定分階段開展橫洲公共房屋發展計劃,先發展第1期,務求令4 000個單位早日落成,納入十年期建屋計劃內,第2、3期則延後;但總共興建17 000個單位的目標不變。這個決定是基於一併發展第1、2、3期會涉及較複雜的基建建設配套,包括交通、排污及電力供應;而第2、3期用地亦較第1期用地涉及更多棕地作業及環境問題,令工程更複雜,需要更長時間去制定方案及施工。政府早前已解釋有關分析,詳細有附件供大家參考。

  有意見認為我們應該只發展第2、3期,或者先發展第2、3期然後再發展第1期。部分人士可能以為第2、3期的政府土地較第1期多,收地較容易;或者以為第2、3期主要是「棕地」,不涉及「綠化地帶」;或者第2、3期不需要遷徙民居。事實並非這樣簡單。

  首先,第2、3期用地上政府土地比例低於第1期:第1期佔38%,第2、3期佔30%。

  「綠化地帶」方面,第1期用地在二○一五年六月分區大綱圖改劃前全部是「綠化地帶」。第2、3期用地在大綱圖的「綠化地帶」佔總面積是55%,雖然比例較低一些,但總面積則頗大,達7.3公頃。

  居民方面,目前未有第2、3期用地上居住的戶數及人口的正式數據,但根據「規劃及工程研究」觀察,相信各期用地均有人居住。

  因此,當政府推展第2、3期發展時,跟第1期一樣須先申請改劃「綠化地帶」,亦同時須遷徙民居。

  發展第1期較第2、3期需時明顯較短的另一個因素,是第1期用地上幾乎沒有「棕地作業」,而第2、3期則估計有7公頃「棕地作業」。因此,把第1期與第2、3期分階段發展,於整體規劃及相關部署安排而言,實屬「先易後難」的做法。

  多謝主席。
 
註一:當中不涉及公司股權。

註二:溫哥華的住宅物業價格在去年上升約19%,今年首七個月再急升22%。悉尼的住宅物業價格在去年上升約14%,今年上半年再升2.2%。倫敦的住宅物業價格在去年上升約12%,今年首七個月再升7.7%。

註三:當中主要的豁免是買家為代表自己行事的香港永久性居民,而在購買該住宅物業時,並不是香港任何其他住宅物業的實益擁有人。在這情況下,有關交易可獲豁免按新稅率繳付從價印花稅,而只需按較低的從價印花稅第2標準稅率繳稅。



2016年11月9日(星期三)
香港時間17時50分